ECP 2019

1. Marco19 22 augustus 2019 08:41

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 22 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 229

     Gegeven: 105

   •    Aantal posts: 1.913

   Volgende week vrijdag de jaarcijfers. Verwachten jullie nog een inkoopprogramma aandelen?
2. Branco P 22 augustus 2019 10:00

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 23 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Marco19 schreef op 22 augustus 2019 08:41:

   Volgende week vrijdag de jaarcijfers. Verwachten jullie nog een inkoopprogramma aandelen?
   

   Ja in de orde van grootte van de vorige inkoop (20 mio euro). Ik vermoed dat die ruimte er makkelijk is n.a.v. de verkoop van 50% Passage du Havre. Tegen het huidige koersniveau is dat ook een zeer te verdedigen actie. Bovendien heeft de CEO al aangekondigd dat hij bij de huidige niveaus een verder inkoopprogramma zou overwegen. