UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

URW 2019

1. GoudenBamischijf 18 juli 2019 11:24

   auteur info

   • GoudenBamischijf

     Lid sinds: 30 okt 2018

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 76

     Gegeven: 115

   •    Aantal posts: 197

   quote:

   Emma van der Laan schreef op 18 juli 2019 10:47:

   [...]
   
   Dat zou de eerste maal in de geschiedenis zijn dat een aandeleninkoopprogramma slecht is voor de aandeelhouder.
   

   Is het voor je eigen investeringsbeslissingen niet beter om je bezig te houden met de onderliggende waardes van URW, ipv met hoe leuk het wel niet zou zijn als ze aandelen zouden inkopen? Zeker aangezien een aandeleninkoop niet erg past bij de huidige strategie om de LTV te verlagen en dus onwaarschijnlijk is (ik verwijs hierbij ook naar Junkyard, erg nuttig bedankt)
2. Emma van der Laan 18 juli 2019 11:38

   auteur info

   • Emma van der Laan

     Lid sinds: 14 nov 2007

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 27

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 195

   quote:

   GoudenBamischijf schreef op 18 juli 2019 11:24:

   [...]
   
   Is het voor je eigen investeringsbeslissingen niet beter om je bezig te houden met de onderliggende waardes van URW, ipv met hoe leuk het wel niet zou zijn als ze aandelen zouden inkopen? Zeker aangezien een aandeleninkoop niet erg past bij de huidige strategie om de LTV te verlagen en dus onwaarschijnlijk is (ik verwijs hierbij ook naar Junkyard, erg nuttig bedankt)
   

   Zeker neem ik dat altijd in mijn afweging mee om ergens in te investeren. Met alle respect voor Junkyard maar wanneer we 100 deskundigen zouden vragen wat de onderliggende waarde van URW is dan krijgen we 100 verschillende uitkomsten. Allemaal prachtige modellen die voorbij komen. Goed onderbouwde berekeningen. Ik kan ze wel dromen. Kennelijk, op basis van de koersontwikkeling, heeft de markt geen vertrouwen in al die schitterende vergezichten,berekeningen,ratio's enz.
   De markt heeft maar zelden ongelijk heb ik inmiddels wel geleerd.
   De vraag is of URW in staat is om alle panden goed te verhuren. Het antwoord op die vraag is voor mij veel belangrijker dan alleen maar te kijken naar de balansgegevens. Wanneer ze in staat zijn om jaarlijkse huurinkomsten te laten stijgen komt het met de rest vanzelf goed.Alle onderliggend ratio's stijgen dan vanzelf mee. Dat zal Junkyard zelfs met mij eens zijn.
   Zoals aangegeven moeten we het niet te ingewikkeld maken. Wanneer ze niet in staat zijn om de toekomstige investeringen goed te verhuren kunnen ze voor de aandeelhouder beter aandelen gaan inkopen. Op basis van de huidige ratio's , daar blijf ik bij, is dat rendementstechnisch een goede zaak.
   
   
3. junkyard 18 juli 2019 13:37

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.048

   quote:

   crux schreef op 18 juli 2019 10:27:

   [...]
   EUR 17,6 miljard ;-)
   

   Merci crux! Dat scheelt nogal.
   
   @Emma, ik stel niet dat ik weet wat de waarde URW is, ben het alleen volstrekt oneens met de stelling dat een aandeleninkoop nu lange termijn waarde genereert voor URW aandeelhouders (of dat een aandeleninkoop altijd goed is voor aandeelhouders). De toekomstige huurontwikkeling heeft zeker grote invloed op URW waarde ontwikkeling, echter dit is onzeker (ook voor URW management) en staat los van een mogelijke aandeleninkoop.
4. Gijsbertha 18 juli 2019 14:55

   auteur info

   • Gijsbertha

     Lid sinds: 27 jan 2018

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 97

     Gegeven: 221

   •    Aantal posts: 92

   Het is eigenlijk heel simpel. Indien de NAV per aandeel volgens het management bij de aankomende halfcijfers EURO 225 zou bedragen, dan moeten alle assets verkocht worden en de opbrengsten worden uitgekeerd aan de aandeelhouders die dan dus ongeveer EURO 225 per aandeel zullen ontvangen. Het management mag van mij dan een flinke bonus krijgen en URW zal dan vervolgens worden geliquideerd. Het feit dit een dergelijk scenario zich niet voltrekt kan twee redenen hebben:
   1) Het management bestaat uit prutsers.
   2) De NAV is in werkelijkheid helemaal geen EURO 225, maar eerder EURO 125-150.
5. bezinteergebelegt 18 juli 2019 15:35

   auteur info

   • bezinteergebelegt

     Lid sinds: 26 apr 2009

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4987

     Gegeven: 4053

   •    Aantal posts: 23.584

   quote:

