NSI NL0012365084

2024

1. junkyard 19 april 2024 13:21

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Q1 viel mij op:
   * Wault gestegen van 3,7 naar 3,9 jaar. Afgelopen jaren toonde dit juist een dalende trend door kortere (flex) huurcontracten. Deze trend is niet gestopt, waarschijnlijk is dat een groot/lang huurcontract is afgesloten. Jammer dat detail niet wordt gedeeld.
   * Leegstand stijgt (like for like) 0,6%, wat wordt afgevlakt door verkoop leegstaand Laanderpoort.
   * GRI stijgt 4,8% maar NRI daalt 0,5%. Oorzaak
   zit in other G4 (GRI +2,3% NRI -9,8%), hopelijk eenmalig (groot onderhoud - HNK Scheepvaartkwartier opfrisbeurt?).
2. Branco P 19 april 2024 13:54

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 19 april 2024 13:21:

   Q1 viel mij op:
   * Wault gestegen van 3,7 naar 3,9 jaar. Afgelopen jaren toonde dit juist een dalende trend door kortere (flex) huurcontracten. Deze trend is niet gestopt, waarschijnlijk is dat een groot/lang huurcontract is afgesloten. Jammer dat detail niet wordt gedeeld.
   * Leegstand stijgt (like for like) 0,6%, wat wordt afgevlakt door verkoop leegstaand Laanderpoort.
   * GRI stijgt 4,8% maar NRI daalt 0,5%. Oorzaak
   zit in other G4 (GRI +2,3% NRI -9,8%), hopelijk eenmalig (groot onderhoud - HNK Scheepvaartkwartier opfrisbeurt?).
   

   - details over positieve ontwikkelingen zoals de langere huurcontracten worden niet gegeven. Wel gaan voortijdige verlengingen vaak gepaard met huurvrije periodes of afbouwbijdrages aan de huurders. Als je van een WAULT van 3,7 jaar naar 3,9 jaar gaat dan ben je meer dan 1 groot huurcontract aan het verlengen, dat mag duidelijk zijn. Op zich erg positief.
   - details over de aard en hoogte van de eenmalige verhoogde kosten in Q1 (kennelijk onderhoud en belasting, meer weten we niet) worden niet gegeven en ook geen toelichting waarom die kosten (kennelijk volledig) in Q1 genomen worden.
   - Groot onderhoud wordt vaak geactiveerd en/of toch meestal niet als opex in 1 kwartaal genomen zou je zeggen. Ik werk zelf ook in de vastgoedbeleggingen en ik weet uit ervaring dat je er soms voor kiest om niet te activeren als bepaalde werkzaamheden het toelaten om te kunnen kiezen hoe je er boekhoudkundig mee omgaat.
   
   Kortom: toelichtingen worden bewust niet gegeven. Want er worden pagina's volgeschreven met kwats maar een paar verduidelijkingen, daar zou men dan niet van inzien dat die ook nodig zijn.. daar geloof ik niet in.
   
   Een paar jaar geleden waren de updates van NSI volledig duidelijk op dit soort punten en we hebben met dezelfde CEO van doen, dus ik zie het helaas wel als een bewuste actie om verduidelijkingen achterwege te laten én tevens de update met stemmingmakende negativiteit te vullen. Onnodig.
3. junkyard 19 april 2024 14:36

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Ok merci, jammer dat je de achterliggende redenen ook niet weet of kunt terugvinden.
   
   Eens dat NSI op bepaalde punten niet voldoende transparant is, zoals de verhuringen en detail specificatie waarom Q1 resultaat zo laag is. NSI CEO moet hieraan werken, zeker nu het markt vertrouwen zo laag is in NSI, mede door het mislukte avontuur om als projectontwikkelaar aan de slag te gaan en hierop volgende afwaarderingen van projecten. Dit mislukken komt grotendeels door de markt, maar bij Vitrum lijkt NSI de plank toch wel misgeslagen te hebben (met de VvE).
   
   NSI CEO lijkt vooral vertrouwen te willen winnen door de aandelen inkoop, en denkt dat dit doekje voor het bloeden voldoende is om aandeelhouders even rustig te kunnen houden.
   
