Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. hjs64 31 juli 2019 15:23

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 14 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   quote:

   Marco19 schreef op 31 juli 2019 12:30:

   Lewis heeft gemeld bij de verkoop van 50% PDH dat er geen substantiële waardevermindering van de portefeuille tov vorig jaar en dat er zeer beperkte leegstand is. De beurskoers staat in geen verhouding tot de NAV.
   Ik verwacht dat als we over een maand nog op dit niveau staan er nog een aandeleninkoop volgt.
   

   Zou zo maar kunnen, na de deal met AXA komt er zo'n 100 miljoen binnen (er van uitgaand dat de helft zal moeten worden gebruikt voor aflossing van de betreffende hypotheek). Als ik dan de keus heb ltv te verlagen (leningen tegen 2 a 3%?) of aandelen in te kopen (dividend rendement zo'n 8%) zou ik het wel weten. Ach conservatief zou zijn het een doen en het ander niet laten.
2. hjs64 31 juli 2019 15:38

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 14 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   Zou ook best een sterk signaal richting de aandeelhouders zijn, jongens maak je niet druk er is niets aan de hand. (Overigens heb ik nog even gerekend, die 8% die ik hierboven schreef moet zelfs 9,5% zijn).
3. junkyard 31 juli 2019 15:55

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 14 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 72

   •    Aantal posts: 3.048

   Aandeleninkoop is geen waardecreatie, verhoogt alleen de LTV, en de LTV is al hoger dan sectorgenoten. Nu de markt zeer terughoudend is m.b.t. de vooruitzichten (huur/waarde ontwikkeling) van EU retail vastgoed, is het vooral zaak om het tegendeel te bewijzen d.m.v. verkopen en verhuringen, niet door de schuld/risico graad te verhogen, dit brengt alleen maar extra gevaren wanneer de markt wel gelijk krijgt.
4. hjs64 31 juli 2019 16:03

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 14 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   @junkyard, alle waardering voor je posts, ik lees ze altijd met genoegen, maar dit keer ben ik het toch echt niet met je eens. Mits aandeleninkoop geschiedt beneden NAV is het volgens mij waardecreatie en je spaart als ECP dividend uit. Voor aandeleninkoop hoeft in dit geval ook niet geleend te worden, uit de deal met AXA komt een bak geld op de rekening te staan. Het enige is, als management moet je bereid zijn te accepteren dat de toko wat krimpt. Ach zoals ik als schreef, het een doen en het ander niet laten, de conservatieve benadering.
5. [verwijderd] 31 juli 2019 16:28

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   LTV verlagen heeft nu prioriteit. Intu properties zit nu tegen de 60, en dan is het eindspel in zicht.
6. Branco P 31 juli 2019 16:40

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4020

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Chessplayer1992 schreef op 31 juli 2019 12:01:

   Het kan natuurlijk wel zo zijn geweest dat ze de verkoop van AXA bekendmaakten en vervolgens zelf voor nog 3 miljoen euro aandelen hebben ingekocht (en daarna eindigde het programma). Kan dat de koersstijging hebben veroorzaakt tot de 24+? Met als idee om de koers aan te jagen ... wat dus niet gelukt is blijkt nu.
   

   Nee dat kan niet want volgens het laatste inkoopbericht heeft ECP op die dag nog circa 10.000 aandelen ingekocht, dus voor 250.000 Euro
   
   Vandaag is de koers behoorlijk in elkaar gedrukt, maar dat geldt voor alle retailvastgoedfondsen (Kleppiere, URW, WHV)
   
   En dat terwijl Simon Property Group, de grootste winkelcentrumbelegger ter wereld vandaag goede cijfert gepubliceerd heeft en op dit moment 0,6% hoger noteert:
   
   investors.simon.com/
   
7. Branco P 31 juli 2019 16:42

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4020

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Onbegrijpelijk dat alle retailvastgoedfondsen zo afgestraft worden naar aanleiding van de slechte resultaten bij Intu.
   
   Ik heb nu ook een kleine postitie in Kleppiere en URW genomen.
8. Endless 31 juli 2019 16:50

   auteur info

   • Endless

     Lid sinds: 06 jan 2015

     Laatste bezoek: 14 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2797

     Gegeven: 2204

   •    Aantal posts: 6.001

   quote:

   Branco P schreef op 31 juli 2019 16:42:

   Onbegrijpelijk dat alle retailvastgoedfondsen zo afgestraft worden naar aanleiding van de slechte resultaten bij Intu.
   