   Gijsbertha schreef op 18 juli 2019 14:55:

   1) Het management bestaat uit prutsers.
   
   

   De enige en echte reden waarom URW (voorheen UR) zo gedaald is. En dat prutsen begon met de overname van Westfield.
   
   Want ikke nie begrijpuhh dat je Westfield overneemt tegen de hoofdprijs en vervolgens een zooitje tafelzilver in de verkoop moet gooien om de boel op peil te houden.
   
   Hoe knettergek kun je zijn als management.
   
   Maar ja, Fransen he. Die denken nog steeds dat Da Vinci een Fransman was.
   
   
6. Emma van der Laan 18 juli 2019 16:30

   auteur info

   • Emma van der Laan

     Lid sinds: 14 nov 2007

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 27

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 195

   quote:

   Gijsbertha schreef op 18 juli 2019 14:55:

   Het is eigenlijk heel simpel. Indien de NAV per aandeel volgens het management bij de aankomende halfcijfers EURO 225 zou bedragen, dan moeten alle assets verkocht worden en de opbrengsten worden uitgekeerd aan de aandeelhouders die dan dus ongeveer EURO 225 per aandeel zullen ontvangen. Het management mag van mij dan een flinke bonus krijgen en URW zal dan vervolgens worden geliquideerd. Het feit dit een dergelijk scenario zich niet voltrekt kan twee redenen hebben:
   1) Het management bestaat uit prutsers.
   2) De NAV is in werkelijkheid helemaal geen EURO 225, maar eerder EURO 125-150.
   

   Daar ben ik het mee eens. Al die mooie modellen die een waarde van > € 225,- hecht ik in deze markt geen enkele waarde aan. De markt ook niet gezien de koersontwikkeling. Handelen we volgens het economisch principe dan zou inderdaad
   de tent geliquideerd moeten worden. Echter de kopers ontbreken.Dus dat is ook geen oplossing. De koers komt alleen in beweging wanneer het management het vertrouwen van de aandeelhouders en de markt weet te herstellen.
   Voor dat zover is moet er nog wel wat water door de Seine.
   Wel blijf ik aandeelhouder. Dat ben ik al jaren en in mijn portfolio hoort een x-percentage vastgoed. URW is dan wellicht wel de beste keuze in die sector.
7. TraderFrico 18 juli 2019 17:01

   auteur info

   • TraderFrico

     Lid sinds: 21 dec 2018

     Laatste bezoek: 18 jul 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 19

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 111

   Boekwaarde lag dacht ik momenteel op 189,68 EUR momenteel
   
   Daarnaast UBL is commercieel vastgoed -- ligt verschillend dan gewoon vastgoed. Zie maar naar koersverloop laatste jaar
8. Stockboer 18 juli 2019 18:09

   auteur info

   • Stockboer

     Lid sinds: 04 sep 2016

     Laatste bezoek: 23 sep 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 25

     Gegeven: 12

   •    Aantal posts: 354

   quote:

   junkyard schreef op 18 juli 2019 13:37:

   [...]
   
   Merci crux! Dat scheelt nogal.
   
   @Emma, ik stel niet dat ik weet wat de waarde URW is, ben het alleen volstrekt oneens met de stelling dat een aandeleninkoop nu lange termijn waarde genereert voor URW aandeelhouders (of dat een aandeleninkoop altijd goed is voor aandeelhouders). De toekomstige huurontwikkeling heeft zeker grote invloed op URW waarde ontwikkeling, echter dit is onzeker (ook voor URW management) en staat los van een mogelijke aandeleninkoop.
   