   NSI zou meer schaal moeten hebben om efficiënt te opereren (wat de CEO afgelopen jaren heeft benadrukt - mede daarom het stock dividend), hier past een aandelen inkoop niet echt bij.
4. PHD9000 19 april 2024 16:03

   auteur info

   • PHD9000

     Lid sinds: 17 nov 2023

     Laatste bezoek: 06 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 9

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 81

   Met organisch te groeien uit je winst, ga je niet snel die extra schaal creëren.
   
   Afgaand op peers zou NSI x3 à x5 in omvang moeten kunnen gaan om de schaalvoordelen te kunnen plukken.
   
   Omwille van die reden vind ik het goed dat ze de koers van het aandeel proberen omhoog te krijgen met een groot dividend en share buyback.
   
   Overgenomen worden zou nog steeds het meest waarde creëren voor alle stakeholders lijkt me. Het lijkt me slechts een kwestie van tijd.
5. Branco P 19 april 2024 20:04

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   De CEO weet prima dat de kwartaalupdate meer duidelijkheid had moeten geven maar dat deed hij bewust niet, in mijn ogen. Zo realiseer je namelijk dat beleggers die outlook van 1,85-2,00 in twijfel gaan trekken… omdat niet duidelijk wordt hoe die 0,35 vanaf volgend kwartaal weer gemiddeld 0,50 a 0,55 per kwartaal gaat zijn. Zoals ik het zie was dat de intentie, en ik vraag me dan af: waarom?
6. BobDeBrouwer 19 april 2024 20:07

   auteur info

   • BobDeBrouwer

     Lid sinds: 10 jul 2020

     Laatste bezoek: 24 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 99

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 239

   We kunnen altijd IR eens een mailtje sturen met het verzoek om een toelichting? In mijn ervaring reageren ze meestal erg snel en correct.
7. Branco P 19 april 2024 20:08

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   qua omvang en schaalgrootte moeten we niet overdrijven. Het zijn met name de personeelskosten die uit de pas lopen. Als PE dit bedrijf van de beurs haalt, dan gaat 50% van het personeel eruit en de kosten voor een nieuwe CEO en CFO kunnen ook gehalveerd worden. Zoveel kantoortjes zijn het nu ook weer niet om te managen. 1 miljard is een prima omvang voor een vastgoedbedrijfje.
8. LHF 20 april 2024 10:48

   auteur info

   • LHF

     Lid sinds: 16 apr 2024

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 32

     Gegeven: 1

   •    Aantal posts: 23

   Een vraag. Wie weet wat de actuele status is van Vitrium? Ik heb hier al weer een tijdje niets over gehoord .
9. Branco P 20 april 2024 12:18

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   LHF schreef op 20 april 2024 10:48:

   Een vraag. Wie weet wat de actuele status is van Vitrium? Ik heb hier al weer een tijdje niets over gehoord .
   

   Goede vraag. Het zal gisteren op de AVA wellicht besproken zijn, maar volgens mij is niemand hier daar naartoe gegaan. Het plan was, nadat de ontwikkeling klapte, om het nu weer gewoon te gaan verhuren. Dan is het object wellicht weer “in exploitatie” en dat kan dan een klein deel van de toegenomen leegstand LFL verklaren. Als dat zo is, dan had NSI dat uiteraard ook even op mogen schrijven (tenzij je dat bewust niet op wilt schrijven).
   
   Je kunt losse units huren zie ik nu, er staan er meerdere op Funda in Business:
   
   www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
   
   Op zich best OK. Misschien dat het richting HNK label gaat. Of men wil het later toch nog eens gaan proberen qua modernisering/herontwikkeling.
10. Rowi62 22 april 2024 09:37

    auteur info

    • Rowi62

      Lid sinds: 27 okt 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2744

      Gegeven: 1971

    •    Aantal posts: 6.362

    Let op: Morgen 23 april is de ex-dividend datum. EUR 0,77 slotdividend (betaalbaar een maand later).
    
    Opening is dan dus zo'n 4% lager.
    
