Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Huizenprijs stabiel

1. [verwijderd] 23 maart 2005 21:11

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Huizenprijs stabiel
   
   Uitgegeven: 23 maart 2005 17:15
   
   APELDOORN - De gemiddelde huizenprijs is in februari ten opzichte van de voorgaande maand minimaal gestegen naar 214.870 euro.
   
   Ten opzichte van dezelfde maand van 2004 was er wel een echte stijging, van 2,4 procent. De gemiddelde koopsom was in februari vorig jaar 209.830 euro. Dat blijkt uit woensdag gepubliceerde cijfers van het Kadaster.
   
   Bron: nu.nl www.nu.nl/news/501063/37/Huizenprijs_...
2. [verwijderd] 23 maart 2005 21:40

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hieruit blijkt dus, dat er inmiddels regio's zijn waar de prijsdaling reeds heeft ingezet. Gezien het alsmaar stijgende aantal te koop staande woningen kan dit ook niet anders. Er zullen best nog regio's zijn waar nog een minime prijsstijging plaats vindt, echter de tendens is toch gelijk of dalende. Op funda alleen al per 1-1-2005 89.426 te koop staande woningen thans de 93.000 gepasseerd. Hoezo tekort aan koopwoningen.
   
   Groetjes Antoon.
3. [verwijderd] 23 maart 2005 22:17

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   als de situatie hier ook maar enigszins vergelijkbaar is met die in de VS, dan is het aantal onbewoonde speculatiepandjes nog hoger dan de voorraad die nu te koop staat op funda. Zodra er een echte daling inzet (nee, ik zeg niet dat die al begonnen is ...) dan komt daarvan ongetwijfeld een flink deel ook op de markt en dat zal die daling dan versterken.
   
   Volgens mij is de daling in bepaalde sectoren/regio's al twee jaar geleden ingezet, maar het landelijke (gemiddelde) beeld is nog wel stabiel tot licht stijgend. In vrijwel alle landen waar er een huizenboom was/is zie je dat de bubble start in de dichtbevolkte centra en zich in enkele jaren verspreidt naar de buitenste regio's, waar de prijzen dan vaak nog stijgen als de prijzen in de grote centra alweer aan het dalen zijn.
   
   Ik blijf van mening dat de landelijke gemiddeldes heel weinig zeggen.
4. [verwijderd] 24 maart 2005 08:53

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Regionale gemiddeldes zeggen trouwens ook weinig. Zo is in A'dam de verkoopprijs van woningen als bepaald in het kader van de WOZ gestegen met 50%, terwijl de mediane verkoopprijs bij de NVM in dezelfde periode maar met 35% steeg.
   
   Toch een fors verschil.
5. [verwijderd] 24 maart 2005 09:02

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   ... dat de manier waarop de NVM de cijfers berekent de stijging (en mogelijk ook daling) schromelijk onderschat heb ik hier al vaker beargumenteerd. In mijn regio was de laatste WOZ stijging ook 50-60% terwijl het NVM gemiddelde veel minder steeg (en die WOZ stijging is nog stukken lager dan de prijsstijging van veel individuele panden).
6. [verwijderd] 24 maart 2005 09:07

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik denk niet dat het aan de manier ligt waarop de NVM het berekent (als mediaan). Het kadaster rekent wel met het gemiddelde, en de cijfers van het kadaster en de NVM stemmen meestal redelijk overeen.
   
   De prijs van individuele panden kan harder gestegen zijn dan de WOZ, maar er zijn ook individuele panden die minder gestegen zijn. De taxatiemethode van de WOZ geeft de gemiddelde stijging val alle individuele panden weer.
7. [verwijderd] 24 maart 2005 09:23

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   het probleem is dat de NVM berekening schuift met categorieen en dat de berekening niet over steeds dezelfde woningen gaat (o.a. het punt van 'instroom' onderin door opsplitsing van grote/dure panden, verkoop van oude huurwoningen etc.).
   