   Zoals we allemaal weten wou het management voor de overname voor 750 mln aan aandelen inkopen. Toen was de prijs dubbel zo hoog als nu. Hoezo zou het geen aandeelhouderswaarde genereren? ROE wordt alleen maar groter daarbij dalen de dividend uitkeringen wat weer resulteert in een hogere kasstroom. Ik zie alleen maar voordelen. Maar eerst moet de halve US portefeuille verkocht worden daarna mogen ze wat mij betreft vol gas, niet voor 750 mln maar 1,5 mrd. Hoppateej!
9. [verwijderd] 18 juli 2019 18:17

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Gewoon de cijfers en feiten afwachten en het in meerjarig perspectief blijven zien.. zolang de huren oke blijven en bezettingsgraad idem, dan blijft urw gewoon dividend betalen en is er geen reden tot zorg momenteel. Mijn mening uiteraard..
10. Emma van der Laan 18 juli 2019 18:47

    auteur info

    • Emma van der Laan

      Lid sinds: 14 nov 2007

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 27

      Gegeven: 10

    •    Aantal posts: 195

    quote:

    Stockboer schreef op 18 juli 2019 18:09:

    [...]
    
    Zoals we allemaal weten wou het management voor de overname voor 750 mln aan aandelen inkopen. Toen was de prijs dubbel zo hoog als nu. Hoezo zou het geen aandeelhouderswaarde genereren? ROE wordt alleen maar groter daarbij dalen de dividend uitkeringen wat weer resulteert in een hogere kasstroom. Ik zie alleen maar voordelen. Maar eerst moet de halve US portefeuille verkocht worden daarna mogen ze wat mij betreft vol gas, niet voor 750 mln maar 1,5 mrd. Hoppateej!
    

    Mee eens Stockboer. Kijk eens naar de koersontwikkeling van bedrijven die een aandeleninkoopprogramma hebben aangekondigd. Wellicht is vastgoed een uitzondering, omdat de meesten er in zitten voor dividend, maar in het algemeen genomen heeft het ,met name bij professionele beleggers ,inkopen van aandelen sterk de voorkeur boven dividend.
11. Emma van der Laan 18 juli 2019 18:59

    auteur info

    • Emma van der Laan

      Lid sinds: 14 nov 2007

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 27

      Gegeven: 10

    •    Aantal posts: 195

    Toen ik als dame, zeer uitzonderlijk in die dagen, begon met beleggen ging ik naar de bank om de koersen van de aandelen te bekijken. Om half een en om een uur kwamen de koersen op de telex binnenrollen. Stonden we dan met 10 man omheen. Of een order uitgevoerd was hoorde je de volgende dag wel. Destijds ging de discussie over de scheepsbouw in Nederland. Kansrijk volgens sommigen. Voorbij en hopeloos volgens anderen. Ik zat in de groep die nog wel mogelijkheden zag ondanks de negatieve signalen. Dat heeft mij relatief veel geld gekost. Leergeld waar ik later profijt van heb gehad. Die discussie destijds doet mij nu denken aan het beleggen in fysieke winkels versus online shoppen nu. Meningen zijn zeer verdeeld.Ik zou graag weten hoe het afloopt . Ik weet het niet.
12. Lamsrust 18 juli 2019 21:02

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3824

      Gegeven: 598

    •    Aantal posts: 2.836

    quote:

    Emma van der Laan schreef op 18 juli 2019 18:59:

    Toen ik als dame, zeer uitzonderlijk in die dagen, begon met beleggen ging ik naar de bank om de koersen van de aandelen te bekijken. Om half een en om een uur kwamen de koersen op de telex binnenrollen. Stonden we dan met 10 man omheen. Of een order uitgevoerd was hoorde je de volgende dag wel. Destijds ging de discussie over de scheepsbouw in Nederland. Kansrijk volgens sommigen. Voorbij en hopeloos volgens anderen. Ik zat in de groep die nog wel mogelijkheden zag ondanks de negatieve signalen. Dat heeft mij relatief veel geld gekost. Leergeld waar ik later profijt van heb gehad. Die discussie destijds doet mij nu denken aan het beleggen in fysieke winkels versus online shoppen nu. Meningen zijn zeer verdeeld.Ik zou graag weten hoe het afloopt . Ik weet het niet.
    

