Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2024

1. !@#$!@! 1 april 2024 18:31

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3374

   •    Aantal posts: 20.814

   Antwoord van ECP op mijn email;
   
   Fijn te horen dat u onze conference call heeft gevolgd.
   
   Ik heb inderdaad gesproken over de mogelijkheid om voor een van onze flagships (die we niet via een joint venture houden) een JV-partner te zoeken. Mocht ik daarbij de indruk hebben gewekt dat dit ons nadrukkelijk streven is, dan is dat niet mijn bedoeling geweest.
   
   Wanneer we een deel van een van onze flagships verkopen (via een joint venture) of een van onze winkelcentra in het geheel, dan zullen we uiteraard een aantrekkelijke herbelegging voorhanden dienen te hebben. Er is op dit moment geen enkele druk om te verkopen. Ik ben het geheel met u eens dat nu de NIYs hoger zijn dan voorheen (met name vanwege een hogere kapitalisatiefactor dan vanwege hogere huren) en we wellicht de bodem van de markt hebben bereikt, het zonde is om een ongerealiseerde afwaardering om te zetten in gerealiseerd verlies, tenzij de herbelegging zeer duidelijk een veel beter perspectief biedt. Bij het aangaan van een joint venture kan risicospreiding ook een overweging zijn, omdat het bij de flagships om activa met een relatief grote waarde gaat (van € 400 tot meer dan € 500 miljoen) gelet op de totale waarde van de portefeuille, maar die overweging is niet leidend.
   
   Mogelijk dat onze vastgoedmarkten later dit jaar in beweging komen (mede als gevolg van een eerste rentestap van de ECB, thans voorzien in juni) en er voor ons kansen ontstaan om selectief te groeien via bijvoorbeeld een aankoop van een winkelcentrum dat uiteraard ten minste dient te voldoen aan de kwaliteit van onze huidige centra. We zullen echter zeer behoedzaam te werk gaan.
   
   Zoals u ook aangeeft is en blijft een goed beheer van onze huidige portefeuille onze belangrijkste opdracht. Daarbij is verhuur onze voornaamste kernactiviteit, die zowel gericht dient te zijn op de huidige huurdersmix, maar zeker ook op de gewenste mix voor de toekomst. In dit geval noem ik graag Woluwe Shopping. Wij denken dat de nieuwe winkelconcepten van Zara, C&A en Inno, die in de loop van dit jaar in Woluwe Shopping zullen openen op basis van nieuwe langjarige huurcontracten, de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum aanzienlijk zullen verhogen. Daarbij komt dat zeer binnenkort de supermarkt Match zal worden vervangen door de nieuwste Carrefour supermarktformule. Deze winkeliers investeren vele miljoenen euros in hun winkels, omdat zij, net als wij, Woluwe Shopping als een eerste klas winkelcentrum beschouwen en veel verwachten van de toekomst. Woluwe Shopping kent een welvarend verzorgingsgebied en er is nauwelijks concurrentie van ander winkelaanbod. Onder deze omstandigheden zouden verdere afwaarderingen eerder niet dan wel te verwachten zijn.
   
   Ik hoop u met deze toelichting van dienst te zijn geweest.
   
   PS ik zal later reageren op deze reactie, maar dacht deel hem alvast.
2. GJF1959 2 april 2024 15:46

   auteur info

   • GJF1959

     Lid sinds: 26 sep 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 313

     Gegeven: 307

   •    Aantal posts: 779

   Citaat Matthijs Storm in VEB april 2024
   " we zullen niet in één keer een hele grote portefeille kopen (in het buitenland, red). We moeten het daar vande grond af opbouwen. Met die aanpak is ECP heel succesvol. Toen zij in 2000 naar de beurs gingen, lachte iedereen om dat bedrijf dat maar een paar panden had. Kijk je nu, dan is dat het best presterende vastgoedfonds van Europa" .
   