   De WOZ berekening heeft daar als het goed is minder last van, in ieder geval zou de invloed van bijv. omzetting huur>koop daar beperkt moeten zijn omdat die panden in beide gevallen in de cijfers terecht komen.
8. [verwijderd] 24 maart 2005 09:40

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   nhz schreef:

   Volgens mij is de daling in bepaalde sectoren/regio's al twee jaar geleden ingezet, maar het landelijke (gemiddelde) beeld is nog wel stabiel tot licht stijgend. In vrijwel alle landen waar er een huizenboom was/is zie je dat de bubble start in de dichtbevolkte centra en zich in enkele jaren verspreidt naar de buitenste regio's, waar de prijzen dan vaak nog stijgen als de prijzen in de grote centra alweer aan het dalen zijn.
   
   Ik blijf van mening dat de landelijke gemiddeldes heel weinig zeggen.
   

   Daling in bepaalde regio's al twee jaar geleden ingezet.....prijzen in buitenste regio's stijgen nog als prijzen in de grote centra's alweer aan het dalen zijn. is de theorie van nhz.
   
   Er vanuitgaande dat hij zou kloppen werkt het dus ook ANDERSOM!
   
   Ik woon en werk in de grote centra's en hier lopen de prijzen al geruime tijd weer op. tevens neemt de omloopsnelheid weer toe. Volgens de theorie van nhz zullen de prijzen en de buiten regio's dus straks weer moeten gaan stijgen.
   
   Dus eigenlijk: ALS er al sprake geweest is van een bubble is de lucht er grotendeels al weer uitgelopen.
   
   Gegroet O\ZON
9. [verwijderd] 24 maart 2005 09:43

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   De WOZ-taxatiegrondslag van huurwoningen is sowieso alsof het koopwoningen waren, dus dergelijke omzettingen hebben geen effect. Alleen nieuwbouw zou het gemiddelde kunnen vertekenen, als wat gebouwd wordt sterk afwijkt van wat al bestaat.
   
   In denk ook niet dat de stratificatie naar woningtype die de NVM aanbrengt het beeld systematisch vertekent. Ik denk zelfs dat dat het cijfer alleen maar nauwkeuriger maakt.
   
   Voornaamste punt is dat je gewoon praat over twee hele verschillende populaties: de WOZ bekijkt alle heuizen die er stan, NVM en kadaster alleen de subgroep van huizen die verkocht worden. En dat hoeft dus helemaal geen representatieve subgroep te zijn....
10. [verwijderd] 24 maart 2005 09:52

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    O\ZON schreef:

    Daling in bepaalde regio's al twee jaar geleden ingezet.....prijzen in buitenste regio's stijgen nog als prijzen in de grote centra's alweer aan het dalen zijn. is de theorie van nhz.
    [/quote]
    
    geen theorie, het is gewoon een waarneming die blijkbaar in zeer verschillende landen / regio's in de afgelopen tientallen jaren te zien was.
    
    [quote=O\ZON]
    Er vanuitgaande dat hij zou kloppen werkt het dus ook ANDERSOM!
    [/quote]
    
    zou kunnen maar daar is geen enkel bewijs voor. Dat gebeurt alleen als de bubble opnieuw wordt opgeblazen, wat over de afgelopen 1-2 jaar niet uit te sluiten is gezien rentestand en het nog steeds rotsvaste vertrouwen van de huizenspeculanten.
    
    [quote=O\ZON]
    Ik woon en werk in de grote centra's en hier lopen de prijzen al geruime tijd weer op. tevens neemt de omloopsnelheid weer toe. Volgens de thoerie van nhz zullen de prijzen en de buiten regio's dus straks weer moeten gaan stijgen.[/quote]
    
    de prijzen in de buitenregio's stijgen nog steeds (in ieder geval de vraagprijzen, en volgens de NVM ook de verkoopprijzen); er is daar nog helemaal geen serieuze prijsdaling geweest en gezien de vele jaren die de prijzen achter lopen op de randstad was dat ook niet te verwachten.
    
