Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

1. The Third Way... 18 april 2021 10:05

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1660

     Gegeven: 521

   •    Aantal posts: 4.192

   quote:

   Branco P schreef op 17 april 2021 19:30:

   ...
   Verder ben ik vandaag daadwerkelijk in Etten Leur gaan kijken. Er staan op dit moment in dat hele winkelcentrum slechts 4 kleine units leeg.
   ...
   Met een theoretische huur van € 3.2mio (waarom geeft WHA eigenlijk niet gewoon de feitelijke huurinkomsten per object?!) denk ik aan een feitelijke huur van € 3 mio en gezien de zeer beperkte leegstand en het goede functioneren van de binnenstad denk ik hier aan minimaal een factor 12 a 13 dus dan heb je het over een koopprijs van € 36 a € 39 miljoen. Trek daar dan nog 2 miljoen vanaf voor een nieuwe vloer en dan heb je het echt wel gehad.
   ...
   

   Goed werk Branco, AB'tje.
   
   Kheb de vraag bij WH neergelegd. Vergis je niet, ik ben ervan overtuigd dat er ergens een verschil zit tussen de verkoopprijs en de prijs die jij berekende dat simpel te verklaren is (en niet een lening of boefjesgedrag)...
   
2. Branco P 18 april 2021 19:47

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   1. Mixed use is nog niet aan de orde voor Etten Leur want het functioneert nog prima als winkelcentrum op dit moment
   2. Het object leent zich evenwel prima voor mixed use. Op basis waarvan concludeer jij dat dit niet zo is?
   3. Bouwen kan in Etten Leur juist vrij eenvoudig. Parkeerterrein Voorvang is perfect voor het opstellen van een bouwkraan, bouwketen, etcetera
   
   Je bent duidelijk niet op locatie geweest NLvalue, dus stop met het verkopen van onzin.
   
   TTW heeft ondertussen de vraag gesteld wat de verklaring is voor de ogenschijnlijk extreem lage prijs. Ben benieuwd wat voor antwoord hij daarop krijgt.
3. The Third Way... 18 april 2021 21:16

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1660

     Gegeven: 521

   •    Aantal posts: 4.192

   De TTW groep heeft na zeer veel feedback besloten om de vragenlijst zeer kort te houden. Dit staat WH toe om alle vragen aan bod te laten komen.
   
   Om alle aanwezige aandeelhouders te kunnen meenemen in de vragen hebben we de achtergrond eerst kort en bondig geschetst. Eveneens hebben we een Powerpoint slide toegevoegd met de vergelijkingstabel met ECP en Vastned, waarbij de 2020* cijfers aangepast zijn aan zowel de prijzen van net gedane verkopen als de door WH aangegeven te verwachten verkoopprijzen (base case: midden tussen conservatief en optimistisch scenario). Deze slide kan dan tijdens de AvA getoond worden.
   
   Hoewel de grote meerderheid achter deze aanpak stond, zijn er uiteraard TTW leden die zelf nog vragen hebben. Wij moedigen hen aan om die ook in te sturen.
   
   Wij publiceren de vragen hier net zoals vorig jaar om derden al vooraf in staat te stellen om mee te denken en om hen wellicht te inspireren om ook actief deel te nemen...
   

   Bijlage:
4. The Third Way... 18 april 2021 21:19

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1660

     Gegeven: 521

   •    Aantal posts: 4.192

   De PPT slide...

   Bijlage:
5. NLvalue 18 april 2021 21:29

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Ziet er goed uit , TTW. ..Dank daarvoor.
   
   De interessantere vraag is natuurlijk - als WHA kadootjes uitdeelt van 21 miljoen - waarom staan er zo weinig vastgoed professionals te trappelen om een kadootje van 21 miljoen en een NIY van 15% in ontvangst te nemen.. een bod van 18,5 was genoeg geweest...
   
   Koningshoek/cCP gaat dan ook een kadootje van 20-40 miljoen worden - moeten we niet eens wat tijd gaan besteden hoe de TTW groep een bod in elkaar kan steken om die zilvervloot in ontvangst te gaan nemen?
   
6. Branco P 19 april 2021 07:00

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   De vraag stellen is hem beantwoorden NLvalue. Er moeten twee dingen gebeuren:
   1) Stoppen met verkopen tegen afbraakprijzen in een markt waarin alleen handelaars en husselaars actief zijn.
   2) Managementleden aantrekken met echte ervaring in het winkelvastgoedmanagement.
7. NLvalue 19 april 2021 07:25

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Ter herinnering...
   