   Als dit geen compliment is dan weet ik het niet meer ??
3. GJF1959 2 april 2024 15:47

   auteur info

   • GJF1959

     Lid sinds: 26 sep 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 313

     Gegeven: 307

   •    Aantal posts: 779

   Matthijs Storm is CEO Wereldhave
4. Up&Down 3 april 2024 11:51

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 361

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 656

   quote:

   GJF1959 schreef op 2 april 2024 15:46:

   Citaat Matthijs Storm in VEB april 2024
   " we zullen niet in één keer een hele grote portefeille kopen (in het buitenland, red). We moeten het daar vande grond af opbouwen. Met die aanpak is ECP heel succesvol. Toen zij in 2000 naar de beurs gingen, lachte iedereen om dat bedrijf dat maar een paar panden had. Kijk je nu, dan is dat het best presterende vastgoedfonds van Europa" .
   
   Als dit geen compliment is dan weet ik het niet meer ??
   

   Of zal dit mogelijk een aanwijzing zijn dat WHV een jv partner gaat worden in een van de flagships?
   Past wel in hun strategie om eerst een veer in ECP's kont te stoppen en dan (hopelijk voor te veel geld) JV-partner te worden.
5. Branco P 3 april 2024 13:30

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Up&Down schreef op 3 april 2024 11:51:

   [...]
   
   Of zal dit mogelijk een aanwijzing zijn dat WHV een jv partner gaat worden in een van de flagships?
   Past wel in hun strategie om eerst een veer in ECP's kont te stoppen en dan (hopelijk voor te veel geld) JV-partner te worden.
   

   Lijkt me niet aannemelijk dat de ene asset manager bij de andere asset manager in een JV stapt. WHA heeft ook helemaal geen financiële ruimte om zoiets te doen. De partijen die in zo'n JV stappen zijn doorgaans pure beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) met weinig tot geen know how van het vastgoed beheren.
6. HCohen 4 april 2024 17:56

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   Analisten Sanford Bernstein positief over Eurocommercial Properties
   www.trivano.com/aandeel/eurocommercia...
   2 april 2024
   De analisten van Sanford Bernstein hebben dinsdag een positief advies afgegeven voor de aandelen van Eurocommercial Properties. De analisten plakten het advies market outperform op de aandelen van Eurocommercial Properties.
   Het koersdoel werd vastgelegd op 25,00 EUR
7. Up&Down 5 april 2024 09:30

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 361

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 656

   Bij mij mogen er 800 stukjes uit op €22,20, waarvan ik er 400 heb gekocht op €19,50 en 400 op € 20,00.
   Ondanks dat het er nu nog niet naar uitziet heb ik er wel hoop op dat dat vandaag nog gaat lukken.
8. !@#$!@! 5 april 2024 11:07

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3374

   •    Aantal posts: 20.814

   Denk zelf dat er een grote kans is op een normale marktcorrectie van de indexen. (gewoon 5 - 10% niks bijzonders)
   Ben erg benieuwd hoe ECP (en reits) zich dan gaan houden.
9. !@#$!@! 5 april 2024 13:43

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3374

   •    Aantal posts: 20.814

   Heb besloten om nog eenmaal terug te mailen naar ECP. Met de bedoeling een beetje te prikkelen en creatief denken te stimuleren. Immers in de meeste gevallen doen wij mensen gewoon wat we gewend zijn. Zelfs als er goede signalen zijn dat het niet werkt. We doen dingen uit gewoonte, omdat het nou eenmaal zo gedaan wordt etc. Maar even stilstaan en de veronderstellingen die de meeste mensen voor waar aannemen eens goed te onderzoeken , wordt zelden gedaan. Maar onontbeerlijk voor een goede ontwikkeling nmm.
   Persoonlijk denk ik dat ECP gewoon de LTV langzaam moet verlagen tot zelfs 30% of lager om dan in een volgende crisis koopjes te kunnen doen. (er is altijd weer een volgende crisis op lange termijn, al moet je daar soms lang op wachten). In de tussentijd kan het dividend gewoon jaarlijks blijven groeien met o.a. goed beheer. (incl capex)
   
   Geachte Heer van Garderen,
   
   Ik hoop dat u een fijn paasweekend hebt gehad. Als eerste wil ik bedanken dat u de moeite heeft genomen voor deze toelichting, dat wordt erg gewaardeerd.
   