    [quote=O\ZON]
    Dus eigenlijk: ALS er al sprake geweest is van een bubble is de lucht er grotendeels al weer uitgelopen.
    

    dat blijkt hier op geen enkele manier uit. Volgens mij zit er nog steeds 50-75% speculatielucht in de prijzen.
11. [verwijderd] 24 maart 2005 09:58

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    oja, nog een passende aanvulling uit een andere thread:
    
    Land prices in Japan's big cities started to rise last year, the strongest sign yet that the devastating asset price collapse that followed the bursting of the country's economic bubble in the early 1990s is coming to an end.
    <...>
    The MLIT report showed that, on average, residential property prices in Tokyo were 41 per cent of their peak in 1991, while commercial property prices were 20 per cent of their peak value.
    
    Het leeglopen van een huizenbubble is echt wel wat anders dan 1-2 jaar lichte daling of stabilisatie.
12. [verwijderd] 24 maart 2005 10:11

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Daarom is het maar goed dat we hier geen huizenbubble hebben, en dat zelfs op de meest gewilde locaties de huidige huizenprijs tot zeer gematigde woonlasten leidt. (Zal wel terug te voeren zijn op de regulering van de huurprijzen.)
    
    Je hoeft hier dus helemaal niet de woonlasten te betalen uit ingecalculeerde winsten op de waarde-ontwikkeling, en dus speelt de verwachte marktontwikkeling nog geen erg grote rol in de kooplust. Mensen moeten nu eenmaal wonen, en kopen leidt tot lagere woonlasten dan huren.
    
    Een bubble kenmerkt zich doordat met hoger koopt dan de intrinsieke waarde (=gecapitaliseerd huurwaarde), in de hoop later nog hoger te verkopen aan de spreekwoordelijke 'greater fool'.
13. [verwijderd] 24 maart 2005 10:39

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    _hgm schreef:

    Een bubble kenmerkt zich doordat met hoger koopt dan de intrinsieke waarde (=gecapitaliseerd huurwaarde), in de hoop later nog hoger te verkopen aan de spreekwoordelijke 'greater fool'.
    

    het is maar net wat je 'intrinsieke waarde' noemt. De huidige huizenprijzen zijn door vele faktoren (grondspeculatie, extreem lage rente, focus op uitsluitend maandlasten en niet op schulden, en bovenal speculatie op verdere stijging) opgedreven en dus m.i. NIET reel, net zomin als ze dat in Japan waren rond 1990. Maar de tijd zal leren wie er gelijk heeft.
    
    Ik zie niet in waarom de intrinsieke waarde van een huis nu 5, 10 of nog meer keer hoger zou moeten zijn dan in 1990 als er in de tussentijd helemaal niks aan veranderd is. In Japan bleek dat onzin (de stijgingen waren daar trouwens minder dan hier), het zal hier ook blijken.
14. [verwijderd] 24 maart 2005 10:45

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    O\ZON schreef:
    
    Ik woon en werk in de grote centra's en hier lopen de prijzen al geruime tijd weer op. tevens neemt de omloopsnelheid weer toe. Volgens de theorie van nhz zullen de prijzen en de buiten regio's dus straks weer moeten gaan stijgen.
    
    O/ZON, het is niet om het een of ander maar als ik op Funda kijk zie ik het aantal te koop staande huizen alleen maar sneller toenemen, volgens de cijfers van het kadaster neemt het aantal verkocht huizen zeker niet toe en van heel veel mensen om mij heen hoor ik niets dan geklaag dat ze hun huis niet kunnen verkopen (ik woon in Amsterdam). Ik ben dus wel benieuwd over welke grote centra's jij het hebt?
    
    gr Koen
15. [verwijderd] 24 maart 2005 10:52

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Misschien is het eens interessant om de eeuwige discussie over wel of niet dalen van de huizenprijzen te verleggen naar een discussie over grondprijzen? De grondprijs is de grootste kostenpost en nog het meest bepalend voor de prijs van een huis. Een verminderde vraag naar huizen resulteert denk ik niet in een lagere grondprijs waardoor de huizenprijs ook niet echt kan dalen. De verwachting eind 2004 was bij zowel gemeenten, provincies als private partijen dat de grondprijzen op korte termijn verder zullen stijgen en (daardoor) de grondaankopen verder gaan dalen. Als gevolg hiervan zal de nieuwbouw verder stagneren ondanks de Nota Ruimte.
16. [verwijderd] 24 maart 2005 10:57

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    _hgm schreef:

    Daarom is het maar goed dat we hier geen huizenbubble hebben, en dat zelfs op de meest gewilde locaties de huidige huizenprijs tot zeer gematigde woonlasten leidt. (Zal wel terug te voeren zijn op de regulering van de huurprijzen.)
    
