Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Belemmering koopsubsidie

1. [verwijderd] 13 november 2009 10:22

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Belemmering koopsubsidie
   
   Jos Koets - 13 nov; 10:00 uur
   
   "Is er sprake van overkredietering bij hypotheken met koopsubsidie. Of maakt de AFM een rekenfout...?"
   
   www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...
2. vlieman 13 november 2009 10:56

   auteur info

   • vlieman

     Lid sinds: 27 dec 2000

     Laatste bezoek: 26 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 15

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 98

   Geachte heer Kockelkoren,
   
   werk aan de winkel! U heeft zo'n 30 banken te bezoeken.
   
   In 4 stappen méér lenen d.m.v. een koopsubsidie?
   www.koophuissubsidie.nl
   
   Zo'n 40 kantoren aangesloten; zie
   www.koophuissubsidie.nl/index.php?/uw...
   Tsjing tsjing da's weer 40 keer 6000 Euro boete.
   
   PS in 1943 zou ik voor dergelijke NSB-achtige praktijken een stevige aanbrengvergoeding hebben ontvangen. Kom ik hier nu ook voor in aanmerking ???
3. [verwijderd] 13 november 2009 10:58

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   vraag:
   met het voorbeeld van éénpersoonshuishouden van 30.000 wordt er NHG-garantie gegeven over de hypo(incl koopsubsidie) van 171.708 ?
4. [verwijderd] 13 november 2009 12:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   vlieman schreef:

   Geachte heer Kockelkoren,
   
   werk aan de winkel! U heeft zo'n 30 banken te bezoeken.
   
   In 4 stappen méér lenen d.m.v. een koopsubsidie?
   www.koophuissubsidie.nl
   
   Zo'n 40 kantoren aangesloten; zie
   www.koophuissubsidie.nl/index.php?/uw...
   Tsjing tsjing da's weer 40 keer 6000 Euro boete.
   
   PS in 1943 zou ik voor dergelijke NSB-achtige praktijken een stevige aanbrengvergoeding hebben ontvangen. Kom ik hier nu ook voor in aanmerking ???
   

   Als het aan sommige mensen ligt kun je tegenwoordig ook weer vette bonussen tegemoet zien als je je medeburgers wilt verlinken.
   
   De formulering is tegenwoordig anders (PC) maar verder exact gelijk.
   
   
5. [verwijderd] 13 november 2009 13:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hallo Jos, ik heb op de website van AM ook al een commentaar geschreven,ik denk dat je hier een leesfout maakt. Volgens mij is de opvatting van de AFM dat nu het besluit toekenning koopsubsidie ontbreekt in het dossier (enigszins verklaarbaar doordat die toekenning niet naar de adviseur wordt gestuurd maar naar de klant)de hypotheek moet worden beschouwd als boven de normen. Dat is natuurlijk flauwekul, de koopsubsidie is vanzelfsprekend wel degelijk toegekend anders was de hypotheek niet haalbaar geweest. En dat staat ook gewoon in de offerte. Zeer eenvoudig te controleren.
   
   De "overtreding" is dan ook het niet in het dossier hebben van een administratief stuk, maar dat staat natuurlijk minder leuk dan weer eens een adviseur beschuldigen van te hoge hypotheekverstrekking. AFM fietst als een wilde door alle staande regelgeving en praktijk heen, zij heeft inmiddels geheel eigen opvattingen over het bestrijden van tophypotheken die haaks staan op de wetgeving en door de politiek gestimulerd eigen woningbezit. Torenhoge boetes voor kleine administratieve onvolkomeheden, vaak doo ronwennigheid met d enieuwe regelgeving. Het lijkt wel die oude communistenjacht van McCarthy.
   
   De oplossing is eenvoudig: Senter Novem moet verplicht worden de adviseur te voorzien van een kopie)toekenningsbesluit. Dat stop je bij de andere 40 documenten die je van de klant moet bewaren en klaar zijn we. O, ja nog wel even een vrijwaring vragen van de geldverstreker met betrekking tot de NHG want ook daarvan krijg je als adviseur geen bevestiging.
6. [verwijderd] 13 november 2009 13:20

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Bovenop het nieuws weer!
   Na de onduidelijkheid over de kapitaalverzekering en de 30-jaars termijn nu weer een onzekerheid gecreeerd.
   