    Ik verwacht direct weer een koersstijging de dagen erna. Geen issues meer en rente gaat mogelijk dalen.
11. effegenoeg 22 april 2024 18:58

    auteur info

    • effegenoeg

      Lid sinds: 30 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1517

      Gegeven: 179

    •    Aantal posts: 15.099

    quote:

    Rowi62 schreef op 22 april 2024 09:37:

    Let op: Morgen 23 april is de ex-dividend datum. EUR 0,77 slotdividend (betaalbaar een maand later).
    
    Opening is dan dus zo'n 4% lager.
    
    Ik verwacht direct weer een koersstijging de dagen erna. Geen issues meer en rente gaat mogelijk dalen.
    

    Es kijken of de stenen in de 16 zullen dalen.
    Met een paar rooie dagen er wellicht nog wat zien binnen te halen.
12. Branco P 23 april 2024 17:00

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Het zag er even goed uit vandaag (25 cent van het uitgekeerde dividend werd intra-day ingelopen) maar toen moest het toch een stapje terug(gezet worden). Dat ging gepaard met stijgende marktrentes overigens, die echter ondertussen weer vrijwel volledig zijn teruggezakt, maar voor NSI betekende dat geen koersherstel meer. Hoge volumes wederom. Mooi koersniveau voor een bod van 24 euro p/a. ;-)
13. BobDeBrouwer 23 april 2024 21:51

    auteur info

    • BobDeBrouwer

      Lid sinds: 10 jul 2020

      Laatste bezoek: 24 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 99

      Gegeven: 6

    •    Aantal posts: 239

    Inderdaad weer hoge volumes na gisteren bijna 100k stuks dagomzet te hebben gehad!
    
    Inkopen NSI afgelopen twee weken:
    08-apr 2024 4.161 € 18,4288 € 76.682,24
    09-apr 2024 9.148 € 18,4560 € 168.835,49
    10-apr 2024 11.806 € 18,2530 € 215.494,92
    11-apr 2024 11.813 € 18,2154 € 215.178,52
    12-apr 2024 9.663 € 18,4457 € 178.240,80
    
    15-apr 2024 11.232 € 18,2076 € 204.507,76
    16-apr 2024 12.614 € 17,8536 € 225.205,31
    17-apr 2024 12.820 € 17,7292 € 227.288,34
    18-apr 2024 10.959 € 17,5540 € 192.374,29
    19-apr 2024 11.568 € 17,6287 € 203.928,80
    
    Ongeveer 26% van het inkoopprogramma is nu voltooid. Inkoopvolumes zijn vrij stabiel.
    
    Ik verwacht nog een dipje richting/net onder de 17 euro en zal dan mijn tweede aankoop NSI doen.
    
    @BrancoP: heb je Randstad in het vizier na de daling van vandaag of blijf je er van af?
14. Branco P 23 april 2024 23:49

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Hoge volumes NSI steeds en het inkoopprogramma verklaart daar maar een (klein) deel van. Afbouwer of koersdrukker, dat is de vraag.
    
    Randstad: ja, vandaag een pluk Randstad teruggekocht op 44,84. Had ze deels begin september en deels begin november verkocht.
    
    heb ook nog een geschreven put mei 47 euro. Ik hoop op een lichte stijging komende tijd zodat ik ze nog met gesloten beurs kan doorrollen naar juni of juli 46 euro (of 45 euro) maar ik had destijds bedacht dat 47 euro ook al mooi zou zijn. Als ik die moet gaan afnemen heb ik er iig wel genoeg.
15. Branco P 24 april 2024 10:07

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Branco P schreef op 23 april 2024 23:49:

    heb ook nog een geschreven put mei 47 euro. Ik hoop op een lichte stijging komende tijd zodat ik ze nog met gesloten beurs kan doorrollen naar juni of juli 46 euro (of 45 euro) maar ik had destijds bedacht dat 47 euro ook al mooi zou zijn. Als ik die moet gaan afnemen heb ik er iig wel genoeg.
    

    Doorgerold naar juli 45 euro voor 20 euro. Dat was het me wel waard.
    