    Je hoeft hier dus helemaal niet de woonlasten te betalen uit ingecalculeerde winsten op de waarde-ontwikkeling, en dus speelt de verwachte marktontwikkeling nog geen erg grote rol in de kooplust. Mensen moeten nu eenmaal wonen, en kopen leidt tot lagere woonlasten dan huren.
    
    Een bubble kenmerkt zich doordat met hoger koopt dan de intrinsieke waarde (=gecapitaliseerd huurwaarde), in de hoop later nog hoger te verkopen aan de spreekwoordelijke 'greater fool'.
    

    Inderdaad denkt men nu werkelijk dat een jong gezin met kinderen een eengezinswoning koopt om er mee te speculeren. Ik kan je vertellen dat die gezinnen wel wat anders aan hun hoofd hebben dan speculeren met O.G. Natuurlijk zijn er pro's die zich hier mee bezig houden, maar dat betreft op de totale markt slechts een heel klein percentage. Dus als je die groep op de hele markt betreft leef je wat mij betreft op een andere planeet (of in een ander land, Kenia b.v.)(geintje nhz sorry!)
    
    De grote groep koopt om te wonen, en al zouden de huizenprijzen dalen, dan zullen ze al helemaal geen verhuisbeweging maken en lekker blijven zitten. Een huis is geen "positie" in aandelen of opties, waarvan de waarde door de waan van de dag (volatiliteit) kan stijgen of dalen. Degene die die parallel trekt spoort dan ook van geen kanten!
    
    Mensen die een huis kopen hebben voor 80% de neiging om een lange rentevast periode te kiezen, omdat zij geen volatiliteit in hun maandlast willen. We weten allemaal waar de rente nu staat en als jij die rente nu voor 15 jaar of zelfs langer vast kant zetten onder de 5%, weet je maandlast technisch exact waar je aan toe bent in deze periode. Als je die nu kan betalen, weet je dat je dat over 5 jaar makelijker kunt, uitgaande van stijging van je inkomen gelijk aan de inflatie.
    Dus ik zie vanuit die optiek geen groot dalingspotentieel. Sterker, als het reeds ingezette economisch herstel zich bij grotere groepen gaat manifesteren, kan er nog wel eens een versnelling van de stijging aan zitten te komen! Dit verschijnsel heb je ook in 99 gezien. Ondanks dat de rente toen vanaf maart begon op te lopen gingen de prijzen nog eens extra hard omhoog. Heeft met vertrouwen te maken.
    
    Gegroet O\ZON
    
17. [verwijderd] 24 maart 2005 11:29

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    draaimolen schreef:

    O\ZON schreef:
    
    Ik woon en werk in de grote centra's en hier lopen de prijzen al geruime tijd weer op. tevens neemt de omloopsnelheid weer toe. Volgens de theorie van nhz zullen de prijzen en de buiten regio's dus straks weer moeten gaan stijgen.
    
    O/ZON, het is niet om het een of ander maar als ik op Funda kijk zie ik het aantal te koop staande huizen alleen maar sneller toenemen, volgens de cijfers van het kadaster neemt het aantal verkocht huizen zeker niet toe en van heel veel mensen om mij heen hoor ik niets dan geklaag dat ze hun huis niet kunnen verkopen (ik woon in Amsterdam). Ik ben dus wel benieuwd over welke grote centra's jij het hebt?
    
    gr Koen
    

    Beste Koen,
    
    Je hebt gelijk dat je het aantal huizen te koop aangeboden op FUNDA ziet stijgen, en dit heeft vnl. te maken met het feit dat mensen tegenwoordig eerst hun huis willen verkopen en zodra dat gebeurt is ze heel snel een andere woning aan kunnen kopen vanwege het ruime aanbod. Zodra dus duidelijk wordt dat panden sneller verkocht worden, zullen mensen ook weer eerder geneigd zijn toch maar weer eerst te gaan kopen om vervolgen te gaan verkopen. Dat omslag punt zit er weer aan te komen, maar de markt heeft wat tijd nodig om dat proces te absorberen.
    