   Hoe moeten adviseurs nu werken, als de ene overheidsinstantie a beweert, en de andere b, die vervolgens boetes op kan leggen?
   
   Het zal ook wel miszitten met de startersleningen van de Svn, die worden volop ingezet door steeds meer gemeentes.
   
   Hopelijk komt er van officiële zijde eens een duidelijke uitspraak, maar dat zal wel weer maanden op zich laten wachten.
   
   paul
7. Jos Koets 13 november 2009 16:11

   auteur info

   • Jos Koets

     Lid sinds: 20 sep 2000

     Laatste bezoek: 22 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1535

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 7.960

   quote:

   pollo schreef:

   Hallo Jos, ik heb op de website van AM ook al een commentaar geschreven,ik denk dat je hier een leesfout maakt. Volgens mij is de opvatting van de AFM dat nu het besluit toekenning koopsubsidie ontbreekt in het dossier (enigszins verklaarbaar doordat die toekenning niet naar de adviseur wordt gestuurd maar naar de klant)de hypotheek moet worden beschouwd als boven de normen. Dat is natuurlijk flauwekul, de koopsubsidie is vanzelfsprekend wel degelijk toegekend anders was de hypotheek niet haalbaar geweest. En dat staat ook gewoon in de offerte. Zeer eenvoudig te controleren.
   
   De "overtreding" is dan ook het niet in het dossier hebben van een administratief stuk, maar dat staat natuurlijk minder leuk dan weer eens een adviseur beschuldigen van te hoge hypotheekverstrekking. AFM fietst als een wilde door alle staande regelgeving en praktijk heen, zij heeft inmiddels geheel eigen opvattingen over het bestrijden van tophypotheken die haaks staan op de wetgeving en door de politiek gestimulerd eigen woningbezit. Torenhoge boetes voor kleine administratieve onvolkomeheden, vaak doo ronwennigheid met d enieuwe regelgeving. Het lijkt wel die oude communistenjacht van McCarthy.
   
   

   Beste Pollo,
   
   Ik wil best met je omschrijving meegaan, maar dan maakt de AFM toch een fout door een zeer slechte summiere omschrijving te geven. Ik verwacht / hoop uitleg van de AFM betreffende deze paar zinnetjes. Anders belanden we weer in een eindeloze discussie.
   
   Gr. Jos
8. [verwijderd] 13 november 2009 16:36

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   AFM geeft steeds vage informatie, ik heb ook al eens n.a.v. andere boeteopleggingen gevraagd of je bijvoorbeeld voor elke klant moet nagaan en bewijzen of hij wel volledig AOW gerechigd is en of je een kopie van alle door de klant opgegeven spaarrekeningen moet hebben, zodat je kunt bewijzen dat opgegeven spaargeld aanwezig is. Daar is ook geen duidelijk antwoord op. En dan nog de vraag om te controleren of een klant studiefinanciering heeft, dat staat niet BKR geregistreerd. De informatie van de klant zelf wordt als onvoldoende beschouwd! Het loopt een beetje uit de hand met die AFM. Eigenlijk kunnen ze iedereen wel een boete opleggen, er is altijd wel iets niet goed genoeg.
9. Jos Koets 13 november 2009 16:44

   auteur info

   • Jos Koets

     Lid sinds: 20 sep 2000

     Laatste bezoek: 22 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1535

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 7.960

   quote:

   pollo schreef:

   AFM geeft steeds vage informatie, ik heb ook al eens n.a.v. andere boeteopleggingen gevraagd of je bijvoorbeeld voor elke klant moet nagaan en bewijzen of hij wel volledig AOW gerechigd is en of je een kopie van alle door de klant opgegeven spaarrekeningen moet hebben, zodat je kunt bewijzen dat opgegeven spaargeld aanwezig is. Daar is ook geen duidelijk antwoord op. En dan nog de vraag om te controleren of een klant studiefinanciering heeft, dat staat niet BKR geregistreerd. De informatie van de klant zelf wordt als onvoldoende beschouwd! Het loopt een beetje uit de hand met die AFM. Eigenlijk kunnen ze iedereen wel een boete opleggen, er is altijd wel iets niet goed genoeg.
   