    Qua hogere volumes NSI: daar zou het kunnen dat naast APG ook een Ameriprise of GS of eventueel zelfs DeGroof nog aan het afbouwen is. Die zijn ongeveer vorig jaar allemaal onder 3% gedoken en niet duidelijk is of/wanneer die al naar 0% zijn gegaan.
    
    Omdat er verder de laatste tijd geen Long of Short meldingen in de registers bij AFM verschijnen zou het dat kunnen zijn.
    Een niet aflatende stroom aan afbouwende particulieren lijkt mij niet waarschijnlijk.
16. Spoedt 24 april 2024 10:33

    auteur info

    • Spoedt

      Lid sinds: 24 apr 2020

      Laatste bezoek: 16 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2

      Gegeven: 20

    •    Aantal posts: 26

    Heeft iemand ook een idee hoe lang het normaal duurt voor de notulen van de AvA online geplaatst worden? Ben benieuwd wat hier allemaal gezegd en besproken is. Ik las al kort wat dingen op de website van de VEB, maar ben hier geen lid dus het hele artikel heb ik geen toegang toe.
    
    Heb begin deze week ook al een mailtje naar NSI gestuurd hierover, maar nog geen reactie mogen ontvangen.
17. Branco P 24 april 2024 10:47

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Spoedt schreef op 24 april 2024 10:33:

    Heeft iemand ook een idee hoe lang het normaal duurt voor de notulen van de AvA online geplaatst worden? Ben benieuwd wat hier allemaal gezegd en besproken is. Ik las al kort wat dingen op de website van de VEB, maar ben hier geen lid dus het hele artikel heb ik geen toegang toe.
    
    Heb begin deze week ook al een mailtje naar NSI gestuurd hierover, maar nog geen reactie mogen ontvangen.
    

    Daar ben ik ook erg benieuwd naar!
18. Branco P 24 april 2024 10:50

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    ik lees op VEB inderdaad dat het nieuwe beloningsbeleid voor het bestuur is weggestemd. Dat is alvast positief!
19. Spoedt 24 april 2024 10:57

    auteur info

    • Spoedt

      Lid sinds: 24 apr 2020

      Laatste bezoek: 16 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2

      Gegeven: 20

    •    Aantal posts: 26

    Klopt! Zag ook dat ze niet uitsloten zich eventueel ook te gaan richten op woningen. Dan krijg je bijna het idee dat ze het niet meer weten en alle opties maar gaan onderzoeken.
    
    Vraag me dan oprecht af of je je niet beter kunt focussen op kantoren in andere grote steden in plaats van je totale focus en businesscase te wijzigen. Je zou toch zeggen dat je met alle expertise die je in huis zou moeten hebben beter een kantoor in pak hem beet Groningen kan kopen, verbouwen en uitbaten, dan je ineens te focussen op de huizenmarkt. Al snap ik uiteraard ook dat de kantorenmarkt momenteel ook lastig en rustig is, zoals de CEO ook aangaf bij de Q1 cijfers.
20. Branco P 24 april 2024 11:16

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    ja het gaat daarbij met name om Amsterdam. Daar heeft NSI al een keer (of twee) een kantoorpand omgezet naar woningen.
    
    Sommige kantoorgebouwen lenen zich hiervoor. Tegen de huidige beurskoers zijn de NSI kantoormeters gemiddeld gewaardeerd tegen 1900 euro per m2 terwijl een gemiddelde woning m2 in Amsterdam op funda richting 8.000 euro gaat. Ik gok dat er dan wel minimaal 1.000 euro per m2 aan verbouwd moet worden.
    
    Toch snap ik het nog niet precies aangezien binnenkort de Hugo-de-Jong-wijzigingen in het middenhuursegment gaan worden doorgevoerd en dat maakt verhuur iets minder rendabel. Maar ik snap wel dat NSI dit overweegt in Amsterdam. Tegelijkertijd bekruipt mij ook het gevoel dat NSI bezig is met werkverschaffing voor de ontwikkelafdeling en daar zie ik liever dat de personeelskosten worden teruggedrongen.
    
    Ik ben bijna geneigd om een VEB abonnement te nemen! :)