Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Kopen vs huren

1. [verwijderd] 6 juli 2007 15:40

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Waar vindt je tegenwoordig nog een huis van 187,000?
   Ik huur een huis voor 700 per maand met een verkoopwaarde van 325,000.
   Als ik het zelfde sommetje maak (uitgaande van 350 (=325/185*200)bijkomende kosten per maand voor onderhoud, opstal verzekering e.d./OZB die immers grotendeels variëren met de waarde van het huis)bedragen de netto (na aftrek fiscaal voordeel) kosten bij koop 320,000 versus huur 204,000.
   Theoretische waardestijging woning ca 148,000.
   Indien inflatie binnen de perken blijft zoals sinds de introductie van de euro het geval is, zullen de huren minder snel stijgen en wordt het verschil groter.
   Indien je in het sommetje ook nog zou aflossen op de lening, wordt huren nog gunstiger. Weliswaar mis je vermogensopbouw t.g.v. stijging van de woning, de vraag is echter hoeveel mensen daadwerkelijk deze vermogensopbouw te gelde maken door geen vervangende woning te kopen. Dit gebeurt veelal pas op hoge leeftijd wanneer men weinig mogelijkheden heeft om er echt nog van te genieten.
   
   Het lijkt mij niet aannemelijk dat de huizenprijzen in het zelfde tempo zullen blijven doorstijgen als de laatse jaren. Het is niet alleen een kwestie van vraag en aanbod maar ook van hoe ver de financële mogelijkheden reiken. Voor gemiddelde starters is het nu al bijna onmogelijk om een betaalbaar huis te vinden in de Randstad. Veel mensen kunnen zich nu de hoge prijzen veroorloven t.g.v. boekwinsten op de verkoop van hun bestaande huis. Echter het aandeel van starters met minder financiële draagkracht zal steeds groter worden op de woningmarkt en mensen die boekwinsten kunnen aanwenden bij de aanschaf van een ander huis zal derhalve afnemen. Dit zal uiteindelijk een dempende werking hebben op de huizenprijzen.
   
   Benieuwd of een modaal rijtjeshuis over 20 jaar ca 500,000-700,000 zal opbrengen.
2. noolse 6 juli 2007 15:49

   auteur info

   • noolse

     Lid sinds: 23 aug 2003

     Laatste bezoek: 02 jul 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 3

   huren versus kopen. al sinds mijn jeugd een interessant thema. Als ik naar mijn vader had geluisterd 30 jaar geleden had ik niet gekocht. Intussen is de waarde van mijn huis een veelvoud!
   Overigens is de discussie iets te kort door de bocht. Historische huurverhogingen liggen eerder bij 5% dan bij 2% (historisch laagtepunt). Neem je %% dan heb je na 20 jaar een maandhuur van 1592 afgezien van de servicekosten die makkelijk per 5% a 6% kunnen stijgen.
   mvg
   L de Leeuw
3. [verwijderd] 6 juli 2007 16:05

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   jkoets schreef:

   De cijfertjes in mijn column zijn niet zo belangrijk. Het gaat mij er juist om dat mensen vooraf alles goed overwegen en niet blindelings een huis kopen.
   

   Helemaal mee eens. Ik hoor veel kopers hun aankoop verdedigen met dubieuze argumenten zoals inderdaad dat het goedkoper is. Of het goedkoper is kan pas achteraf beoordeeld worden. Zoals ik pas al in een draadje pleitte, eigenlijk moet je de belegging in de woning en de feitelijke woonlasten splitsen om een eerlijke vergelijking te maken.
   
   Ik vind het dan ook jammer dat jij de waardestijging van de woning als argument gebruikt om te kopen. Theoretisch kan ook de huurder een 100% gefinancierde woning als belegging aanhouden en de huur incasseren. De huurder is echter flexibeler om te beslissen of en hoe te sparen en investeren.
   
   Puur financieel gezien zul je de woonsubsidies en belastingen moeten vergelijken. Zo uit de losse pols:
   Voor de koper:
   - hypotheekrenteaftrek
   - koopsubsidie
   - overdrachtsbelasting
   - eigenaarsdeel OZB
   - vervallen van de vermogensrendementsheffing voor vermogen dat in een eigen woning.
   