   We (enkele aandeelhouders) hadden het vinden een JV partner inderdaad geïnterpreteerd als een nadrukkelijk streven. Dank u voor het rechtzetten van dit misverstand. Dit misverstand kan uiteraard ook aan onze kant van de communicatie hebben gelegen.
   
   Toevallig hadden we ook net een algemene discussie gehad over de voor- en nadelen van goed spreiden. Het blijkt namelijk rekenkundig gezien, dat na een initiele spreiding, nog meer spreiding amper tot geen waarde toe voegt. Zeker als dit gaat om dezelfde sector. Ik zou zelfs kunnen beargumenteren dat meer spreiding zelfs nadeling zou kunnen zijn, omdat het per saldo het risico financieel niet verlaagd, maar wel de organisatie ingewikkelder kan maken. Uiteraard erg lastig om dit precies te moduleren. Zeker de wiskunde achter meer of minder spreiding heb ik helaas niet paraad. Gelukkig is het voor u sowieso niet leidend en heeft het daarom misschien niet teveel aandacht nodig.
   
   Ik ben erg blij om te horen dat u zich bewust bent dat het vinden van een JV partner alleen waarde toevoegd als de herbelegging die kans daadwerkelijk bied. U geeft aan dat hiervoor eventueel kansen kunnen ontstaan als de vastgoedmarkten weer in beweging komen in betere macro economische omstandigheden zoals een lagere korte rente. Ik kan echter in de praktijk niet inzien hoe zoiets echt positief kan uitpakken. Immers de LTV is nog stevig en bied dus geen flexibiliteit tot kopen en verkopen.(ook niet na het vinden van een JV partner) De betaalde rente zal rond de 4% liggen op nieuwe lange leningen , terwijl de NIY van de goede kwaliteit commercieel vastgoed zoals in bezit van ECP hier slechts iets boven ligt.
   
   De verkopende partij kent de kwaliteit van zijn bezittingen en zal hiervoor een redelijke prijs willen en zoals iedereen hiervoor kijken naar de waarderingen van andere winkelcentra in het algemeen, zoals ook die van ECP. Wat zou dan een reden kunnen zijn dat deze partij haar bezitting aan u zou willen verkopen voor een lagere prijs dan de waarde die momenteel gehanteerd wordt? Tenzij er een bepaalde crisis situatie is in het algemeen of de verkopende partij in het bijzonder waardoor deze motivatie heeft om een lagere prijs te hanteren zie ik niet in hoe een ander winkelcentrum meer waarde zou kunnen toevogen ten opzichte van de huidige winkelcentra die ECP al in bezit heeft. Verkopende partijen zijn meestal ook heel kundig, in normale omstandigheden.
   
   Uw beheer van Woluwe geeft inderdaad voeding tot positivisme. Het laat duidelijk zien dat u hier goed in bent en hierin de kwaliteit goed kan continueren. Het is voor mij een bevestiging van goed management. De reden om ECP als een goede belegging te zien.
   Echter de aankoop was financieel niet de sterkste. Er werd een prijs betaald met de bedoeling waarde toe te voegen via de voorgenomen uitbreiding. Echter heeft de verkopende partij deels de potentiele waarde van deze uitbreiding meegenomen in de verkoopprijs. Dat geeft een extra financieel risico in het geval deze uitbreiding niet door kan gaan. Zoals nu dus het geval is. De vraag is dan ook , of deze aankoop een goede kans/risico verhouding had.
   
   Laat ik voorop stellen dat ik vind dat het aan- en verkoopbeleid van ECP duidelijk beter is dan bij andere Europese REITS. Wat ook een duiding is voor de kwaliteit van het management. Maar gezien hoe dit beleid voor de gehele sector de afgelopen decennia heeft uitgepakt lijkt het mij verstandig om hier eens goed naar te kijken en na te denken of de gangbare gang van zaken zoals die altijd golden in het verleden nog steeds verstandig zijn of dat er een nieuwe weg ingeslagen kan worden.
   Om het beter te doen dan de markt kan u uiteraard niet hetzelfde blijven doen zoals de markt ook gewoon doet en altijd heeft gedaan.
   