   Ik ga er vanuit dat jij ook hypotheekadviseur bent. Ik zit met een vraag waar ik (voorlopig) nog geen 100% antwoord op heb. Kunnen wij elkaar even spreken. Ben benieuwd hoe jij dat regelt / oplost?
   
   Gr. Jos
   010-4747647
10. Jos Koets 13 november 2009 16:54

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 22 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    Verbond laakt uitspraken AFM
    
    Het Verbond van Verzekeraars heeft in een brief aan voorzitter Hoogervorst van de AFM bezwaar gemaakt tegen de opstelling van de toezichthouder tegenover de financiële sector.
    
    In de brief wordt gewezen op de absolute topprioriteit van het Verbond om door gedragsverandering het vertrouwen in de verzekeringsbranche te herstellen. Met de AFM is geregeld gesproken over het programma VerzekeraarsVernieuwen, dat eind juni is gepresenteerd, met elementen als het keurmerk, de verbetering van kosten- en producttransparantie en de aanpak van dossiers als de beschikbare premieregelingen. Daarbij is nooit gebleken dat de AFM dit programma als ontoereikend zou beoordelen of van mening zou zijn dat zelfregulering niet werkt.
    
    In de brief vraagt het Verbond om een toezichthouder die het koren van het kaf scheidt, en die kritisch meedenkt over onze initiatieven. 'Niet om een toezichthouder die generieke statements via de media lanceert waarin alle banken en verzekeraars over één kam worden geschoren. Daarmee krijgen we het vertrouwen in ieder geval niet terug', aldus het Verbond.
    
    Kockelkoren: ‘De branche is kaduuk’
    
    ‘In de beeldvorming bent u een leeggelopen mens die kaduuk op de grond ligt. Of het nu gaat om bonussen, provisies of de kwaliteit van producten en dienstverlening, de man en vrouw in de straat staan niet te juichen.'
    
    Theodor Kockelkoren van de AFM windt er geen doekjes om tijdens zijn speech op het strategieplatform Banken en Verzekeraars. ‘De beeldvorming van financiële instellingen is sterk negatief en het vertrouwen is evenzeer gedaald. De sector staat op zijn grondvesten te schudden en niet alleen kleine instellingen vallen om.'
    
    Volgens de AFM-topman moeten bank en verzekeraar drie stappen zetten om te komen tot een goed integraal verbeterprogramma. Ten eerste zou de financiële onderneming indringend en lang stil moeten staan bij haar eigen ervaringen in de vertrouwenscrisis en die van haar klanten en zichzelf de vraag stellen: ‘Wat is de toegevoegde waarde die onze klanten verwachten en verdienen?'
    
    Ten tweede zullen de bank en verzekeraar opnieuw de cruciale elementen die de organisatie vormen moeten heroverwegen. ‘Blijven we de gedwongen winkelnering hanteren of maken we gebruik van een ‘open' of ‘guided architecture'? Hanteren we nettoproducten, producten met provisie of een mix?'
    
    Ten derde zullen volgens Kockelkoren de bank en verzekeraar een transitieplan moeten maken. ‘Want de verbeteringen zijn niet in één klap te realiseren. Een transitieplan moet goed uitlegbaar zijn extern en intern, moet financierbaar zijn en moet vooral leiden naar een duurzame winstgevendheid.' Kockelkoren besluit: ‘De drie stappen leiden tot een integraal verbeterplan dat voor de klanten zichtbare en herkenbare veranderingen realiseert. Bijvoorbeeld het afschaffen van het ‘dakpansysteem' bij renteproducten, zoals ING onlangs heeft aangekondigd. Bijvoorbeeld door het sterk terugbrengen van de distributievergoedingen bij beleggingsfondsen, zodat deze zich verhouden tot de daadwerkelijke inspanning. Bijvoorbeeld met het stoppen van het verkopen zonder advies van zeer complexe gestructureerde producten aan particulieren. Dergelijke stappen bouwen langzaam het vertrouwen weer op, zodat de grondvesten van de sector weer stevig staan.'
    