   Voor de huurder:
   - huursubsidie
   - afwijking marktconforme huur (sociale sector)
   
   De rest zoals stijging/daling waarde woning en vermogensopbouw zijn eigenlijk het gevolg van de keuzes met betrekking tot sparen en beleggen. Dat heeft op zich weinig te maken met de keuze huren of kopen. Wel is het zo dat de huurder flexibeler is in deze spaar/beleggingskeuzes. Flexibeler om het beter te doen, maar bij gebrek aan kennis en/of zelfdiscipline ook flexibeler om het veel slechter te doen of gewoon hele andere keuzes te maken en geen/minder vermogen op te bouwen.
   
   De belangrijkste, en moeilijk in geld uit te drukken, factoren om voor kopen of huren te kiezen hebben te maken met flexibiliteit en persoonlijke voorkeuren.
   
   mvg
   Wilco
4. [verwijderd] 6 juli 2007 16:31

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   een heel belangrijk element dat ik nog noooit in dit soort discussies heb gehoord is de vergrijzing!
   het is heel goed megelijk dat in grote delen van NL binnen 10-15 jaar een behoorlijk % van de huizen leeg staat. dat zal de waardeontwikkeling ongetwijfeld fors gaan beinvloeden. OOk hier geldt dus waardeontwikkelling uit het verleden geeft geen garantie voor de toekomst!!
5. goldrush 6 juli 2007 17:13

   auteur info

   • goldrush

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 05 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 70

     Gegeven: 117

   •    Aantal posts: 679

   quote:

   Pieke schreef:

   een heel belangrijk element dat ik nog noooit in dit soort discussies heb gehoord is de vergrijzing!
   het is heel goed megelijk dat in grote delen van NL binnen 10-15 jaar een behoorlijk % van de huizen leeg staat. dat zal de waardeontwikkeling ongetwijfeld fors gaan beinvloeden. OOk hier geldt dus waardeontwikkelling uit het verleden geeft geen garantie voor de toekomst!!
   

   Vergrijzing begint pas vanaf 2030 een probleem te worden. Voorlopig neemt ook het aantal personen per woning nog steeds af.
   
   
6. Beursboertje 6 juli 2007 17:18

   auteur info

   • Beursboertje

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 415

     Gegeven: 1788

   •    Aantal posts: 612

   Bekijk het eens vanuit mijn gedachtengang: 54 jaar, getrouwd en kinderen. Huis heeft een overwaarde van 120.000 euro als we het binnen een week willen verkopen. (onder de prijs van de goekoopste vergelijkbare woning in de buurt). Tot mijn 65-ste levert dat per maand een inkomen op van ruim 900 euro. Ik ga geen rentes uitrekenen, dat schrijf ik voor het gemak weg tegen huurverhoging en geen belastingaftrek. Dus van die 900 euro zou ik tot mijn 65-ste kunnen wonen. Geen groot onderhoud, geen kozijnen vervangen, geen nieuwe HR-ketel, niet om de paar jaar schilderen, geen zorgen om het instorten van de huizenmarkt of een daling van de prijzen door overheidsingrijpen etc, etc. Gewoon wonen en dat tot je 65-ste laten betalen uit de huidige overwaarde.
   
   Ik weet best dat het niet zo eenvoudig is maar ik zou niet weten waarom ik er ver naast zou zitten.
   
   Wat ik nog niet gelezen heb is de kans dat we met een coalitie van SP, Groen Links en de PvdA belasting moeten gaan betalen over een geïncasseerde overwaarde. Zeg nou niet dat dat doemdenken is want van die rakkers kun je alles verwachten. Veel belasting is pure diefstal (denk eens aan successierechten waarvoor de overheid geen enkele inspanning heeft gedaan en toch riante bedragen mee int) dus waarom zou het ooit niet gebeuren? En waarom is ooit niet binnen tien jaar? (goed de klemtoon leggen anders klopt de zin niet).
   De wonderen zijn de wereld niet uit.
   