   Aandeelhouders die denken dat de RvB loopt te prutsen mogen tot 20 april vragen stellen over hun functioneren
   Niet-aandeelhouders zoals jij waren vorige week uitgenodigd uitgenodigd om de RvB over hun vermeend gepruts aan te spreken.
   
   175 forumleden hebben gezien dat jij anoniem iedereen een prutser durft te noemen .. maar niet in zijn gezicht.
   
   En 175 forumleden zien dat jij een heel weekend besteed om toch maar te bewijzen dat Storm een prutser is.
   
   Terug naar mijn punt- als Storm een prutser is om kadootjes van 21 miljoen uit te delen - dan begrijpen de snuggere en pientere forumleden die zich daadwerkelijk met vastgoed exploitatie en projectontwikkeling bezig houden en hard op zoek zijn naar enigszins renderende projecten...
   
   Dat jij vind dat zij enorme prutsers zijn om dit soort kadootjes te laten lopen...
   
   En als we dan weten dat iedereen in jouw optiek een prutser is... waarom zat je niet in Maassluis en Nieuwegein om het volgende kadootje van 20-40miljoen in ontvangst te gaan nemen?
   
   Retorische vraag natuurlijk - toch gaat er een antwoord komen.
   
   
8. The Third Way... 19 april 2021 09:30

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1660

     Gegeven: 521

   •    Aantal posts: 4.192

   quote:

   Branco P schreef op 19 april 2021 07:00:

   De vraag stellen is hem beantwoorden NLvalue. Er moeten twee dingen gebeuren:
   1) Stoppen met verkopen tegen afbraakprijzen in een markt waarin alleen handelaars en husselaars actief zijn.
   2) Managementleden aantrekken met echte ervaring in het winkelvastgoedmanagement.
   

   Zie vragen AvA verleden jaar in bijlage, p.4: iii. Questions about strategy.
   Uiteraard geen antwoord, derhalve dit jaar maar beperkt aantal vragen om pick&choose te vermijden...
   
   50% NAV verlies in twee jaren, al meegemaakt? En let op, om 2 jaar geleden een vergelijkbare LTV te bewerkstelligen moest toen ook zwaar verkocht worden, te weten Finland. Nu dus Frankrijk, en wat NL, en wat residentieel. Het gaat steeds sneller.
   
   Maar gelukkig is WH daarna 'future-proof'. Duidelijk een term van een consultant die dacht slim te zijn, maar daarmee zichzelf in de kijker zette. Er komen altijd weer investeringen, totdat... het niet meer kan.
   
   

   Bijlage:
9. NLvalue 19 april 2021 10:14

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   URW 228,8 naar 166,8 in 1 jaar = -27% - Vrij hard op weg naar -50% NAV in 2 jaar.
   
   Beleggers waarderen URW 100 euro lager. Die weten allang hoe laat het is; de 7 magere jaren voor winkelcentra prijzen zijn aangebroken (net zolang als de vorige commercieel vastgoed crises...)
   
   Dat gaat elke speler raken - denk dat we vooral niet te naief gaan moeten doen dat als transactie prijzen in de markt omlaag gaan - de NAVs van allen zullen volgen.
   
   Op hoop van zegen wachten totdat prijzen aantrekken is strategie die vrij snel ingehaald gaat worden door de realiteit van een aflossingsschema. Voor elk van de spelers met 40+% LTV (WHA, URW, ECP, etc)
   
10. Branco P 19 april 2021 10:51

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    The Third Way... schreef op 19 april 2021 09:30:

    [...]
    Zie vragen AvA verleden jaar in bijlage, p.4: iii. Questions about strategy.
    Uiteraard geen antwoord, derhalve dit jaar maar beperkt aantal vragen om pick&choose te vermijden...
    
    50% NAV verlies in twee jaren, al meegemaakt? En let op, om 2 jaar geleden een vergelijkbare LTV te bewerkstelligen moest toen ook zwaar verkocht worden, te weten Finland. Nu dus Frankrijk, en wat NL, en wat residentieel. Het gaat steeds sneller.
    
    Maar gelukkig is WH daarna 'future-proof'. Duidelijk een term van een consultant die dacht slim te zijn, maar daarmee zichzelf in de kijker zette. Er komen altijd weer investeringen, totdat... het niet meer kan.
    

