Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Huizenprijzen dalen met 60% in 7 jaar en nog veel meer.

1. NewKidInTown 19 augustus 2013 16:36

   auteur info

   • NewKidInTown

     Lid sinds: 06 aug 2005

     Laatste bezoek: 07 sep 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 6070

     Gegeven: 1873

   •    Aantal posts: 33.122

   Ik denk dat de gemiddelde makelaar het allemaal ook niet meer zo heel goed kan volgen. Bovendien moet je niet uitvlakken wat een nu al 5 jaar lange omzet daling en verdiensten tot op het bijstandsniveau voor de gemiddelde makelaar doet. Diegenen die al tientallen jaren bezig zijn en vanaf de jaren 1990 hun zakken hebben gevuld hebben waarschijnlijk 1 of 2 jaar geleden hun tent al gesloten of nog net op tijd verkocht aan een jonge "high-potential" en bekijken het vanaf hun terras in Zuid-Spanje, Marbella waarschijnlijk.
   Diegenen die amper 10 jaar bezig zijn, zijn gestopt of bijna failliet. En zo niet, ik denk niet dat ze veel theoretische ondergrond hebben dat ze langjarige trends snel zullen herkennen of goed onderlegd zijn in statistiek.
2. jrxs4all 19 augustus 2013 16:38

   auteur info

   • jrxs4all

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 26 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2099

     Gegeven: 1238

   •    Aantal posts: 12.181

   quote:

   atitlan schreef op 19 augustus 2013 16:25:

   Dat gaan we opzoeken (of misschien kun je ons een link geven waaruit blijkt de index van het kadaster daadwerkelijk voor verkoopmix corrigeert.. volgens mij neemt men aldoor de gemiddelde verkoopprijs over alle woningen over betreffende periode).
   
   

   Ja hoor, zie:
   
   www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/prijzen/...
   
   Als je belangstelling hebt is er ook een (hele) lange versie waarin de methodiek tot in de fijnste details wordt uitgelegd.
   
   Je bewering dat de prijzen van alle woningtypes ook van juni op juli zijn gedaald is dus in ieder geval onjuist. Prijsindexen per type woning worden alleen per kwartaal gegeven.
3. [verwijderd] 19 augustus 2013 16:41

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Wonderlijk dat het kadaster haar systematiek dit jaar heeft aangepast.
   
   Uit de opstelling blijkt dat men de gemiddelde verkoopprijzen per categerie sowieso nog niet per maand publiceert. Jammer
   
   Tevens blijkt dat men niet voor de mix corrigeerde ("zijn deze gewichten gebaseerd op de som van de verkoopprijzen van de woningen die zijn verkocht") noch corrigeert.
   
   Zou men de prijzen per categorie publiceren, konden we het zelf ook gemakkelijk controleren.
   
   Het PBK is sinds februari dit jaar als vergelijkingscijfer kul.. zegt in feite nog weinig over de relatieve mutatie in transactieprijzen in het nu.
   
   Ik zeg op basis van dze cijfers : alle categerien zijn in juli ook t.o.v. juni gedaald.
   
   Veranderingen Prijsindex Bestaande Koopwoningen
   
   Sinds januari 2008 publiceren het CBS en het Kadaster gezamenlijk de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) met referentiejaar 2005 = 100. Om de uitkomsten van indexreeksen beter aan te laten sluiten bij de actualiteit voert het CBS eens in de vijf jaar een zogenaamde basisverlegging door. In 2013 wordt voor veel indexreeksen overgestapt naar het referentiejaar 2010 (2010 = 100) met geactualiseerde gewichten uit een recent jaar. Ook voor de PBK wordt begin 2013 een basisverlegging uitgevoerd.
   