   Gezien het kleine verschil tussen de rente op schulden en de NIY van de bezittingen, lijkt het mij geen probleem om rustig de LTV te blijven verlagen. Zelfs tot ver onder de 40%. Immers dat zorgt (itt meer spreiding) voor beduidend minder risico, zeker bij een volgende crisis in welke vorm dan ook. Er zal dan geen druk zijn om te verkopen. Sterker nog, dan zou er een situatie kunnen ontstaan dat ECP juist als enige Europese REIT anti-cyclisch zou kunnen handelen. Terwijl de rest een druk voelt om te verkopen, zou ECP dan juist kunnen kopen. In omstandigheden die lagere prijzen afdwingen.
   Immers als er nu weer beweging in de markten zal komen in de nabije toekomst zal dat zijn vanwege goede omstandigheden met bijbehorende hogere prijzen. (die geen waarde toevoegen)
   
   Als 25 jaar actief zijn in de financiele markten mij iets heeft geleerd is dat geduld hebben de meeste waarde toevoegd. 80% van de winst wordt bepaald door slechts enkele (1% in veel gevallen) goede aankopen. Niks doen levert dus vaak de meeste waarde op. Dit is precies tegenovergesteld in het dagelijkse productieve leven, waarin extra waarde juist direct gekoppeld is aan harder werken. Het is dus tegen onze intuitie in. Een reden waarom de meeste beleggers geld verliezen door te actief handelen. Hier zijn vele studies naar gedaan. Hetzelfde geld dus voor beleggingsfondsen en REITS.
   URW en WH zijn hiervan de beste voorbeelden. ECP heeft het wat dat betreft het beste gedaan.
   
   Ik hoop met mijn betoog dat u er voor open staat om met een frisse en creatieve manier te kijken naar het aan- en verkoopbeleid van Europese REITS en hoe ECP zich hierin zou kunnen onderscheiden in de toekomst. Analisten en "de markt" zal misschien constant vragen of er weer nieuwe aankopen gedaan zullen worden, maar bedenk dat de meeste mensen absoluut geen creatieve denkers zijn en hierdoor ook gewoon gemiddeld presteren. Zoals diezelfde markt bv druk uitvoerde om midden in een crisis winkelcentra te verkopen. Uw eigen weg gaan ipv te voldoen aan verwachtingen van anderen levert meestal de meeste waarde op. Ik ben ervan overtuigd dat ECP het beste management heeft wat dat betreft en hierdoor ook de beste mogelijkheid bied om hier anders na te gaan kijken en in de toekomst (nog meer) een voorbeeld kan zijn voor de rest.
   
   Met vriendelijke groet,
10. Branco P 5 april 2024 19:14

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ja prima mail hoor, maar ik denk dat ECP op dit moment helemaal niet serieus overweegt om vastgoed bij te kopen. Er is inmers een grote herfinancieringsopgave in de periode 2025-2027. Uitbreiding Woluwe stopzetten past ook binnen de wens om nu niet (al te veel) te investeren. Dat men het over mogelijke aankopen heeft, vind ik eerder een bliksemafleider. Immers, als men aangeeft eventuele aankopen te overwegen, dan zou een belegger dat als geruststellend kunnen interpreteren. Gewoon wat bla bla bla dus. Zoals ik het zie zal men nu toch liever eerst de LTV nog wat verder omlaag brengen. Alleen die wetenschap komt de onderhandelingspositie niet ten goede wanneer je probeert iets te verkopen. ECP heeft al genoeg omhanden met de bestaande portefeuille wat mij betreft en een Joint Venture Partner voor Woluwe (AXA, why not?!) zou een prima eerste stap zijn in het kader van de reductie van de LTV. Ik sluit ook niet uit dat er ergens nog een klein winkelcentrum in zijn geheel verkocht gaat worden. Tot nu toe heeft ECP redelijk tot goede prijzen gekregen op de verkochte objecten en het helpt daarbij wanneer de tegenpartij geen bloed ruikt. Geen WHA-praktijken dus. ;-)
11. !@#$!@! 5 april 2024 20:08

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3374

    •    Aantal posts: 20.814

    mmmm, ik interpreteerde het toch als JV verkopen en met de opbrengst weer wat nieuws kopen. Maar je kan gelijk hebben.
    
