8ball schreef op 26 augustus 2020 10:30:
[...]maar dit is natuurlijk het hele punt met wel of niet emissie; als er emissie van 6 miljard komt moet je eerst 40 euro bijleggen bij je huidige 40 euro en is de kans op verdubbeling daarna nihil (een emissie komt niet uit luxe), het dividend blijft hetzelfde op een verdubbelde investering.
Voor degenen die denken dat een emissie van 6-8 miljard (zoals BofA stelt) uitgesloten is de volgende simpele rekensommetjes;
URW waardeerde vastgoed pre-crisis op 65 miljard bij 2,5 miljard bruto huur, ofwel 26 keer de huur ofwel BAR van nog geen 4%. Torenhoog t.o.v. concurrenten maar ja, URW assets waren "goudgerand" volgens velen. Stel dat de bruto huur structureel met 20% daalt naar 2 miljard en URW (of taxateur/accountant) waardeert hun assets niet meer als "goudgerand" wat ze dan dus ook niet blijken te zijn, laten we zeggen op 20 keer de bruto huur dus BAR van 5% (nog steeds heel duur), dan zijn de assets nog maar 40 miljard waard, met schuld van 25 miljard zit je dan op LTV van ruim 60% en moeten ze 8 miljard ophalen om weer op 40% te komen, dat is wat leverage doet met LTV ratio's. De intrinsieke waarde per aandeel is dan overigens pre-emissie nog steeds 100 euro (40-25/150 mio. aandelen) maar als je als bestuur zo gefixeerd bent op die LTV zoals ze nu aangeven dan hebben we daar met zijn allen dus helemaal niets aan, dit voor alle beleggers die steeds maar hameren op de "hoge" intrinsieke waarde tov de beurskoers.