   Bij de basisverlegging van de PBK wordt ook het uitgangspunt van de gewichten van de PBK aangepast. In de reeks 2005=100 zijn deze gewichten gebaseerd op de som van de verkoopprijzen van de woningen die zijn verkocht in een recent jaar. Vanaf 21 februari 2013 zijn de gewichten gebaseerd op de waarde van de woningvoorraad. Dit betekent dat de PBK voortaan de prijsontwikkeling volgt van de gehele woningvoorraad en niet meer alleen van het deel dat in die periode verkocht is. Hiertoe is besloten aangezien het beter aansluit bij de wensen van de gebruiker. Analyse op de uitkomsten toont aan dat deze aanpassing nauwelijks effect heeft op de hoogte en het verloop van de index.
   
   Nieuwe tabellen
   
   Omdat de afgelopen jaren het aantal verkopen van koopwoningen fors is afgenomen, zijn bovendien alle PBK-reeksen opnieuw onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat de betrouwbaarheidsmarges rondom indexreeksen met een lage dekking groot kunnen zijn. Om te voorkomen dat in de toekomst de marges als gevolg van verdere afname van het aantal transacties te groot worden, is besloten het detailniveau in de publicaties terug te brengen. Vanaf 21 februari 2013 zullen de volgende reeksen blijven bestaan:
   •Nederland totaal per maand, per kwartaal en per jaar
   •De vier landsdelen per kwartaal en per jaar
   •De twaalf provinciën per kwartaal en per jaar
   •De zes woningentypen per kwartaal en per jaar
   •De vier grote steden per kwartaal en per jaar
   
   Voor deze groepen zullen, naast de prijsontwikkeling, ook het aantal transacties, de gemiddelde verkoopprijs en de totale waarde van de verkochte woningen gepubliceerd worden. Deze cijfers worden vanaf 21 februari 2013 in drie nieuwe tabellen gepubliceerd. De huidige twee tabellen worden dan stopgezet.
4. jrxs4all 19 augustus 2013 16:52

   auteur info

   • jrxs4all

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 26 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2099

     Gegeven: 1238

   •    Aantal posts: 12.181

   quote:

   atitlan schreef op 19 augustus 2013 16:41:

   Wonderlijk dat het kadaster haar systematiek dit jaar heeft aangepast.
   Uit de opstelling blijkt dat men de gemiddelde verkoopprijzen per categerie sowieso nog niet per maand publiceert. Jammer
   Tevens blijkt niet dat men voor de mix corrigeert.
   
   

   Ik neem aan dat je dit bericht al typte toen je mijn vorige nog niet gelezen had, want daarin staat uitgelegd dat men wel corrigeert voor woningtype.
   
   Uitsplitsing per woningtype per maand wordt niet meer gedaan omdat dit door de gedaalde verkoopaantallen geen betrouwbaar beeld meer gaf. Maar het kwartaal is volgende maand al weer afgelopen, dan kun je die uitsplitsing wel zien.
5. NewKidInTown 19 augustus 2013 16:53

   auteur info

   • NewKidInTown

     Lid sinds: 06 aug 2005

     Laatste bezoek: 07 sep 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 6070

     Gegeven: 1873

   •    Aantal posts: 33.122

   Tja atitlan, deze wijziging in berekeningssystematiek is indertijd met veel argwaan ontvangen. Immers, ook al zou deze gewijzigde systematiek nauwkeuriger en betrouwbaarder zijn, al dat gecorrigeer van de cijfers voor dat er gepuliceerd wordt, roept om de misdaad. Bovendien, het wordt veel moeilijker zo niet onmogelijk om vergelijkingen te maken met periodes van voor de systematiekwijziging, en dat nu juist in DEZE tijden.
6. jrxs4all 19 augustus 2013 16:56

   auteur info

   • jrxs4all

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 26 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2099

     Gegeven: 1238

   •    Aantal posts: 12.181

   quote:

   KidBackInTown schreef op 19 augustus 2013 16:53:

   Tja atitlan, deze wijziging in berekeningssystematiek is indertijd met veel argwaan ontvangen.
   

   Hahahahaha!!!! Ik zat er op te wachten ;-)
   
   Nu blijkt dat de daling afvlakt en de prijzen op maandbasis zelfs stijgen kloppen de cijfers niet meer, het is een complot.
   
   Je belegt zeker ook in goud, die lui hebben daar ook een handje van.
7. [verwijderd] 19 augustus 2013 17:00

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Nee JRXL, zie mijn latere edit.
   