   Denk ook eens aan de steun die je je kinderen kunt geven. Omdat je salaris niet voor een deel opgaat aan huislasten kun je maandelijks wat voor hen doen zonder daar verantwoording over hoeven af te leggen. Je belastingaangifte wordt eenvoudiger. Bedenk in deze richting zelf nog meer leuke dingetjes.
   
   Want niet alles draait om geld. Wat heb je aan een afbetaald huis van 500.000 euro als je je daarvoor zo verrot gewerkt hebt dat je op je 65-ste niet meer volledig mobiel bent? Lekker hoor, die wereldreis achter een rollator. Of die mooie boot waar je niet meer op komt zonder takel.
   
   Andere discussie zegt u? Nee, zeker niet. Het gaat om het financieel voordeligst uitkomen met uw woonkeuze, huren of kopen. Waarom wilt u dat? Om wat moois met uw verworven centen te doen (Beursboertje wordt zowaar nog retorisch ook).
   
   Dat eens genieten van je centen, daar draait onze jacht naar meer immers om?
   
   Dus, kopen of huren? Dat hangt af van uw beginsituatie en hoe zwaar u Levensvreugde (daar gaat ie weer, zelfs met een hoofdletter) mee laat wegen. En daar zijn de door u allen aangereikte rekensommetjes een perfecte hulp bij.
   
   Dank u.
7. [verwijderd] 6 juli 2007 17:22

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   ik vind de vegelijking een beetje mank,
   de huurder zou het verschil in de kosten op een spaarrekening kunnen zetten (+3%) dit wordt namenlijk nooit meegenomen in de vergelijkingen tussen huurder en koper.
   mvg
8. [verwijderd] 6 juli 2007 17:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Mijn idee ook Beursboertje!
   
   Mvg Peerke
9. Saartje 6 juli 2007 17:44

   auteur info

   • Saartje

     Lid sinds: 21 apr 2006

     Laatste bezoek: 17 sep 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 205

     Gegeven: 216

   •    Aantal posts: 1.114

   Gewoon ´lekker´ blijven huren en die centjes nooit meer terugzien.
   
   Een mooie plek in Nederland met rust, ruimte en kwaliteit is natuurlijk een ´slechte investering´
   
   Onzinnige discussie.
   
   Al deaalt de waard de waarde van mijn huis met ruim een ton, dan lig ik daar geen seconde wakker van.
   
   Het wordt inmiddels tijd wat te gaan kopen voor mijn kinderen die gaan studeren. abeetje bij verhuren (belastingvrije ontvangst, geduld, netjes opknappen en op de lange termijn een prima investing,
   
   Huur maar lekker verder,
   
   Groet Peties (die al een waarschuwing heeft van IEX en zich buitengewoon behoedzaam beweegt op het IEX mijnenveld. Dus graag geen gescheld op mijn posting, want dat wordt mij dan aangerekend;)
10. [verwijderd] 6 juli 2007 19:04

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    peties schreef:

    Gewoon ´lekker´ blijven huren en die centjes nooit meer terugzien.
    
    Een mooie plek in Nederland met rust, ruimte en kwaliteit is natuurlijk een ´slechte investering´
    
    Onzinnige discussie.
    
    Al deaalt de waard de waarde van mijn huis met ruim een ton, dan lig ik daar geen seconde wakker van.
    

    Heb je misschien ook nog zinnige argumenten? De betaalde rente op je hypotheek zie je ook nooit meer terug, of de woning een slechte investering is en of er minder slechte/betere investeringen mogelijk waren weet je pas achteraf.
    
    Tsja, dat jij er niet wakker van ligt als je een ton kwijt raakt zegt denk ik meer over jou dan over de keuze tussen huren en kopen. Je zou nu maar een woning kopen met een tophypotheek die over een jaar een ton minder waard is. Dan is zelfs verhuizen een probleem.... Nu zal binnen een jaar verhuizen zelden gepland zijn als je een huis koopt, maar je weet nooit wat er gebeurd.
    
    mvg
    Wilco
    
11. Alexander_Jansen 6 juli 2007 19:12

    auteur info

    • Alexander_Jansen

      Lid sinds: 30 jan 2007

      Laatste bezoek: 20 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 49

    Belachelijke situatie. De hypotheek rente aftrek heeft de huisprijzen kunstmatig doen stijgen, waardoor de huren relatief laag zijn. In dit voorbeeld: 12*600/187000=3,85% per jaar, een stuk minder dan het rendement van staatsobligaties. Ik concludeer dat kopen alleen interessant is voor mensen die veel belasting betalen en niet vaak verhuizen.
12. [verwijderd] 6 juli 2007 22:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    jkoets schreef:

    De cijfertjes in mijn column zijn niet zo belangrijk. Het gaat mij er juist om dat mensen vooraf alles goed overwegen en niet blindelings een huis kopen.
    