   Ik heb nu ook een kleine postitie in Kleppiere en URW genomen.
   

   WDP goede berichten maar staan 4% in de min. Als iemand dit nog snapt. Dividend URW en EC op deze koers 9-10% uiteraard zou het mogelijk in de toekomst kunnen veranderen maar dat verwacht ik niet als de cijfers in line zijn. Huurcontracten zijn voor langere tijd zitten beide op de beste locaties. Misschien na de cijfers en renteverlaging weer up.
   Neem aan dat voor de LT de koers wel weer stijgt en nu maar de dividend toucheren
9. hjs64 31 juli 2019 17:00

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 14 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   @Endless, accepteren dat de markt af en toe irrationeel is (kan best een paar jaar duren). Maar niet gaan forceren door met geleend geld bij te kopen, de markt kan langer tegen zitten dan de geldschieter accepteert en dan heb je een serieus probleem.
10. Endless 31 juli 2019 17:05

    auteur info

    • Endless

      Lid sinds: 06 jan 2015

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2797

      Gegeven: 2204

    •    Aantal posts: 6.001

    quote:

    hjs64 schreef op 31 juli 2019 17:00:

    @Endless, accepteren dat de markt af en toe irrationeel is (kan best een paar jaar duren). Maar niet gaan forceren door met geleend geld bij te kopen, de markt kan langer tegen zitten dan de geldschieter accepteert en dan heb je een serieus probleem.
    

    Maak je geen zorg, ik zit in geen enkel aandeel met geleend geld want dat is inderdaad heel erg dom. Ik heb me er ook bij neergelegd dat de koers weleens enige tijd gaat duren voor deze hersteld maar de dividend is Oke
11. hjs64 31 juli 2019 17:13

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    @Endless, ik heb een keer in mijn leven met effectenkrediet gewerkt, dat was tijdens de oorlog in Irak. Ik zag een van mijn favoriete aandelen (accell, destijds booming business, met een afzet in NW Europa) halveren en dacht waar slaat dit op. Ik was te vroeg met bijkopen op krediet, is goed gekomen maar nooit weer.
12. junkyard 31 juli 2019 17:15

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 72

    •    Aantal posts: 3.048

    @hjs64, dat is precies wat ik ECP adviseer, niet met geleend geld bijkopen nu. De LTV was voor de Woluwe aankopen 39%, en in 2019 opgelopen tot 46%, waarbij ECP altijd heeft aangekondigd dat de LTV zal worden teruggebracht door verkopen. Nadat de AXA verkoopopbrengst wordt ingezet voor schuldverlaging is de LTV 43%, nog steeds hoger dan voor Woluwe aankopen. Aandeleninkoop komt wat mij betreft pas ter sprake wanneer de LTV beneden de 40% is.
13. hjs64 31 juli 2019 17:16

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    Ach ja, gelijk hebben en gelijk krijgen zijn nu eenmaal verschillende dingen.
14. Leeser1959 31 juli 2019 17:23

    auteur info

    • Leeser1959

      Lid sinds: 17 sep 2014

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 107

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 1.298

    quote:

    junkyard schreef op 31 juli 2019 17:15:

    @hjs64, dat is precies wat ik ECP adviseer, niet met geleend geld bijkopen nu. De LTV was voor de Woluwe aankopen 39%, en in 2019 opgelopen tot 46%, waarbij ECP altijd heeft aangekondigd dat de LTV zal worden teruggebracht door verkopen. Nadat de AXA verkoopopbrengst wordt ingezet voor schuldverlaging is de LTV 43%, nog steeds hoger dan voor Woluwe aankopen. Aandeleninkoop komt wat mij betreft pas ter sprake wanneer de LTV beneden de 40% is.
    

    Dat hele geneuzel over 40%, het is ook maar een getal. Enkele jaren geleden was 50-60% heel normaal en geen enkel probleem.
    