    
11. Ruud100 14 november 2009 11:46

    auteur info

    • Ruud100

      Lid sinds: 03 mei 2005

      Laatste bezoek: 19 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 573

      Gegeven: 52

    •    Aantal posts: 2.364

    quote:

    Redactie IEX.nl schreef:

    Belemmering koopsubsidie
    
    Jos Koets - 13 nov; 10:00 uur
    
    "Is er sprake van overkredietering bij hypotheken met koopsubsidie. Of maakt de AFM een rekenfout...?"
    
    www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...
    

    Beste Jos,
    
    Deze week nog was er op tv een item (NOVA ?) over het verschil tussen wat je in Nederland en in Duitsland aan hypotheek binnen de regels van de banken zelf los kan krijgen. Wellicht leuk om daar eens een stukje aan te wijden?
    
    Starterssubsidies ed. zijn leuk voor wie ze krijgt. Tenminste daar gaan we op dit moment nog steeds vanuit. Maar is het eigenlijk geen "beloning cq premie" voor mensen die het randje van hun leenmogelijkeheden opzoeken?
    
    Als dit zich niet echt op de grenzen van wat mogelijk is afspeelt had deze discussie met de AFM volgens mij nooit kunnen ontstaan.
    
    Groeten
    Ruud
12. [verwijderd] 14 november 2009 12:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Ruud100 schreef:

    Starterssubsidies ed. zijn leuk voor wie ze krijgt. Tenminste daar gaan we op dit moment nog steeds vanuit. Maar is het eigenlijk geen "beloning cq premie" voor mensen die het randje van hun leenmogelijkeheden opzoeken?
    

    Beste Ruud,
    
    Je slaat de spijker op z'n kop. Wederom een zotte subsidie waarvan de langjarige lasten en gevolgen slecht te overzien zijn, zowel voor de ontvanger als de verstrekker.
    Aangezien we met z'n allen de verstrekker zijn _kan_ het geen goed idee zijn.
    
    De huizenmarkt moet subsidievrij worden, dus weg met hypotheekaftrek, startersleningen, huursubsidie. Ook de idioot hoge overdrachtsbelasting moet veranderen (b.v. in vijf jaar na koop verminderen tot 1% als anti-spculatie maatregel).
    Alles wat nu bedacht wordt is meer plakkers op een volgestikkerde etterende wond, terug naar de basis dus.
    
    V.Post
    
    Belangvermelding: ik heb een huis met 100% hypotheek.
13. Jos Koets 14 november 2009 16:00

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 22 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    quote:

    v.post schreef:

    [quote=Ruud100]
    Starterssubsidies ed. zijn leuk voor wie ze krijgt. Tenminste daar gaan we op dit moment nog steeds vanuit. Maar is het eigenlijk geen "beloning cq premie" voor mensen die het randje van hun leenmogelijkeheden opzoeken?
    [/quote]
    Beste Ruud,
    
    Je slaat de spijker op z'n kop. Wederom een zotte subsidie waarvan de langjarige lasten en gevolgen slecht te overzien zijn, zowel voor de ontvanger als de verstrekker.
    Aangezien we met z'n allen de verstrekker zijn _kan_ het geen goed idee zijn.
    
    De huizenmarkt moet subsidievrij worden, dus weg met hypotheekaftrek, startersleningen, huursubsidie. Ook de idioot hoge overdrachtsbelasting moet veranderen (b.v. in vijf jaar na koop verminderen tot 1% als anti-spculatie maatregel).
    Alles wat nu bedacht wordt is meer plakkers op een volgestikkerde etterende wond, terug naar de basis dus.
    
    V.Post
    
    Belangvermelding: ik heb een huis met 100% hypotheek.
    

    Als blijkt dat er sprake is van overkreditering volgens de AFM bij koopsubsidie dan is dat ook van toepassing bij de starterslening. Ik heb dit nog niet uitgewerkt omdat ik zeer benieuwd ben wat er nu precies in die drie dossiers heeft gestaan. En waarom de AFM tot een bepaalde conclusie komt door dit summier te omschrijven waardoor menig adviseur niet precies kan achterhalen wat er bedoeld wordt.
    
    Dus we moeten wachten tot deze dossiers openbaar (alleen de cijfers) worden gemaakt.
    