    Maar waarom de LTV perse snel willen verlagen door alleen te verkopen? Wat schiet je daar mee op? NIY is nogal laag op dit moment en de kans op waardestijgingen lijken eindelijk groter dan de kans op waardedalingen. Het enige wat je ermee bereikt is weer laag verkopen en toekomstig dividend potentieel verlagen.
    Het zijn geen WH praktijken nee. Echter de prijzen zijn ook niet geweldig ofzo. Met elke verkoop daalt het potentieel en toekomstige mogelijke groei weer.
    Ik zie niet in hoe dat waarde creëert.
    
    Ik hoop dat ECP mijn emails beter leest dan jij ;-)
12. !@#$!@! 9 april 2024 12:04

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3374

    •    Aantal posts: 20.814

    Ik heb weer een antwoord gekregen van de heer van Garderen;
    
    Hartelijk dank voor uw zeer uitgebreide en sympathieke reactie.
    
    Ten aanzien van uw punt dat geduld bij beleggen een belangrijke rol speelt kan ik dat alleen maar nadrukkelijk onderschrijven. Ook een stevige balans blijft altijd belangrijk om in de diverse cycli van de markt niet in de problemen te komen. U geeft zelf de voorbeelden waarin die discipline niet werd gevolgd.
    
    Wat het verleden ons ook over winkelcentra heeft geleerd is dat (toekomstig) concurrerend aanbod van winkelruimte de grootste bedreiging vormt. We dienen kritisch te blijven kijken naar concurrentie in onze portefeuille en dat kan betekenen dat we een actief dienen te verkopen als we denken dat die (toekomstige) concurrentie niet (meer) aankan. Letterlijk "alleen op de winkels passen" is onvoldoende en als er rotatie of zelfs selectieve groei mogelijk is dienen we dat serieus te overwegen.
    
    Onze marktkapitalisatie en de liquiditeit van ons aandeel zijn zeer belangrijk om aantrekkelijk te blijven voor aandeelhouders. Ik ben blij dat we in de Midkap index (en dus ook in de ESG-index van Euronext) blijven (recent bevestigd door Euronext) en dat een vooraanstaand pensioenfonds als PGGM zich recent heeft gemeld als groot aandeelhouder, maar dat kan alleen maar als we relevant blijven met onze vastgoedportefeuille en met vooruitzicht op een zekere groei van onze resultaten en onze omvang.
    
    - Klinkt als een logische en verstandige benadering. Alleen zie ik niet echt in hoe dit in de praktijk zou moeten uitpakken. Immers aan- en verkopen lijkt gerommel binnen de marge waarbij de kans dat het goed gaat net zo groot is als dat het fout gaat. Immers de andere kopende en verkopende partijen hebben dezelfde informatie en zijn ook niet gek.
    Je ziet keer op keer dat het de meest ambitieuze CEO's zijn die op overname pad gaan en in die ambitie teveel betalen of teveel risico nemen.
    Niet alleen bij REITS, maar de beurs in het algemeen. Hier zijn vele studies naar gedaan en de meeste overnamens blijken keer op keer waarde vernietigend. Bayer die Monsato overneemt is een vrij extreem voorbeeld hiervan bv.
    
    Een andere manier om echt te groeien is aankopen via kapitaaluitgifte. Zoals WH heeft geprobeerd. Rekensommetje heeft laten zien dat dat voor de zittende aandeelhouders een nadelige transactie was. Het is dus vooral om het ego van de heer Storm bezig te houden.
    De aandelen van ECP hebben ook een enorme onderwaardering. Hierdoor lijkt mij een aandelenuitgifte om te groeien ook geen optie, omdat die waarde vernietigend werkt voor de zittende aandeelhouders.
    