    Helaas weet ik het ook niet, doch mijn overtuiging is dat de strategie van URW, i.e. een wereldwijd premium wijk creëren genaamd Westfield voor de winkelcentra op de allerbeste locaties met de meest aantrekkelijke retailers, food concepten en andere activiteiten die veel publiek trekken gecombineerd met een mixed use ontwikkelingsportfolio en zeer aantrekkelijke financieringen op de lange termijn binnen de retail REITs een outperformance zou moeten laten zien. Over 3 a 5 jaar weten we of het op de investor days door het management gepresenteerde businessplan waarheid is geworden.
    
    Voorlopig wordt er online wel aardig wat verkocht, maar de online verkopers verdienen nauwelijks geld door de grote retouren. Zelfs Bol.com draagt negatief bij aan de winst van Ahold. Dus dat businessmodel gaat op een gegeven moment ook wijzigen ten nadele van de consument, waardoor de fysieke retail wellicht weer aantrekt.
    
    Mijn gevoel is dat indien de markt ook maar enigszins vertrouwen in de strategie van URW krijgt, dat de koers dan weer richting 160 a 170 kan gaan. Zolang dat vertrouwen er niet is, doch het dividend wel gewoon betaald wordt, zullen we waarschijnlijk rond deze niveau’s blijven.
    
13. voda 18 juli 2019 22:00

    auteur info

    • voda

      Lid sinds: 02 dec 2005

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 92801

      Gegeven: 22781

    •    Aantal posts: 383.171

    Unibail plaatst obligatie
    
    Gepubliceerd op 18 jul 2019 om 21:43 | Views: 78
    
    UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD 17:35
    126,70 -0,75 (-0,59%)
    
    PARIJS (AFN) - Vastgoedconcern Unibail-Rodamco-Westfield (URW) heeft herfinanciering geregeld voor winkelcentrum Westfield Stratford City. Dat heeft het aan de beurs in Amsterdam genoteerde bedrijf gedaan door een obligatie te plaatsen van 750 miljoen pond. De looptijd is zeven jaar en de coupon bedraagt ruim 1,6 procent.
    
    URW heeft een belang van 50 procent in de joint venture Westfield Stratford City. Het winkelcentrum wordt beheerd door URW.
14. junkyard 19 juli 2019 01:42

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    Toch 7y fixed, wel een verlaging van URW financieringslast ivm swap op aflopende bond:
    
    www.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
15. Thorgall 19 juli 2019 07:29

    auteur info

    • Thorgall

      Lid sinds: 17 mei 2006

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3939

      Gegeven: 1931

    •    Aantal posts: 7.127

    Ongeveer 7 miljoen lagere lasten per jaar. En dat slechts voor 1 winkelcentrum.
16. [verwijderd] 19 juli 2019 08:38

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    voda schreef op 18 juli 2019 22:00:

    Unibail plaatst obligatie
    
    Gepubliceerd op 18 jul 2019 om 21:43 | Views: 78
    
    UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD 17:35
    126,70 -0,75 (-0,59%)
    
    PARIJS (AFN) - Vastgoedconcern Unibail-Rodamco-Westfield (URW) heeft herfinanciering geregeld voor winkelcentrum Westfield Stratford City. Dat heeft het aan de beurs in Amsterdam genoteerde bedrijf gedaan door een obligatie te plaatsen van 750 miljoen pond. De looptijd is zeven jaar en de coupon bedraagt ruim 1,6 procent.
    
    URW heeft een belang van 50 procent in de joint venture Westfield Stratford City. Het winkelcentrum wordt beheerd door URW.
    

    "Volgens Unibail gaat het om de laagste coupon ooit in ponden voor een dergelijke lening."
17. GoudenBamischijf 19 juli 2019 09:26

    auteur info

    • GoudenBamischijf

      Lid sinds: 30 okt 2018

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 76

      Gegeven: 115

    •    Aantal posts: 197

    quote:

    Gijsbertha schreef op 18 juli 2019 14:55:

    Het is eigenlijk heel simpel. Indien de NAV per aandeel volgens het management bij de aankomende halfcijfers EURO 225 zou bedragen, dan moeten alle assets verkocht worden en de opbrengsten worden uitgekeerd aan de aandeelhouders die dan dus ongeveer EURO 225 per aandeel zullen ontvangen. Het management mag van mij dan een flinke bonus krijgen en URW zal dan vervolgens worden geliquideerd. Het feit dit een dergelijk scenario zich niet voltrekt kan twee redenen hebben:
    1) Het management bestaat uit prutsers.
    2) De NAV is in werkelijkheid helemaal geen EURO 225, maar eerder EURO 125-150.
    