    Gr. Jos
14. [verwijderd] 17 november 2009 12:58

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Beste Jos,
    
    als adviseur werk ik ook regelmatig met koopsubsidie, jouw bericht veroorzaakt bij en mijn collega’s enige onrust. Ik kan mij namelijk niet voorstellen dat het de bedoeling is een boete te geven vanwege overkreditering tov CHF normen. Ik ga er dan wel vanuit dat het een goed opgebouwd dossier/advies is waarin ook een kopie van het subsidiebesluit zit. In de toetsing obv de Gedragscode zou natuurlijk de subsidie moeten worden meegenomen…zoals de NHG dat wel doet.
    Er werd al geopperd Koopsubsidie af te schaffen in 2012 omdat er te weinig animo voor zou zijn.
    Makelaars bleken potentiële kopers niet op de subsidiemogelijkheden te wijzen. Dit werd zelfs een nieuwsitem op RTL-nieuws.
    Het is m.i. een gemiste kans voor zowel koper, verkoper en makelaar dat deze subsidievorm mogelijk zal verdwijnen door gebrek aan interesse.
    Indien de adviseur hiernaast ook geen advies met welke subsidievorm dan ook durft uit te brengen dan zal Koopsubsidie snel verdwijnen…
    
    Groeten,
    Fred
    
    
15. Jos Koets 24 december 2009 16:54

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 22 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    AFM heeft het volgende bericht vandaag gepubliciteerd:
    
    Bij toekenning van koopsubsidie voor de eigen woning op basis van de landelijke regeling zoals deze wordt uitgevoerd door SenterNovem, kan geen sprake zijn van overkreditering. De AFM hecht eraan dit te benadrukken en mogelijke verwarring hierover te voorkomen, nadat hierover vragen zijn gesteld.
    
    Overkreditering
    Het is in Nederland verboden onverantwoord kredieten te verstrekken. In het verlengde daarvan dient een hypotheekadviseur ook passende adviezen te geven over de hoogte van kredieten aan zijn klant. Met andere woorden het kredietadvies dient in ieder geval aan te sluiten bij de financiële positie van de klant. De AFM houdt toezicht op de juiste naleving van deze regels.
    
    Om te toetsen of de hypotheek niet te hoog is, hanteert de AFM de toetsnorm uit de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF)als toetskader. Die stelt grenzen aan het krediet dat op basis van het inkomen van de consument door de aanbieder verstrekt mag worden.
    
    Koopsubsidie maakt het onder bepaalde voorwaarden voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen mogelijk om een huis te kopen. De hoogte van het hypotheekbedrag is aan een bepaald maximum gebonden. Voor 2009 is dit €176.715,-. SenterNovem toetst bij de aanvraag voor subsidie wat de consument op basis van zijn inkomen maximaal mag lenen volgens de GHF-norm. Wanneer dit bedrag lager is dan de benodigde hypothecaire lening, kan een consument in aanmerking komen voor koopsubsidie. De hoogte van de subsidie is hoogstens het verschil tussen wat een consument maximaal mag lenen en de hoogte van de benodigde lening. Dit wordt de bruto contante waarde genoemd.
    
    Berekening koopsubsidie:
    
    Inkomen € 27.852
    Benodigde hypothecaire lening: € 159.654
    Volgens GHF mag consument lenen: € 153.160,-
    Bruto contant waarde Koopsubsidie: € 6.494,-
    
    De bruto contante waarde van de extra lening wordt teruggerekend naar een maandelijkse netto toelage. Deze bedraagt in bovenstaand voorbeeld € 104,- per maand. De berekening van de koopsubsidie sluit aan bij de berekening van verantwoorde woonlasten zoals in de GHF is vastgelegd.
    
    Toezicht
    Als de koopsubsidie definitief is toegewezen, kan er dus in principe geen sprake zijn van overkreditering. In die gevallen waar de AFM een hypotheekadviseur zal beboeten voor dossiers waarbij koopsubsidie is betrokken, zullen de gevraagde subsidies niet verstrekt zijn, omdat niet aan de voorwaarden van verantwoorde kredietverlening werd voldaan. In die gevallen ziet de boete op het gegeven advies ten aanzien van de hoogte van het krediet. De hypotheekadviseur had het krediet niet mogen adviseren, nu duidelijk was dat de desbetreffende consumenten niet in aanmerking kwamen voor een koopsubsidie.