    Ik ben nog uitgenodigd om hier eventueel verder over te praten. (erg aardig en goede public relations!)
    Dus hoor graag jullie input en gedachten hierover.
    Wat zouden jullie als aandeelhouder op dit vlak graag zien gebeuren. Uiteraard ook waarom en hoe dat waarde gaat toevoegen.
    
    Ik hoor ook graag nog een keer van jou Branco, maar je argumentatie "why not" vind ik alleen niet echt sterk, zeker als de redenen "why not" genoemd zijn in het betoog waarop je reageert.
13. Zitzak500 9 april 2024 13:01

    auteur info

    • Zitzak500

      Lid sinds: 29 jun 2020

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 247

      Gegeven: 263

    •    Aantal posts: 618

    quote:

    Branco P schreef op 21 maart 2024 19:51:

    [...]
    
    Zit ook 45% cash op 't moment. Dat was begin van het jaar nog ruim 50%
    
    Veel aandelen zijn momenteel aan de dure kant
    
    Kijk, naast ECP, ook eens naar:
    
    Acomo
    Aperam
    B&S Group
    Evonik
    Flow Traders
    NSI
    Sligro
    

    Ik ben trouwens in FLOW gestapt en is nu ong 5% van mn portefeuille. (Heb ook nog een order Ahold lopen). Ik zat al eerder in FLOW, maar bij het omzetten van portefeuille ben ik daar uit gestapt. Achteraf gezien een goede beslissing want nu 2 euro lager in gestapt op 17,50. Goede hedge voor als er (ooit weer) een crash komt.
    
    @@#$
    
    Maar het overnemen van een winkelcentrum - wat normaliter schaalvergroting betekent en geen nieuwe tak van sport is - is toch wel net iets anders dan het overnemen van een ander bedrijf (Bayer en Monsato?). Het zou betekenen dan ECP alleen kan groeien door zelf vastgoed te ontwikkelen. Wat in feite niet heel anders is dan het overnemen van een bestaand winkelcentrum.
14. !@#$!@! 9 april 2024 13:33

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3374

    •    Aantal posts: 20.814

    Ik zou zeggen kijk naar de hoe het URW en WH en ook met de aankoop van Woluwe is gegaan. Wat heeft dat opgeleverd? (veel ellende)
    
    Daarnaast als ECP eerst een winkelcentrum verkoopt en met die opbrengst weer een andere aankoopt. Hoe is er dan sprake van schaalvergroting??
15. Zitzak500 9 april 2024 13:46

    auteur info

    • Zitzak500

      Lid sinds: 29 jun 2020

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 247

      Gegeven: 263

    •    Aantal posts: 618

    Eens. Maar volgens mij heeft URW (ook) vooral veel te veel betaald voor de naam Westfield.
    
    Andersom wil je je vastgoedportefeuille toch up to date houden, vernieuwen, verbeteren, concurrerend houden? Hoe zou je dat dan doen? Teveel betalen en teveel risico is overigens nooit een goed idee. :-)
16. Branco P 10 april 2024 20:51

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    !@#$!@! schreef op 9 april 2024 12:04:

    Ik hoor ook graag nog een keer van jou Branco, maar je argumentatie "why not" vind ik alleen niet echt sterk, zeker als de redenen "why not" genoemd zijn in het betoog waarop je reageert.
    

    Ik weet nu niet precies wat hier je vraag is Apestaartje, maar een JV aangaan voor Woluwe zet in ieder geval zoden aan de dijk qua omvang en aangezien Woluwe in één jaar tijd met 10,2% is afgewaardeerd (waarvan 7,6% in H2, wat mij toch als vrij overdreven voorkomt), de huurcontracten met de grootste huurders (INNO, ZARA, H&M, C&A) allen vers zijn verlengd én Carrefour de unit van Match overneemt (over contractverlening vond ik geen informatie maar Carrefour zal er niet voor de korte termijn gaan zitten) zie ik in Woluwe nu een ideale JV kandidaat. Temeer omdat de uitbreiding op dit moment van de baan is, dus daar hoef je dan in de waardering ook niet moeilijk over te doen.
    