   Of je bent zelf dyslectisch... of je kunt niet overweg met eenvoudige mathematische principes.
   
   Het Kadaster indexcijfer voor de woningmarkt
   
   1) corrigeert duidelijk nog steeds niet voor verkoopmix
   
   en
   
   2) is sinds februari als redelijk indicatief vergelijkingscijfer verleden tijd, omdat de nieuwe systematiek redelijk idioot te noemen is.
   
   Dat ben ik met Kid volledig eens.
8. jrxs4all 19 augustus 2013 17:10

   auteur info

   • jrxs4all

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 26 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2099

     Gegeven: 1238

   •    Aantal posts: 12.181

   quote:

   atitlan schreef op 19 augustus 2013 17:00:

   Nee JRXL, zie mijn latere edits.
   
   Het Kadaster indexcijfer voor de woningmarkt corrigeert 1) duidelijk niet voor verkooppmix.....
   

   Je bent echt dyslectisch!
   
   Heb je die link in het vorige bericht niet gezien ?
   
   Ik zal het je nog makkelijker maken en citeren:
   
   "Het verschil tussen de PBK en de gemiddelde koopsom
   
   Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen (PBK) geeft een beter beeld van het prijsverloop van bestaande woningen dan de gemiddelde koopsom. Dit komt door de correctie met de WOZ-waarde. Hierdoor wordt het verschil tussen dure en minder dure huizen uit de vergelijking van de prijzen gehaald.
   
   De gemiddelde koopsom geeft de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen die het Kadaster registreerde in een specifieke periode (kwartaal of jaar). Als wij bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen registreerden, ligt de gemiddelde koopsom vaak hoger dan een periode waarin wij meer appartementen registreerden. Maar ook een grachtenpand in Amsterdam als tussenwoning heeft een veel hogere koopsom dan een tussenwoning in Stadskanaal. In het artikel 'Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?' leggen we dit in meer detail uit.
   
   Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator? (pdf)"
   
   Even op de link klikken:
   www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/prijzen/...
   
9. [verwijderd] 19 augustus 2013 17:18

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   CBS stukje van 2008..
   
   Het kadaster heeft zoals ik met mijn recente citaat van hun site aantoonde dus NOOIT rekening gehouden met veranderingen in de mix.. simpelweg alles op een hoop gegooid en het rekenkundige gemiddelde genomen.
   
   Maar sinds februari doen ze (voor wie niet verder kijkt .. jij) alsof ze het beter willen doen.
   
   Maar door plots de bestaande woningvoorraaad mee te nemen zie je feitelijk niks meer (maart 2013 versus maart 2012 of juli 2013 t.o.v. juli 2012).
   
   De nieuwe systematiek is lachwekkend.. het lijkt op pure belangenbehartiging voor b.v. gemeentes die liefts heel veel OZ in rekening willen brengen.
   
   Wie daar geen kritiek op heeft...
10. jrxs4all 19 augustus 2013 17:35

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    atitlan schreef op 19 augustus 2013 17:18:

    Het kadaster heeft zoals ik met mijn recente citaat van hun site aantoonde dus NOOIT rekening gehouden met veranderingen in de mix..
    
    De nieuwe systematiek is lachwekkend..
    

    Pfffff...... je begrijpt het dus echt niet.
    
    Als je alles wat je niet begrijpt lachwekkend vind, dan kom je inderdaad een beetje raar in het leven te staan :-)
    
    Gaan de cijfers niet de richting uit die ze volgens jou moeten gaan, dan is het manipulatie. Lekker makkelijk, dan heb je altijd gelijk.
11. [verwijderd] 19 augustus 2013 17:40

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Nu moet je niet weer vies gaan doen...
    
    En waar heb ik het over manipulatie gehad????
    
    Je hebt gewoon geen gelijk en je krijgt het ook niet door weer eens penetrant te worden!
    
