Cofinimmo BE0003593044

Forum Cofinimmo geopend

1. Daan 008 10 december 2024 13:01

   auteur info

   • Daan 008

     Lid sinds: 11 jan 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4104

     Gegeven: 4374

   •    Aantal posts: 8.249

   quote:

   Bartie schreef op 10 december 2024 11:52:

   Ik aanzie deze huidige koers ook als een koop moment alleen het hoge devidend stelt me wel wat vragen...
   

   Mocht het aandeel op €100.00 staan en een dividend uitbetalen van €6.20 is het relatief nog een behoorlijk dividend.
   Bij een beursprijs van €54.50 is het dividend inderdaad zeer hoog.
   
   Maar geen van beide punten is relevant (het beurssentiment is niet waaaww)
   Het is de gemaakte winst en de verwachtte winst in de toekomst (en nog steeds rooskleurig mijn inziens) waar je rekening mee dient/mag houden.
2. junkyard 10 december 2024 13:30

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   junkyard schreef op 10 december 2024 11:22:

   [Modbreak IEX: Gelieve hier geen reclame te maken door het plaatsen van deze link, bericht is bij dezen verwijderd. Laatste waarschuwing.]
   
   Op de homepage van IEX staat dezelfde info zoals ABM en Beursblik.
   www.iex.nl/
   

   Wat een paniekerige reactie. Dit was geen reclame, maar een handige informatie link die nu is verwijderd. Als dezelfde informatie op iex stond, nou en? Iex heeft geen alleenrecht op nieuws, we leven hier niet in China.
   
   Voor mij geen probleem om mij hier geheel te weren als plaatsen van externe nieuws links niet is toegestaan en wij alleen iex nieuws mogen lezen, dan heeft Iex geen waarde voor mij.
3. junkyard 10 december 2024 13:37

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   De LTV van 44% is voor mij geen groot bezwaar bij een cost of debt van 1,4% (lang vastgezet) en een net yield van 5,6%.
   
   Vooruitzicht van dalend dividend is nu vervelend (ivm stock dividend plus op termijn verhoging van schuldlast en per saldo desinvesteringen), dividend op houdbaar / stijgend niveau prikken is positiever dan dit te hoog en dalend vaststellen.
4. Gijsbertha 10 december 2024 13:54

   auteur info

   • Gijsbertha

     Lid sinds: 27 jan 2018

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 97

     Gegeven: 221

   •    Aantal posts: 92

   quote:

   junkyard schreef op 10 december 2024 13:30:

   [...]
   
   Wat een paniekerige reactie. Dit was geen reclame, maar een handige informatie link die nu is verwijderd. Als dezelfde informatie op iex stond, nou en? Iex heeft geen alleenrecht op nieuws, we leven hier niet in China.
   
   Voor mij geen probleem om mij hier geheel te weren als plaatsen van externe nieuws links niet is toegestaan en wij alleen iex nieuws mogen lezen, dan heeft Iex geen waarde voor mij.
   

   Waardeloze moderatie. IEX neemt inderdaad Chinese en Cubaanse moderatie maatstaven aan, dat zie je ook bij politieke onderwerpen. Die Henk of hoe die kerel ook mag heten is een flapdrol.
5. Daan 008 12 december 2024 18:02

   auteur info

   • Daan 008

     Lid sinds: 11 jan 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4104

     Gegeven: 4374

   •    Aantal posts: 8.249

   ECB zet deur voor meer renteverlagingen wagenwijd open
   
   www.iex.nl/nieuws/809873/ECB-zet-deur...
6. Jeanne 12 december 2024 20:58

   auteur info

   • Jeanne

     Lid sinds: 18 okt 2023

     Laatste bezoek: 11 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 16

     Gegeven: 12

   •    Aantal posts: 91

   De deur openzetten kan, maar die zal evenvlug terug dichtgeslagen moeten worden...inflatie gaat niet meer dalen en rente zal moeten volgen...al de rest is propaganda van Christine...
7. junkyard 12 december 2024 21:34

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   www.deaandeelhouder.be/nieuws/2024/12...
8. Daan 008 13 december 2024 15:32

   auteur info

   • Daan 008

     Lid sinds: 11 jan 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4104

     Gegeven: 4374

   •    Aantal posts: 8.249

   quote:

   Jeanne schreef op 12 december 2024 20:58:

   De deur openzetten kan, maar die zal evenvlug terug dichtgeslagen moeten worden...inflatie gaat niet meer dalen en rente zal moeten volgen...al de rest is propaganda van Christine...
   

