Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Kopen vs huren

1. Jos Koets 8 juli 2007 15:55

   auteur info

   • Jos Koets

     Lid sinds: 20 sep 2000

     Laatste bezoek: 22 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1535

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 7.960

   De stijging van de huizenprijzen zoals die de laatste 10 jaar heeft plaatsgevonden, verwacht ik de komende 10 jaar zeker niet. Vooral als de rente nog verder stijgt. In regio Vlaardingen, Maassluis en Rotterdam zie je bepaalde woningen al niet meer stijgen en zelfs al iets dalen.
   
   De gedragscode en de hypotheekrente (en natuurlijk de nieuwbouw) zijn daar debet aan.
   
   Gr. Jos
   
   
2. [verwijderd] 9 juli 2007 00:06

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Eib schreef:

   Vermogensopbouw zie ik los van kopen of huren. Kopers kiezen ervoor om vermogen op te bouwen via hun huis. Dat was de laatste 50 jaar altijd een goede keuze maar hoeft niet perse voor de komende 50 jaar zo te zijn.
   
   De huurder is veel vrijer in vermogensopbouw maar dat vereist veel kennis en discipline.
   

   Exact, theoretisch kan die huurder immers ook een investering doen in een 100% gefinancieerde woning en profiteren van een evt. waardestijging. Welbeschouwd is volgens de traditionele beleggingswijsheid een huis kopen en aflossen een slechte beleggingsstrategie. Het geld is eenzijdig geinvesteerd, veelal is er geen/nauwelijks spreiding in investeringen.
   
   Ja, onroerend goed is jarenlang een goede investering geweest, maar resultaten uit het verleden zeggen niet zo veel over de resultaten in de toekomst. En die toekomst, daar gaat het nu juist om als je nu een woning koopt. De lijn doortrekken is gemakkelijk, maar of dat terecht is is twijfelachtig.
   
   De huurder is flexibeler in zijn beslissingen om te sparen/beleggen dan de koper. Of dat goed is is vooral afhankelijk van wat de onroerend goed prijzen in de toekomst gaan doen en wat de kennis/kunde/discipline is om als huurder een vermogen op te bouwen en te beleggen. Waarbij je uiteraard ook nog de vraag mag stellen of het opbouwen van een vermogen wel gewenst is. Wat moet ik met een vermogen als ik op 80 of 90 jarige leeftijd in het bejaardenhuis zit te vegeteren?
   
   mvg
   Wilco
   
   
3. goldrush 9 juli 2007 03:39

   auteur info

   • goldrush

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 05 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 70

     Gegeven: 117

   •    Aantal posts: 679

   quote:

   Eib schreef:

   De huurder had net zo goed een vermogen kunnen opbouwen door de internet hype van 1997 tot 2000 goed te bespelen. Vanaf 2000 uit aandelen en op de bodem van 2003 weer in de aandelen.
   
   Vermogensopbouw zie ik los van kopen of huren. Kopers kiezen ervoor om vermogen op te bouwen via hun huis. Dat was de laatste 50 jaar altijd een goede keuze maar hoeft niet perse voor de komende 50 jaar zo te zijn.
   
   De huurder is veel vrijer in vermogensopbouw maar dat vereist veel kennis en discipline.
   
   EIB
   

   Ik geloof niet dat dit zo eenvoudig geweest was.
   
   De koper gebruikt zijn huis als onderpand voor de hypotheek. Hierdoor kan deze 'beleggen' in vastgoed zonder (veel) vermogen te bezitten.
   
   Gezien de fiscale voordelen van bv renteaftrek is het voor de koper onverstandig om niet te financieren. De koper die financiert blijft zijn eigen geld gewoon beleggen en is daarmee gelijk aan de huurder. Daarnaast belegd de koper met geleend geld in zijn eigen woning wat de afgelopen 20 jaar erg lucratief is geweest.
   Stel dat een koper van een woning van € 200.000,- maandelijks ongeveer € 175,- duurder uit is dan de huurder van dezelfde woning en de huurder gaat dit verschil maandelijks beleggen dan moet deze huurder een rendement maken wat een veelvoud is dan dat van de koper. De koper maakt met zijn fictieve inleg van € 175,- namelijk rendement over de waarde van de woning, terwijl de huurder uitsluitend rendement maakt over zijn inleg. De koper maakt dus gebruik van een enorme hefboom, bovendien hoeft de koper geen 1,2% rendementsheffing betalen zolang het vermogen in de woning blijft zitten.
   
   Zie de huurder maar eens bij een bank aankomen om een lening van € 200.000 met als onderpand zijn gehuurde woning
4. [verwijderd] 9 juli 2007 06:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   goldrush schreef:

   Ik geloof niet dat dit zo eenvoudig geweest was.
   
   De koper gebruikt zijn huis als onderpand voor de hypotheek. Hierdoor kan deze 'beleggen' in vastgoed zonder (veel) vermogen te bezitten.
   

   Op zich heb je hier natuurlijk gelijk in. Voor de huurder zal het in de praktijk onmogelijk zijn een 100% gefinancierde woning te kopen en een exact gelijke expore aan te nemen als de koper die z'n woning 100% financiert. Jou verhaal over de huurder die een veelvoud van het rendement van de koper moet maken is echter ook niet helemaal correct. Er zijn alternatieve beleggingen waarbij ook een zeer hoge hefboom mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan valuta waar hefbomen van 200-400 niet abnormaal zijn. Na enkele maanden het verschil sparen neemt het voordeel (kan ook nadeel zijn) van de hoge hefboom voor de koper dan ook snel af. Als er een klein beetje eigen vermogen wordt ingebracht is het verschil in hefboom zelfs nauwelijks een issue. Dan heeft ook de huurder de mogelijkheid een vergelijkbare nominale exposure aan te gaan, uiteraard is het wel zo dat de koper geen risico op een margin call loopt.
   
   Dus ja, je hebt gelijk dat de huurder in de praktijk niet 100% identiek kan beleggen als de koper (uitgaande van 100% financiering, met inbreng van eigen geld ziet het er al anders uit). Daar staat wel tegenover dat na enkele maanden dat verschil snel afneemt en de huurder een stuk flexibeler is in z'n beleggingen en daardoor theoretisch een gunstigere risico/rendement verhouding kan realiseren.
   
   mvg
   Wilco