    De juiste vragen zijn dus toen ook al gesteld. De verklaring voor de ogenschijnlijk zeer lage verkoopopbrengsten voor de objecten in Nederland de afgelopen periode interesseert mij uiteraard nog steeds.
11. Branco P 19 april 2021 11:02

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 19 april 2021 10:14:

    Op hoop van zegen wachten totdat prijzen aantrekken is strategie die vrij snel ingehaald gaat worden door de realiteit van een aflossingsschema. Voor elk van de spelers met 40+% LTV (WHA, URW, ECP, etc)
    

    Het hangt er volledig vanaf wat de kwaliteit is van je vastgoedportefeuille. Heb je volverhuurde winkelpanden waarin de huurders goed boeren (lage OCR's) dan moet je nu gewoon wachten totdat het sentiment wijzigt en de prijzen aantrekken. Dan lost je LTV probleem op als sneeuw voor de zon. Heb je echter te maken met toenemende leegstand en neerwaartse druk op je huurniveaus (met name het bezit van URW in de USA is daar een goed voorbeeld van) dan kan het goed zijn om dat deel van je portefeuille eruit te snijden en de pijn te nemen. Mits de rest van je portefeuille dan de potentie heeft om huren te laten stijgen. Is dit niet het geval, dan kun je beter niets tegen afbraakprijzen verkopen en zo veel mogelijk redden wat er te redden valt met actief asset management. Daarvoor het je dan wel een directie en een organisatie nodig die daar goed in is en daar ook ervaring mee heeft.
    
    Doorslaggevend is dus niet de hoogte van je LTV. Doorslaggevend is hoe je winkelcentra in de toekomst gaan presteren en in het verlegde daarvan hoe de huur zich gaat ontwikkelen. De waardeontwikkeling van je vastgoed (en de LTV-ontwikkeling) is daar uiteindelijk een afgeleide van.
12. The Third Way... 19 april 2021 11:30

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1660

      Gegeven: 521

    •    Aantal posts: 4.192

    quote:

    Branco P schreef op 19 april 2021 10:51:

    [...]
    
    De juiste vragen zijn dus toen ook al gesteld. De verklaring voor de ogenschijnlijk zeer lage verkoopopbrengsten voor de objecten in Nederland de afgelopen periode interesseert mij uiteraard nog steeds.
    

    Dank, maar...
    
    Nu dat je wat meer bijgepraat bent, stel je me teleur ;-)
    
    Alleen maar interesse voor NL?
    
13. NLvalue 19 april 2021 11:47

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 19 april 2021 11:02:

    [...]
    
    Het hangt er volledig vanaf wat de kwaliteit is van je vastgoedportefeuille. Heb je volverhuurde winkelpanden waarin de huurders goed boeren (lage OCR's) dan moet je nu gewoon wachten totdat het sentiment wijzigt en de prijzen aantrekken. Dan lost je LTV probleem op als sneeuw voor de zon. Heb je echter te maken met toenemende leegstand en neerwaartse druk op je huurniveaus (met name het bezit van URW in de USA is daar een goed voorbeeld van) dan kan het goed zijn om dat deel van je portefeuille eruit te snijden en de pijn te nemen. Mits de rest van je portefeuille dan de potentie heeft om huren te laten stijgen. Is dit niet het geval, dan kun je beter niets tegen afbraakprijzen verkopen en zo veel mogelijk redden wat er te redden valt met actief asset management. Daarvoor het je dan wel een directie en een organisatie nodig die daar goed in is en daar ook ervaring mee heeft.
    
    Doorslaggevend is dus niet de hoogte van je LTV. Doorslaggevend is hoe je winkelcentra in de toekomst gaan presteren en in het verlegde daarvan hoe de huur zich gaat ontwikkelen. De waardeontwikkeling van je vastgoed (en de LTV-ontwikkeling) is daar uiteindelijk een afgeleide van.
    

    Branco..je bekende verhaal.. Als de zon schijnt is het mooi weer.
    
    De vorige commercieel vastgoed crises heeft 7 jaar geduurd voordat prijzen gingen herstellen. Voorlopig regent het nog even.
    
    Elk van de spelers moet vastgoed - - nu - - kwijt, ook ECP.
    
    Alles is te verkopen in deze markt - niks zal tegen topprijzen gaan.
    
    
14. Branco P 19 april 2021 12:29

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    The Third Way... schreef op 19 april 2021 11:30:

    [...]
    Dank, maar...
    
    Nu dat je wat meer bijgepraat bent, stel je me teleur ;-)
    
    Alleen maar interesse voor NL?
    