   De gemiddelde inflatie voor de ganse EU is reeds onder de 2% en bijgevolg gaan verdere rente dalingen (naar mijn idee) beslist volgen.
   
   De EU loopt achter op de VS en mede door het verwachte beleid van mr T gaan meer investeringen binnen de EU nodig zijn.
   En om investeringen aan te trekken zijn lagere rentes een noodzaak.
9. junkyard 16 december 2024 18:50

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   De vorige week aankondigde (afgeronde + ondertekende) aanzienlijke desinvesteringen op boekwaarde zou de onzekerheid over een mogelijke verwaterende emissie wat moeten wegnemen.
   
   Vandaag in lijn met al het EU vastgoed verder omlaag, naar een nieuw dieptepunt.
   
   Met een direct resultaat (2024) van € 6,40 per aandeel lijkt € 53,45 wel erg zwaar afgestraft. Boekwaarde is dichtbij € 100 per aandeel en de NIY van 5,6% lijkt niet enorm laag (bij langdurig verhuurd vastgoed).
   
   Voor wat het waard is, beleggersbelangen ziet Cofinimmo ook als herstel kandidaat:
   
   www.beleggersbelangen.nl/2024/12/16/b...
10. DubbeltjeblijftDubbeltje 16 december 2024 19:13

    auteur info

    • DubbeltjeblijftDubbeltje

      Lid sinds: 21 aug 2022

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 432

      Gegeven: 105

    •    Aantal posts: 585

    quote:

    junkyard schreef op 16 december 2024 18:50:

    De vorige week aankondigde (afgeronde + ondertekende) aanzienlijke desinvesteringen op boekwaarde zou de onzekerheid over een mogelijke verwaterende emissie wat moeten wegnemen.
    
    Vandaag in lijn met al het EU vastgoed verder omlaag, naar een nieuw dieptepunt.
    
    Met een direct resultaat (2024) van € 6,40 per aandeel lijkt € 53,45 wel erg zwaar afgestraft. Boekwaarde is dichtbij € 100 per aandeel en de NIY van 5,6% lijkt niet enorm laag (bij langdurig verhuurd vastgoed).
    
    Voor wat het waard is, beleggersbelangen ziet Cofinimmo ook als herstel kandidaat:
    
    www.beleggersbelangen.nl/2024/12/16/b...
    

    Zelf wat houtje touwtje berekeningen gemaakt. Bij de huidige rente zal het huidige dividend net niet houdbaar zijn maar ergens tussen de 5,5 en 6,1 euro moet wel haalbaar zijn, oftewel minimaal 10% dividend rendement. Dus ik stap meer in. Na 1 januari natuurlijk.
11. bankwerker 16 december 2024 19:43

    auteur info

    • bankwerker

      Lid sinds: 02 mrt 2016

      Laatste bezoek: 17 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 79

      Gegeven: 216

    •    Aantal posts: 228

    Waarom na 1 januari ?
12. DubbeltjeblijftDubbeltje 16 december 2024 20:57

    auteur info

    • DubbeltjeblijftDubbeltje

      Lid sinds: 21 aug 2022

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 432

      Gegeven: 105

    •    Aantal posts: 585

    quote:

    bankwerker schreef op 16 december 2024 19:43:

    Waarom na 1 januari ?
    

    vermogensheffing
13. junkyard 16 december 2024 21:32

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Effect van stock dividend was dit jaar EUR -0,60 op het resultaat per aandeel. Het is aannemelijk dat wederom een stock dividend zal volgen, omdat Cofinimmo kapitaal binnenboord wil houden om de schuldgraad onder controle te houden. Bij gelijke opname en gelijke conversiekoers zou dit het resultaat weer met zo'n EUR 0,60 verlagen in 2025 en blijft er EUR 5,80 aan resultaat over.
    
    De EUR 215 miljoen desinvesteringen zullen het resultaat ook verlagen, hier staan de projecten tegenover. Waarschijnlijk is de yield op projecten lager dan de yield op desinvesteringen. Daarnaast zullen er in 2025 waarschijnlijk meer desinvesteringen volgen. Wel kunnen er wat indexaties/huurverhogingen volgen, waarmee de huurinkomsten per saldo ongeveer gelijk kunnen blijven (in 2024 per saldo ca. EUR 0,10 negatief in resultaat per aandeel). Verder zullen winsten in NL niet langer zijn vrijgesteld vanaf 2025.
    