    Zelf woon ik in Amstelveen en werk in Haarlem, en volg de markt in A,dam van dichtbij. Amsterdam is door zijn schaalgrote en de diverse stadsdelen een beetje vreemde eend in de bijt. Er zijn inderdaad delen van Amsterdam waar het nog niet zo goed loopt, maar ook delen waar het weer als een speer gaat. Denk aan de MAP en Nieuw Sloten of het Oostelijk havengebied.
    Let maar op langzaam maar zeker dringt dat proces in heel Amsterdam door.
    
    Gegroet O\ZON
    
18. [verwijderd] 24 maart 2005 11:33

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    rogver schreef:

    Misschien is het eens interessant om de eeuwige discussie over wel of niet dalen van de huizenprijzen te verleggen naar een discussie over grondprijzen? De grondprijs is de grootste kostenpost en nog het meest bepalend voor de prijs van een huis. Een verminderde vraag naar huizen resulteert denk ik niet in een lagere grondprijs waardoor de huizenprijs ook niet echt kan dalen. De verwachting eind 2004 was bij zowel gemeenten, provincies als private partijen dat de grondprijzen op korte termijn verder zullen stijgen en (daardoor) de grondaankopen verder gaan dalen. Als gevolg hiervan zal de nieuwbouw verder stagneren ondanks de Nota Ruimte.
    

    Nee, dat is volstrekt NIET interessant. De grondprijs is namelijk een afgeleide grootheid van de huizenprijs, die in feite de onderliggende waarde vormt. Er is geen concurrerende toepassing van grond die tegen ontwikkeling van gebouwen op kan bieden, de alternatieve vormen van gebruik (agrarisch, natuur) zijn ordes van grootte minder winstgevend. De prijs van bouwgrond wordt bepaald door tegen elkaar opbiedende woningkopers.
    
    Dus het bediscussieren van de grondprijs is net zo interessant als het bespreken van de koers van ver ITM opties. In beurstermen is bouwgrond een derivaat!
19. [verwijderd] 24 maart 2005 11:34

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ozon,
    
    ik heb hier al eerder aangegeven waarom volgens mij speculatie een ZEER belangrijke faktor is. Ik bedoel daarmee niet alleen gokken om er financieel beter te worden (voor mensen met een hoog inkomen of geld over), maar ook dat bijv. een huurders een huis kopen omdat ze denken dat het volgend jaar helemaal niet meer betaalbaar is.
    
    Volgens een recent rapport van de gezamenlijke banken is dat bij maar liefst 70% van de kopers een belangrijke overweging. Zodra de prijzen serieus dalen gaat die faktor in zijn achteruit werken.
20. [verwijderd] 24 maart 2005 11:37

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    rogver schreef:

    Misschien is het eens interessant om de eeuwige discussie over wel of niet dalen van de huizenprijzen te verleggen naar een discussie over grondprijzen? De grondprijs is de grootste kostenpost en nog het meest bepalend voor de prijs van een huis. Een verminderde vraag naar huizen resulteert denk ik niet in een lagere grondprijs waardoor de huizenprijs ook niet echt kan dalen. De verwachting eind 2004 was bij zowel gemeenten, provincies als private partijen dat de grondprijzen op korte termijn verder zullen stijgen en (daardoor) de grondaankopen verder gaan dalen. Als gevolg hiervan zal de nieuwbouw verder stagneren ondanks de Nota Ruimte.
    

    misschien moet je eens navragen wat de makelaars, grondspeculanten en bouwmaffia in Japan rond 1990 voorspelden over de grondprijsontwikkeling (immers rijk land met hoge bevolkingsdruk, er komt geen land bij, niemand heeft belang bij een prijsdaling enz. enz. enz.). De realiteit pakte ietsje anders uit, grondprijzen zijn daar soms meer dan 90% gedaald. En Japan is zeker niet het enige voorbeeld.