The Third Way... schreef op 6 februari 2020 09:45:
[...]
Eens met bovenstaande opmerking met volgende nuances:
1. afgelopen 10 jaar is in EU:
- de 10j kapitaalmarktrente met 3.5% gedaald;
- de discontovoet gehanteerd door taxateurs maar met +/- 1.5% gedaald, waardoor steeds hogere risicopremie is ingecalculeerd;
- de NIY maar met 1% gedaald.
==> significante buffer.
2. Taxateurs kijken naar individuele panden en niet (zoals bv. kredietbureaus of bankentoezichthouders) naar de diversificatie en management effecten van/op een porto.
==> buffer.
3. Beleggers kijken naar ROE en risico van een fonds. Beiden waren altijd zeer laag, waardoor beleggers deze positioneerden als hybrid tussen oblies en aandelen in een goed gespreide porto. Dat is nu op zijn kop gezet door de disruptie in de huurder- cq. retail-sector.
Hierdoor vragen beleggers een (veel) hoger rendement en is de sector zijn traditionele positie bij veel beleggers kwijt. Dit verandert pas wanneer de toekomst van huurders cq. retail duidelijk wordt.
4. Combineer dit met de illiquide activa vs. liquide aandelen (minder effect dan bij open end fund maar wel degelijk relevant).
Uit eerste twee punten volgt dat taxateurs alle reden hadden om de waarderingen te laten stijgen, maar veel minder druk voelen om die te verlagen.
Uit laatste twee punten moet je concluderen dat beleggers tegenovergesteld juist veel meer druk voelen om posities op te geven.
Voeg daaraan toe dat door de lage ROE alle fondsen een hefboom toepassen, waardoor risico's significant kunnen toenemen, en je hebt de perfecte mix voor... heerlijke discussies op dit forum... ;-)