    Hierdoor zou het resultaat per aandeel in 2025 zo'n EUR 5,80 kunnen zijn (beneden het huidige dividend van EUR 6,20).
    
    Indien de portefeuille iets verder in waarde daalt, dan zal Cofinimmo meer moeten verkopen, wat het resultaat aantast. De analisten wijzen vooral naar dit scenario.
    
    Op termijn zal het resultaat per aandeel verder worden geraakt, doordat de rente op de schulden zal stijgen. Cofinimmo cost of debt is nu 1,4%, bij totaal EUR 2,7 miljard aan schulden (op 38 miljoen aandelen = EUR 71 per aandeel). Als de cost of debt met 2,0% stijgt, dan zal er dus EUR 1,40 aan resultaat (per aandeel) worden ingeleverd en komt het resultaat per aandeel uit op EUR 4,40.
    
    Voordeel van Cofinimmo is dat er enkele langer lopende bonds uitstaan:
    EUR 500 miljoen jan-2028 (1,0% rente) www.boerse-frankfurt.de/bond/be000283...
    EUR 500 miljoen dec-2030 (0,875% rente) www.boerse-frankfurt.de/bond/be632549...
    
    Daarnaast is er sprake van rentedekking op floating rate debt, waardoor in 2025 en 2026 de rentelast nog niet echt hard zal oplopen. Vanaf 2027 zal dit effect wel goed merkbaar zijn, waarbij er dus afhankelijkheid is van de rente op dat moment (in hoeverre dit het resultaat per aandeel zal raken).
    
    Indien Cofinimmo het vastgoed goed blijft verhuren, dan zal er natuurlijk ook sprake zijn van huurindexatie, wat kan compenseren voor de gevolgen van waarschijnlijk stijging van rentelast op schulden (vooral vanaf 2027/2028).
    
    Ik verwacht dat een dividend van EUR 5 een houdbaar niveau is, mits Cofinimmo het vastgoed goed blijft verhuren en waarden komende jaren per saldo niet dalen (en geen extra vastgoed hoeft te worden verkocht, geen aandelen emissie).
    
    Daarbij zou het verstandig zijn als Cofinimmo zich nu al aanpast aan deze realiteit, en niet een hoger cash dividend uitdeelt dan op termijn mogelijk is/blijft. Door het stock dividend (met emissieprijs beneden beurskoers) is dit feitelijk al het geval, maar vanwege de emissieprijs beneden beurskoers heeft dit (voor aandeelhouders die voor cash kiezen) een sterk verwaterend effect waarna het resultaat per aandeel verder blijft zakken.
14. Daan 008 17 december 2024 09:40

    auteur info

    • Daan 008

      Lid sinds: 11 jan 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4104

      Gegeven: 4374

    •    Aantal posts: 8.249

    @ junkyard
    Mij lijken je berekeningen behoorlijk nat vinger werk
    Haal je bepaalde punten niet door elkaar?
15. Gijsbertha 17 december 2024 10:00

    auteur info

    • Gijsbertha

      Lid sinds: 27 jan 2018

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 97

      Gegeven: 221

    •    Aantal posts: 92

    De waterfall analyse van Junkyard hierboven klopt als een bus en hij/zij haalt zeker geen punten door elkaar. Ik ben zelf alleen ietsjes positiever over de impact van huurindexaties en nieuwe opleveringen op het resultaat per aandeel en dientengevolge het dividend, waardoor deze twee cijfers de komende jaren nog steeds op een historisch hoog bedrag zullen uitkomen (+10% tov huidige koers), terwijl de business case omtrent zorgvastgoed alleen nog maar beter lijkt te gaan worden.
16. junkyard 19 december 2024 23:20

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Nabeurs gepubliceerd door Cofinimmo.
    