    Nou ik denk eigenlijk dat de reden dat dit niet gebeurt er niet zit in dat het management prutsers zijn of dat het vastgoed eigenlijk veel minder waarde heeft of iets dergelijks.
    
    De NAV-waardering is gebaseerd op de going-concern waarde van het vastgoed, hier zit dus ook het verdienpotentieel met URW als draaiend bedrijf in verdisconteerd. Op het moment dat je alles van de hand zou doen, verkoop je dit niet voor de going-concern waarde maar voor de marktwaarde op het moment van verkoop, eigenlijk dus wat-de-gek-er-voor-geeft. Hier zit dan niet meer het verdienpotentieel van URW als draaiend bedrijf in de prijs. Als je alles zou verkopen krijg je dus waarschijnlijk niet die 225 per aandeel maar de lagere marktwaarde op dat moment (transactiekosten, belastingen en de moeite die het zou kosten om deze mega-portefeuille te verkopen nog niet eens meegerekend).
    
    De aandelenkoers is niet puur en alleen gebaseerd op de NAV.
    De lagere koers kan onder andere komen door schuldenlasten, rente gaat natuurlijk af van je winst.
    Maar zelfs als URW schuldenvrij zou zijn zou de NAV niet gelijk zijn aan de aandelenkoers. Wederom speelt hier verdienpotentieel. Ook slechtere vooruitzichten over de waarde en het verdienpotentieel van het (retail)vastgoed in de toekomst spelen een rol. Deze lagere inschatting van de marktomstandigheden dan URW-management zelf doet, is overigens geen nieuws, kijk bijvoorbeeld maar eens naar het ING-analisten rapport met daarin enkele redenen waarom (een samenvatting is geloof ik openbaar en dus zo te googelen).
18. GoudenBamischijf 19 juli 2019 09:29

    auteur info

    • GoudenBamischijf

      Lid sinds: 30 okt 2018

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 76

      Gegeven: 115

    •    Aantal posts: 197

    quote:

    Dota4Keeps schreef op 18 juli 2019 18:17:

    Gewoon de cijfers en feiten afwachten en het in meerjarig perspectief blijven zien.. zolang de huren oke blijven en bezettingsgraad idem, dan blijft urw gewoon dividend betalen en is er geen reden tot zorg momenteel. Mijn mening uiteraard..
    

    Hier sluit ik me ook bij aan. Misschien is een benadering van URW als een soort obligatie zonder bepaalde looptijd een betere manier om over deze belegging na te denken. REITs zijn misschien sowieso niet de juist instrumenten om in te beleggen als je hoopt op snelle koerswinst.
19. matin 19 juli 2019 10:52

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 05 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 378

      Gegeven: 112

    •    Aantal posts: 1.732

    quote:

    GoudenBamischijf schreef op 19 juli 2019 09:29:

    [...]
    
    Hier sluit ik me ook bij aan. Misschien is een benadering van URW als een soort obligatie zonder bepaalde looptijd een betere manier om over deze belegging na te denken. REITs zijn misschien sowieso niet de juist instrumenten om in te beleggen als je hoopt op snelle koerswinst.
    

    Klopt maar een obligatie heeft niet de neiging om te halveren in waarde en als het bedrijf niet failliet gaat heb je aan het einde van de looptijd altijd weer 100%.
    Dat weet je bij URW nooit of dit weer gaat gebeuren.
20. matin 19 juli 2019 11:11

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 05 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 378

      Gegeven: 112

    •    Aantal posts: 1.732

    Ik hou ook mijn hart vast voor de reactie van de koers na het bekendmaken van de cijfers. De afgelopen jaren is er steeds een hevige negatieve koersreactie geweest na de cijfers. Ook na de investorsday is het URW niet gelukt om de markt en de analisten te overtuigen van de strategie van URW.
    Mijn mening is dat het vertrouwen enigzins hersteld wordt met de verkoop van winkel onroerend goed op of net beneden de boekwaarde.
    Een open deur, ik weet het, maar wel de balangrijkste op dit moment.