NLvalue schreef op 11 oktober 2021 08:45:
Ook een interview met Tritant , bestuurder van URW in het fd.
Mooi verhaal. met een flinke dosis spin. Veel nadruk leggen op de feiten die je bevallen (corona, europese verkopen gingen goed). Selectief weergeven van feiten (Westfield is een mooi merk - als je vergeet dat er $2mrd goodwill op is afgeboekt) . En lastige feiten kun je maar het beste helemaal niet vermelden in je verhaal (regional malls VS worden niet verkocht - maar de sleutel wordt aan de financier gegeven en URW rent hard weg).
Volledige tekst op het URW draadje - maar dit is toch wel een goudklompje voor WHA geinteresseerden:.
"We vragen dit ook omdat de waarde van uw winkelcentra in de boeken veel hoger is dan op de beurs. Overschat u de waarde van het vastgoed?
'Ik doe de waarderingen niet, dan doen taxateurs buiten het bedrijf. Zij hebben hun structuren en regels die zij moeten volgen. Ze bezoeken de winkelcentra, kijken naar de huurinkomsten, kasstromen en hoe we het geld willen investeren"
De eerste bestuurder van winkelvastgoed - die zich openlijk distantiert van taxatie waardes...
Aan de voet van de berg zijn nog werkenden in zakelijk vastgoed, die vinden dat de klassieke (en in mijn optiek archaische) manier van taxeren relevant is. Aanvangsrendement/Net Initial Yield projecteren als werkelijkheid voor de toekomst - en de aanname maken dat er altijd een "willing and able buyer" is die die taxatie waarde ook gaat betalen in een courante markt.
Deze man zit op de top van de berg en ziet een heel andere realiteit - er zullen nooit meer voldoende "willing & able buyers" zijn die voor elk van die centra, die die prijs gaan betalen. Dat maakt een winkelcentrum de zakelijk vastgoed equivalent van een boorplatform op de Noordzee, of een kernreactor.
75miljoen NIY op een miljard investering wordt irrelevant, cashflow gedurende de looptijd meer. . De structureel hogere CAPEX gedurende de resterende looptijd van de asset - en de forse kosten aan het eind van de looptijd (ontmanteling, afboeking, ombouw) gaan zwaar wegen.. en bepalen de werkelijke prijs van een kernreactor in de markt
En zoals Tritant weet - die laatste 2 dingen worden niet meegenomen in de taxatie modellen...