    Cofinimmo continues to actively manage its portfolio and divests for more than 110 million EUR this week
    - Divestment of 11 office buildings and 5 healthcare real estate assets
    - Cumulative amount of more than 110 million EUR, in line with the latest fair values
    - Cofinimmo exceeds its 215 million EUR divestment outlook for 2024, having divested for nearly 700 million EUR over the last three years
    
    The Cofinimmo Group (Euronext Brussels: COFB) has completed the divestment of 11 office buildings and 5 healthcare real estate assets this week for more than 110 million EUR, thereby confirming being a ‘net seller’ for the second consecutive year. The divestments carried out in 2024 should lead to a debt-to-assets ratio close to 43%.
    
    www.cofinimmo.com/news-and-media/pres...
    
    Cofinimmo weet hiermee vlak voor jaareinde te leveren (forse desinvesteringen op boekwaarde) en neemt hierdoor de zorgen iets weg over de wat hoge schuldgraad.
    
    Positief bericht, maar koersbeweging op korte termijn lijkt wat in de greep van negatief markt sentiment (oplopende rente, vastgoed uitverkoop, focus op US ipv EU investering) onder beleggers.
17. voda 20 december 2024 06:57

    auteur info

    • voda

      Lid sinds: 02 dec 2005

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 92325

      Gegeven: 22693

    •    Aantal posts: 382.335

    Sanford C. Bernstein & Co geeft een houdadvies voor Cofinimmo
    vrijdag 20 december 2024 - 06:26u
    
    Sanford C. Bernstein & Co geeft een koersdoel van € 67,00.
    
    www.guruwatch.nl/advies/176290/Cofini...
18. Gijsbertha 20 december 2024 07:18

    auteur info

    • Gijsbertha

      Lid sinds: 27 jan 2018

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 97

      Gegeven: 221

    •    Aantal posts: 92

    Junkyard, ik heb even wat dieper gekeken naar jouw berekeningen hierboven inzake het resultaat per aandeel voor 2025 en heb de volgende opmerkingen:
    
    Weet je zeker dat er bij gelijke opname en conversiekoers tav het in 2025 uit te keren dividend het resultaat per aandeel ongeveer EUR 0,60 per aandeel zal dalen? Zie in dit verband voetnoot 2 op blz 55 van de roadshow presentation. Er staat daar dat die daling van EUR 0,60 per aandeel verband houdt met de capital increases van 2023 en 2024 (dus niet alleen die van 2024). Ter zake van het in 2024 uitgekeerde stock dividend zijn er 1.330.742 aandelen uitgegeven (zie persbericht dd 30 mei 2024). Dit impliceert een uitbreiding van ongeveer 3% van het aandelenkapitaal, hetgaan een impact van ongeveer EUR 0,22 per aandeel zou moeten impliceren (3% van EUR 7,07).
    
    In verband met het voorgaande is tevens relevant dat capital increases een jaarlijks terugkerend iets is. Eind 2017 bijv. waren er 21.308.702 aandelen uitgegeven. Eind 2023 waren dit er al 34.067.897. Dit impliceert een stijging van ongeveer 60% in een periode van zes jaar, terwijl het resultaat per aandeel in diezelfde periode zelfs iets gestegen is (EUR 6,53 vs EUR 7,07).
    
    Ook desinvesteringen zijn een jaarlijks terugkerend fenomeen (vanwege de langdurige transitie van kantoor- naar zorgvastgoed). Het resultaat per aandeel is dus ook door die desinvesteringen niet gaan dalen.
    
    Verder denk ik dat je inschatting over de impact van stijgende rentelasten iets te rigoreus is. Een gemiddelde cost of debt van 3,5% gaan we de komende 7 jaren waarschijnlijk niet zien (tenzij rentes de komende jaren flink zullen stijgen en Cofinimmo genoodzaakt is om tegen 5 a 6% te herfinancieren). Zoals je zelf al aangeeft is namelijk ongeveer 40% van de financiering vastgelegd tot jan2028-dec2030 tegen een rente van 1,0%-0,875%. Ik verwacht dat de cost of debt gemiddeld met 0,2 a 0,3% per jaar de komende jaren zullen stijgen, hetgeen geneutraliseerd zal worden door een like voor like huurgroei van gemiddeld 2 a 3%.
19. junkyard 20 december 2024 10:52

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Cost of debt opmerking is gelijk aan mijn reactie, huurgroei vind ik geen zekerheid gezien nog steeds wat wankele situatie bij huurders als Clariane en Emeis (ex-Orpea). Like for like huurgroei van 2,1% per Q3-2024 is zwak bij hoge inflatie gedurende 2023-2024.
    