    Ga je dan een JV aan op een mogelijk dieptepunt qua waardering? Ja, helaas wel, maar ga eens op de stoel van een Joint Venture partner zitten en vraag je af wanneer je bereid zou zijn om in te stappen. Dan ga je voor de beste kwaliteit tegen een aangename prijs en dan doe je dat het liefst bij een goede manager. Het voordeel voor ECP is, naast de omvang van de deal, dat de risicospreiding verbetert (Woluwe is nu 13% a 14% van de portefeuille wat relatief veel is) en je verkoopt 50% tegen boekwaarde terwijl de huidige beurskoers juist impliceert dat de boekwaardes veel te hoog zijn. Dus naast verlaging van de LTV (als ik het goed berekend heb, betekent het een 4%punt lagere LTV, maar bereken het graag ook even na!) is het ook weer een (poging tot) bevestiging van de overige boekwaardes van de portefeuille (als je die waardedaling van 10,2% voor Woluwe van afgelopen jaar even buiten beschouwing laat). Het voordeel is tevens dat je (deels) kunt aflossen op de eerstkomende expirerende leningen en dat is juist nu voor ECP fijn aangezien er veel herfinancieringen aankomen én de rentedalingen nog even op zich laten wachten. Tot slot ga je van je JV-partner ook asset management fee's krijgen voor het management en als je een beetje handig bent, dan bouw je ook een prestatie-afhankelijke fee in (dat wil zeggen: bij positieve herwaarderingen een bonus-fee). Ik denk verder specifiek aan AXA omdat AXA bij meerdere Franse objecten van ECP reeds JV-partner is/was... dus men kent elkaar al en dat is voor het vertrouwen en de deal-zekerheid prettig... en Woluwe ligt toch ook min of meer in Franstalig gebied en dat zal de mensen bij AXA een "bekend" gevoel kunnen geven.
    
    Een heel relaas ;-) En dat ECP nu volgende maand aankondigt dat zij een JV-partner voor I Gigli hebben gevonden... :-) wat een redelijk vergelijkbaar verhaal oplevert overigens, maar ik zie liever een JV met Woluwe.
    
    Beantwoord dit je vraag?
17. Branco P 10 april 2024 20:57

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Overigens, zei Van Garderen in de E-Mail aan jou:
    
    en dat een vooraanstaand pensioenfonds als PGGM zich recent heeft gemeld als groot aandeelhouder
    
    Dat is voor mij nieuwe informatie. Was die informatie bekend? Ik neem aan dat die informatie ergens openbaar is, anders heeft de CEO iets met je gedeeld wat niet openbaar is :-)
    
    edit: heb het al gevonden:
    
    www.pfzw.nl/over-pfzw/hoe-we-beleggen...
    
    47 mio euro geïnvesteerd in ECP
18. Branco P 10 april 2024 21:09

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    47 mio in ECP is zelfs meer dan hun belang in KLEP (46 mio) of URW (39,5 mio).
    In WHA toch ook 2,5 mio nog en in Vastned 1,5 mio ;-)
19. Up&Down 11 april 2024 08:48

    auteur info

    • Up&Down

      Lid sinds: 16 sep 2020

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 361

      Gegeven: 56

    •    Aantal posts: 656

    www.afm.nl/nl-nl/sector/registers/mel...
    
    Ze staan inderdaad ook in het AFM-register. Bedragen lijken niet helemaal te matchen (€ 47 mio en 1,7 mio aandelen), maar goed.
20. !@#$!@! 11 april 2024 10:27

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3374

    •    Aantal posts: 20.814

    Meldingplicht ligt bij 3% en dan weer 5%, hun belang zal daar ergens tussen liggen. (4%?)