    Hoeveel mensen kopen niet een huis waarbij hun hypotheeklasten al hoger zijn dan hun betaalde huur. Hierbij wordt dan even vergeten de bijkomende kosten zoals onderhoud, OZB en verzekering. Na een paar jaar is er geen potje om de keuken / douche te vervangen, waardoor er een tweede hypotheek wordt afgesloten. Maandlasten worden weer hoger etc..
    
    Gr. Jos
    

    Helemaal mee eens Jos, er wordt te vaak ondoordacht gekocht. Te veel op emotie, en te weinig op rationele gronden. En als je dan vervolgens alleen maar de adviseurs bezoekt die slechts voor je kunnen uitrekenen hoeveel je kunt lenen en de goedkoopste hypotheek voor je opzoeken .... tja, dan gaat het uiteraard mis. Gelukkig bestaan er nog adviseurs ala Jos Koets (moet zeggen, ze worden steeds schaarser) die de potentiele koper waarschuwt voor de valkuilen.
    
    Groet, Marijn
13. Jos Koets 7 juli 2007 17:16

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 22 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    Beste Marijn21
    
    Ik denk dat de materie te ingewikkeld is geworden voor veel adviseurs. Bovendien is nog steeds niet alles goed dichtgespijkerd. Vorige week weer iets ontdekt betreffende de bijleenregeling wat ze nu gaan voorleggen aan het kabinet. Ik heb hierover de werkgroep gesproken. Er is dus nog een "gaatje" wat voor problemen kan zorgen!
    
    Gr. Jos
14. [verwijderd] 8 juli 2007 10:19

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    De vergelijking slaat nergens op. 2% per jaar prijsstijging van een huis is de laatste ..tig jaar niet meer voorgekomen. Onroerend goed is de beste manier om geld te maken; dat zal altijd zo blijven. 2% huur klopt ook niet want 2,6% is het laagste in de afgelopen 23 jaar.....
    
    Ga maar lekker huren, hou je meer over in de maand, maar aan de eindstreep ben je je geld kwijt.
15. [verwijderd] 8 juli 2007 10:46

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ga eens uit van een andere invalshoek. Je wilt graag ergens wonen. Niet zover van je werk dat je dagelijks uren in de file staat. Bv niet te ver van een station. De plek in het land zou bekend moeten zijn. Je koopt geen goedkoop huis in Delfzijl als je in Maastricht werkt. Zet de eisen op een rijtje en kijk dan op de plek waar je ongeveer wilt wonen of er huizen te koop of te huur zijn, die naar je zin zijn. Als beide het geval is, komt de keuze van kopen of huren pas aan de orde. Meestal is die keuze er niet, omdat er allen maar koophuizen zijn die aan de eisen voldoen, of er zijn alleen maar huurhuizen op die locatie. Als de keuze er echt is kun je ook direct de echte kosten berekenen. In het voorbeeld stond een huis van €187000,-. Da's nie veul. Reken ook nog even de notariskosten en de overdrachtsbelasting mee.
    Pacito
16. Jos Koets 8 juli 2007 11:48

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 22 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    Natuurlijk weet ik dat de cijfers niet kloppen als je deze vergelijkt met het verleden. Wie zegt echter dat die cijfers ook voor de toekomst gelden. Bovendien is een gemiddelde stijging van de huizenprijzen nog steeds een gemiddelde. Er zijn dus ook huizen die in prijs dalen. De huurstijging dit jaar is iets meer dan 1%!
    
    Ik zou zeggen, laat eens wat zien door middel van cijfers en weerleg hiermee mijn cijfers.
    