    In het verleden (voor grote koersduik + rentestijging) gingen emissies boven boekwaarde, eigen vermogen en vreemd vermogen was goedkoop op te halen, hierdoor waren de (des)investeringen niet negatief voor het resultaat. Er is in de jaren 2018 t/m 2022 vooral enorm veel aangekocht (met zeer beperkte desinvesteringen), door deze omstandigheden.
    
    Vanaf 2023 zijn er plots zorgen over de schuldgraad en kan Cofinimmo zich niet meer voorzien van deze groei strategie, nadat de rente is gestegen en het aandeel hard is gedaald (extra financiering is hierdoor veel duurder). In 2024 zal Cofinimmo hierdoor per saldo meer desinvesteren dan investeren. De desinvesteringen zijn van wat mindere kwaliteit (met hogere yield, ca 6-7% te verwachten), de projecten die nu worden opgeleverd zijn van hogere kwaliteit maar zijn gestart op moment dat yields zeer laag waren (met yield <5%). HIerdoor is het momenteel yield (resultaat) inleveren op de investeren en desinvesteringen, en is er sprake van negatieve herwaardering op de projecten (ivm te lage yields).
    
    Cofinimmo zal nu nog niet uit de krimp fase zijn, huidige beurskoers (en LTV) dwingt Cofinimmo om opnieuw een 'net seller' te worden in 2025, waardoor het resultaat per aandeel kan dalen (maar vertrouwen onder beleggers kan toenemen als dit lukt - ivm lagere kans op nieuwe sterk verwaterende emissie). Veel is hierbij afhankelijk van de ontwikkeling van marktwaarde/boekwaarde vastgoed, als dit echt stabiliseert of eens positief wordt dan raakt deze druk om te verkopen wat weg.
    
    De EUR 0,60 heb ik inderdaad overgenomen uit de Q3 2024 presentatie (impact 'capital increases'). HIerbij heb ik de kleine lettertjes niet gelezen (bedankt voor deze scherpe blik!). Dit is inderdaad niet alleen het stock dividend. Het resultaat per aandeel is in een jaar gebaseerd op het gemiddelde aantal uitstaande aandelen per jaar, dit is in 2024 tov 2023 sterker gestegen dan alleen het stock dividend omdat het aantal uitstaande aandelen om 2023 nog niet de volledige effecten van de sterk verwaterende emissie (mid 2023) is meegenomen.
    
    Zo is het aantal uitstaande aandelen nu 38,096,217, maar wordt in het resultaat t/m Q3 2024 gemeten met het gemiddelde aantal uitstaande aandelen van 37,337,534 (dit zal iets stijgen naar jaareinde 2024 ivm weging Q4 2024).
    
    In 2025 zal het gemiddelde zijn 38,096,217 + aantal aandelen vanuit een stock dividend emissie in 2025 * 7 /12 (ivm stock dividend eind mei 2025 = 7 maanden resterend in 2025). Als dit opnieuw 1,330,742 aandelen zijn (destijds 47% keuze voor stock ivm conversiekoers 7,3% beneden beurskoers), dan is het gemiddelde aantal uitstaande aandelen in 2025 38,872,483. Dit komt inderdaad neer op een resultaat per aandeel impact van zo'n EUR 0,22 (en niet EUR 0,60).
    
    Als opnieuw 47% voor stock kiest en conversiekoers 7,3%% beneden beurskoers ligt, dan zal er onder huidige omstandigheden meer (# aandelen) stock dividend nodig zijn, door extra uitstaande aandelen (2024 stock dividend) en lagere beurskoers. De impact kan dus iets hoger worden, maar lang geen EUR 0,60.
20. Daan 008 20 december 2024 15:39

    auteur info

    • Daan 008

      Lid sinds: 11 jan 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4104

      Gegeven: 4374

    •    Aantal posts: 8.249

    Analisten geven steeds een koersdoel weer.
    Maar gaat de beurskoers hoger dan verschuiven ze hun advies mee up, gaat de beurskoers omlaag dan passen ze hun advies neerwaarts aan.
    
    Kan niet beter de eerlijke waarde of intrinsieke waarde worden weergeven bij de kwartaal weergave door het bedrijf.
    Bijvoorbeeld
    Faire value van €86.58 voor Cofinimmo (analyse - Simply Wall st)
    Quest For Growth publiceren deze waarde maandelijks op hun website