    Nee, niet alleen interesse voor NL natuurlijk, maar in NL zijn het afgelopen alleen objecten verkocht, toch? Ja die paar winkels in Bordeaux, maar dat was klein bier.
    
    Overigens wel iets geleerd. "Oxymoron" mooi begrip!
15. Erwin S 19 april 2021 13:09

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 21 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    heerlijk een vastgoedcrisis, krijgen de handelaren - in breede zin- (eindelijk) (wederom) een deksel op hun neus. Dan hoop ik dat de banken direct overgaan tot liquidatie (die interesseerd alleen hun vinkjes lijst en niet de waarde van het onr. goed) en dat iedereen kommer en kwel schreeuwt. Time to buy....
16. The Third Way... 19 april 2021 13:20

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1660

      Gegeven: 521

    •    Aantal posts: 4.192

    quote:

    Branco P schreef op 19 april 2021 12:29:

    [...]
    
    Nee, niet alleen interesse voor NL natuurlijk, maar in NL zijn het afgelopen alleen objecten verkocht, toch? Ja die paar winkels in Bordeaux, maar dat was klein bier.
    
    Overigens wel iets geleerd. "Oxymoron" mooi begrip!
    

    Dank.
    
    Mbt. Frankrijk, ik refereerde naar jouw eerdere postings waarin je de Franse objecten (wel of niet) waardeerde.
    
    Wanneer ik antwoord heb van WH kom ik bij je terug. Ik denk dat ze het daar zeer druk hebben met de nabije AvA, normaliter reageert IR zeer snel...
    
    
17. Branco P 19 april 2021 13:36

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    The Third Way... schreef op 19 april 2021 13:20:

    [...]
    Dank.
    
    Mbt. Frankrijk, ik refereerde naar jouw eerdere postings waarin je de Franse objecten (wel of niet) waardeerde.
    
    Wanneer ik antwoord heb van WH kom ik bij je terug. Ik denk dat ze het daar zeer druk hebben met de nabije AvA, normaliter reageert IR zeer snel...
    

    De Franse objecten heb ik destijds i.d.d. goed bestudeerd en daarover hier ook relatief uitvoerig gerapporteerd. Eigenlijk zou ik dat nog een keer moeten doen en dan wordt de ontwikkeling van deze objecten in het afgelopen jaar meteen wat duidelijker.
    
    Heel de Franse portefeuille in één transactie verkopen achtte ik destijds minder waarschijnlijk omdat het goed (modern) spul en minder goed (oud) spul door elkaar is. Als je al een koper vindt voor het geheel, dan alleen tegen een grote discount. Zeker in deze markt.
    
    Op dat kleine blokje in Bordeaux na is er echter niks in Frankrijk verkocht, vandaar dat mijn interesse uitgaat naar de Nederlandse transacties. Als we morgen een bericht krijgen over een verkoop in Frankrijk, dan duik ik daar ook uiteraard weer even in.
18. The Third Way... 19 april 2021 14:05

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1660

      Gegeven: 521

    •    Aantal posts: 4.192

    Na in H1 een groot aantal partijen te hebben laten snuffelen, tekende WH een exclusief mandaat in H2 en probeerde Frankrijk in 1x te verkopen. Volgens locale pers werd onderhandeld over 450 mln euro (aangekocht van URW voor 800 mln).
    
    Nu wordt gesproken over individuele centra met zicht op hogere prijzen. Indien je weer tijd en zin hebt, tis zeer actueel...
    
19. NLvalue 19 april 2021 14:28

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Erwin S schreef op 19 april 2021 13:09:

    heerlijk een vastgoedcrisis, krijgen de handelaren - in breede zin- (eindelijk) (wederom) een deksel op hun neus. Dan hoop ik dat de banken direct overgaan tot liquidatie (die interesseerd alleen hun vinkjes lijst en niet de waarde van het onr. goed) en dat iedereen kommer en kwel schreeuwt. Time to buy....
    

    De winkelvastgoed crisis op de beurs loopt al 5 jaar - die in de echte (eurozone) economie pas 1-1,5jr.. beleggers lopen voor..
    
    Kan nog wel even duren voordat je het echte dieptepunt op prijsvorming in winkelcentra gaat zien door Europa heen.
    
20. NLvalue 19 april 2021 14:29

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    VOOR DIEGENEN DIE NOG NIET GESTEMD HEBBEN:
    
    het loket gaat om 15.00u dicht
    
    corporatebroking.abnamro.com/shareholder