    Wat van belang is is dat men de realiteit niet uit het oog verliest, en dat heeft betrekking op zowel de hele markt (index) als de afzonderlijke bedrijven. Zoals he nu erbij staat zijn sommige aandelen/sectoren extreem duur geprijsd en andere weer heel goedkoop, uiteindelijk keren we terug naar het (zeer) langjarige gemiddelde.
15. hjs64 31 juli 2019 17:24

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    junkyard schreef op 31 juli 2019 17:15:

    @hjs64, dat is precies wat ik ECP adviseer, niet met geleend geld bijkopen nu. De LTV was voor de Woluwe aankopen 39%, en in 2019 opgelopen tot 46%, waarbij ECP altijd heeft aangekondigd dat de LTV zal worden teruggebracht door verkopen. Nadat de AXA verkoopopbrengst wordt ingezet voor schuldverlaging is de LTV 43%, nog steeds hoger dan voor Woluwe aankopen. Aandeleninkoop komt wat mij betreft pas ter sprake wanneer de LTV beneden de 40% is.
    

    Ik begrijp dat je wat conservatiever bent dan ik, ik zie voor ECP een buitenkansje, en ja dan moet je bereid zijn je nek iets verder uit te steken. Persoonlijk heb ik bij een dergelijk buitenkansje niet zo'n probleem met een wat hogere ltv maar daar verschillen we kennelijk van mening, geen probleem. Zegt waarschijnlijk meer iets over onze karakters :).
16. Endless 31 juli 2019 17:27

    auteur info

    • Endless

      Lid sinds: 06 jan 2015

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2797

      Gegeven: 2204

    •    Aantal posts: 6.001

    @hijs64. Op URW gaat het enige jaren duren want ik sta 32% onder water maar ieder jaar mooi dividend en over pakweg 5-6 jaar hoop ik dan toch winst te pakken. EC sta ik nipt nog gemiddeld in groen vandaag nog klein portie gekocht. In november krijgen we nog ruim 2 euro over de schutting gegooid. Daarna in 2 x per jaar laten we zeggen 1,1 per keer. Op de goede locaties blijven de mensen shoppen. Ik ga altijd ook van mezelf uit shoppen is leuk( ben vrouw) en dat blijft zo. Er zullen altijd mensen zijn die dan via internet bestellen maar de charme van een fysieke winkel blijft altijd bestaan
17. junkyard 31 juli 2019 17:28

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 72

    •    Aantal posts: 3.048

    De 40% is zeker geen harde grens. Maar nu de markt een veel lagere marktwaarde inprijst dan boekwaarde, en deze 40% is gebaseerd op boekwaarde, vind ik het belangrijk dat er geen LTV verhoging (op basis van boekwaarde) plaatsvindt, zodat aandeelhouders niet met risicoverhoging worden geconfronteerd (en met sterk gestegen LTV wanneer de markt gelijk krijgt). Daarnaast heeft management altijd gesteld dat de tijdelijk gestegen LTV (na Woluwe) zal worden verlaagd door geplande verkopen, en moet deze belofte naar beleggers worden waargemaakt.
18. junkyard 31 juli 2019 17:32

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 72

    •    Aantal posts: 3.048

    quote:

    hjs64 schreef op 31 juli 2019 17:24:

    [...]
    Ik begrijp dat je wat conservatiever bent dan ik, ik zie voor ECP een buitenkansje, en ja dan moet je bereid zijn je nek iets verder uit te steken. Persoonlijk heb ik bij een dergelijk buitenkansje niet zo'n probleem met een wat hogere ltv maar daar verschillen we kennelijk van mening, geen probleem. Zegt waarschijnlijk meer iets over onze karakters :).
    

    Risico bereidheid onder beleggers kan zeker afwijken. Naar mijn idee moet een vastgoedfonds een stabiele koers varen en doen wat is beloofd (= LTV reductie tot voor Woluwe). Als een belegger vindt dat er sprake is van een buitenkans, dan kan een belegger er altijd zelf voor kiezen extra aandelen te kopen.
19. hjs64 31 juli 2019 17:41

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    @junkyard, dat zal ik ook zeker doen, heb een investering in Synvest (Duits retail onroerend goed fonds, niet beursgenoteerd) eruit gegooid (kon tegen intrinsiek), verwacht die investering binnen 2 a 3 weken op mijn rekening te zien. Herinvestering zal deels in ECP, deels in Deutsche Euroshop zijn.
20. junkyard 31 juli 2019 17:45

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 14 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 72

    •    Aantal posts: 3.048

    Slimme zet hjs64, tegen boekwaarde uitstappen en tegen ruime discount instappen, volgens mij vorig jaar besproken hier?