    Citaat site Kadaster
    
    " In de reeks 2005=100 zijn deze gewichten gebaseerd op de som van de verkoopprijzen van de woningen die zijn verkocht in een recent jaar. Vanaf 21 februari 2013 zijn de gewichten gebaseerd op de waarde van de woningvoorraad. Dit betekent dat de PBK voortaan de prijsontwikkeling volgt van de gehele woningvoorraad en niet meer alleen van het deel dat in die periode verkocht is."
12. [verwijderd] 19 augustus 2013 18:00

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ontwikkeling huizenprijzen reeel (na correctie voor inflatie) t.m juli 2013 (gegevens CBS van vandaag). In het kort: de neergaande trend is intact...

    Bijlage:
13. jrxs4all 19 augustus 2013 18:07

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    Je begrijpt het niet.
    
    De cijfers worden nog steeds gecorrigeerd voor de samenstelling van de verkoopmix. Alleen wordt nu om te zien of daadwerkelijk verkochte woningen duurder of minder duur zijn dan de gemiddelde woning (samenstelling van de mix), gekeken naar de waardeontwikkeling van de totale vooraad. Door de grotere aantallen geeft dat een betrouwbaarder beeld.
    
    Dat je bewering dat er alleen naar het rekenkundig gemiddelde wordt gekeken niet juist is, blijkt overigens al uit de cijfers zelf.
    
    De prijsindex is van juni op juli gestegen met 1,2%.
    
    De gemiddelde verkoooprijs is van juni op juli gestegen met 3,8%.
    
    De prijsindex is dus nog steeds NIET de gemiddelde verkoopprijs.
    
    En inderdaad, die gemiddelde prijs is meer gestegen dan de index want er zijn relatief veel dure woningen verkocht. Wie had dat trouwens gedacht....
14. NewKidInTown 19 augustus 2013 18:10

    auteur info

    • NewKidInTown

      Lid sinds: 06 aug 2005

      Laatste bezoek: 07 sep 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 6070

      Gegeven: 1873

    •    Aantal posts: 33.122

    quote:

    Noumoe! schreef op 19 augustus 2013 18:00:

    Ontwikkeling huizenprijzen reeel (na correctie voor inflatie) t.m juli 2013 (gegevens CBS van vandaag). In het kort: de neergaande trend is intact...
    

    NEE, heel duidelijk is te zien aan het aller-aller-laatste stukje van de rode lijn dat we weer omhoog gaan.
    
    ironic mode OFF
15. jrxs4all 19 augustus 2013 18:12

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    Noumoe! schreef op 19 augustus 2013 18:00:

    In het kort: de neergaande trend is intact...
    

    Een trend is subjectief, want afhankelijk van het gebruikte timeframe.
    
    In de CBS cijfers wordt nergens gesproken van een trend, maar worden gewoon de feiten weergegeven. Ik denk dat het veel verstandiger is om het daarbij te laten.
16. [verwijderd] 19 augustus 2013 18:28

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    jrxs4all schreef op 19 augustus 2013 18:07:

    Dat je bewering dat er alleen naar het rekenkundig gemiddelde wordt gekeken niet juist is, blijkt overigens al uit de cijfers zelf.
    
    De prijsindex is van juni op juli gestegen met 1,2%.
    
    De gemiddelde verkoooprijs is van juni op juli gestegen met 3,8%.
    
    De prijsindex is dus nog steeds NIET de gemiddelde verkoopprijs.
    

    Pfff
    
    "blijkt overigens al uit de cijfers zelf"
    
    Nu beweer je weer iets op basis van het vergelijken van appels met peren ...
    
    Sinds februari neemt de prijsindex van het Kadaster dus ook de bestaande woningvoorraad mee en dat maakt zulke vergelijkingen sindsdien onmogelijk.
    
    Het enige wat we nodig hebben is, ik zei het al eerder, de gemiddelde verkoopprijzen per categorie.
    Maar die krijgen we (althans per maand) niet meer.
    Transparantie ho maar.
    
    En dus denken nu velen dat de prijzen door het dal zijn...
    