    Gr. Jos
17. [verwijderd] 8 juli 2007 12:49

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Mijn huis gekocht in 1996 voor E 125.000
    Als ik per jaar hier 8% bijoptel kom ik
    op E 270.000
    Het staat nu te koop voor E 283.000
    Had ik niet gekocht, maar gehuurd
    dan was mijn vermogen NUL geweest.
    Zit nu hypotheek vrij, dus een vermogen
    van E 270.000
    Je moet dan wel het goede doen van de belasting teruggave waar dit voor bedoeld is, juist, in
    het huis stoppen en NIET ervan op vakantie gaan.
18. [verwijderd] 8 juli 2007 13:01

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    [quote=kanhetnietlaten]
    Mijn huis gekocht in 1996 voor E 125.000
    Als ik per jaar hier 8% bijoptel kom ik
    op E 270.000
    Het staat nu te koop voor E 283.000
    Had ik niet gekocht, maar gehuurd
    dan was mijn vermogen NUL geweest.
    Zit nu hypotheek vrij, dus een vermogen
    van E 270.000
    Je moet dan wel het goede doen van de belasting teruggave waar dit voor bedoeld is, juist, in
    het huis stoppen en NIET ervan op vakantie gaan.
    Zelf had ik een hypotheek waarvan IK vond dat het bij mij paste
    (annuiteiten)en niet wat de advieseur zei.
    Met andere woorden, je moet zelf voorruit kijken en bij jezelf nagaan
    hoe je toekomst eruit moet zien.
    Wil je 30 jaar met vaste lasten zitten, of wil je er snel vanaf zijn
    met een vermogen en óók op vakantie willen.
    Het is dus aan jezelf, de adviseur denkt ook alleen maar aan zijn geld.
    
    Ging ff iets fout.
19. [verwijderd] 8 juli 2007 13:57

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    kanhetnietlaten schreef:

    Mijn huis gekocht in 1996 voor E 125.000
    Als ik per jaar hier 8% bijoptel kom ik
    op E 270.000
    Het staat nu te koop voor E 283.000
    Had ik niet gekocht, maar gehuurd
    dan was mijn vermogen NUL geweest.
    Zit nu hypotheek vrij, dus een vermogen
    van E 270.000
    Je moet dan wel het goede doen van de belasting teruggave waar dit voor bedoeld is, juist, in
    het huis stoppen en NIET ervan op vakantie gaan.
    
    

    Je hebt gewoonweg geluk gehad. Wist jij van te voren dat vastgoed het zo goed zou doen? Heb je daar uberhaupt bij stilgestaan? Ik niet.
    
    De huurder had net zo goed een vermogen kunnen opbouwen door de internet hype van 1997 tot 2000 goed te bespelen. Vanaf 2000 uit aandelen en op de bodem van 2003 weer in de aandelen.
    
    Vermogensopbouw zie ik los van kopen of huren. Kopers kiezen ervoor om vermogen op te bouwen via hun huis. Dat was de laatste 50 jaar altijd een goede keuze maar hoeft niet perse voor de komende 50 jaar zo te zijn.
    
    De huurder is veel vrijer in vermogensopbouw maar dat vereist veel kennis en discipline.
    
    EIB
    
20. [verwijderd] 8 juli 2007 14:38

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    kanhetnietlaten schreef:

    ... Zit nu hypotheek vrij. Dus een vermogen van E 270.000,- ....
    

    Waarom wil je zo graag hypotheekvrij in een huis wonen? Persoonlijk zou ik zo'n situatie, denk ik, kiezen voor een (stukje) hypotheek. Dit komt natuurlijk gedeeltelijk door de hypotheekrenteaftrek, maar ook zonder dit voordeel lijkt een hypotheek me niet onlogisch. De rentekosten op de hypotheek zie ik als woonlasten (als ik zekerheid wil kies ik voor lang vastzetten). M'n vermogen zou ik zodanig beleggen dat ik mijn doelstellingen het beste kan realiseren, maar in ieder geval een goed gespreide portefeuille van obligaties, aandelen, etc.
    Nu zit je toch eigenlijk een (ik neem aan groot) gedeelte van je vermogen alleen in vastgoed te stoppen?