    3,8% weinig percentages zijn meer misleidend
    
    Nogmaals, wedden dat de gemiddelde verkoopprijzen ook ten opzichte van juni per categorie gewoon gedaald zijn.
    Het gemiddelde echter uitsluitend optisch (vanwege de sterke toename bij de verkoop van vrijstaande woningen) gestegen lijkt.
    Want uitsluitend daar komt die kt-stijging van 3,8% vandaan.
17. NewKidInTown 19 augustus 2013 18:32

    auteur info

    • NewKidInTown

      Lid sinds: 06 aug 2005

      Laatste bezoek: 07 sep 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 6070

      Gegeven: 1873

    •    Aantal posts: 33.122

    Over die berekeningsmethodiek, ik begrijp het niet helemaal maar probeer het voor mezelf helder te krijgen.
    Stel even extreem voorbeeld, de woningvoorraad ZOU bestaan uit 4 miljoen huizen in de klasse van 200k en 1 woning van 1 miljoen.
    Er wordt in 1 maand 1 woning verkocht van 200k en nou net die ene van 1 miljoen.
    
    Zou je kunnen zeggen (en is mijn vraag, was dit de OUDE berekening?): gemiddeld verhandeld (200k + 1000k) / 2 = 600k gemiddeld
    En wordt er in de nieuwe systematiek, omdat er maar 1 woning in de voorraad van 1 miljoen is, die verkochte woning van 200k dus 4 miljoen zwaarder meegeteld zodat het gemiddelde net een ietsje boven de 200k ligt ?
    
    Natuurlijk allemaal heel extreem voorbeeld maar om het even duidelijk te krijgen. Zou zeggen, nieuwe methode is wel duidelijker en zal ook een getrouwer beeld geven van de situatie.
    Stel even in deze malaise worden er veel en veel meer goedkopere woningen verkocht dan duurdere, dan zou dat een extra neerwaardse invloed hebben op het gemiddelde en die invloed elimineer je op deze wijze, zit wat in.
    Blijft mijn vraag, kunnen we nog vergelijken met het verleden, want gemiddelden uit het verleden kunnen de prullebak in en moeten opnieuw worden berekend. Probleem daarbij is, die gemiddelden zitten wel in ons hoofd.
    
    Hum.
    
    Als ik er naast zit, hoor ik het wel.
    
    EDIT: wat dan wel weer raar is, waarom niet meer de cijfers per MAAND en alleen nog per kwartaal en jaar. Een computer zou dat toch in een paar minuten moeten kunnen uitrekenen, zo niet in een paar seconden, die 8000 of 20.000 transacties per maand in de "goeie" tijden.
    Dat lijkt een beetje op: "we praten er niet over, dan is het er ook niet", zoals in diverse andere politieke of economische situaties de gewoonte geworden is, helaas.
18. josti5 19 augustus 2013 20:06

    auteur info

    • josti5

      Lid sinds: 23 feb 2005

      Laatste bezoek: 27 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 17886

      Gegeven: 21100

    •    Aantal posts: 34.559

    Tsja, goochelen met de werkloosheidscijfers, goochelen met de inflatiecijfers, goochelen met de huizenprijscijfers, goochelen met de goudvoorraden, goochelen met de migrantencijfers, goochelen met bedrijfscijfers, goochelen door de accountants, goochelen met de beurskoersen, goochelen met...
    
    Maar hier in Nederland wordt niet gemanipuleerd hoor, zoals natuurlijk wél het geval is in dat vermaledijde Zuid-Europa!
19. NewKidInTown 19 augustus 2013 20:12

    auteur info

    • NewKidInTown

      Lid sinds: 06 aug 2005

      Laatste bezoek: 07 sep 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 6070

      Gegeven: 1873

    •    Aantal posts: 33.122

    Zwakke punt is wel van die nieuwe berekening dat het niet in twee zinnen is uit te leggen en dat zelfs voor geinteresseerden niet te volgen is.
20. JZ 19 augustus 2013 20:28

    auteur info

    • JZ

      Lid sinds: 18 jul 2012

      Laatste bezoek: 25 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 356

      Gegeven: 400

    •    Aantal posts: 1.718

    atitlan & josti5: a couple of clowns being short of a circus.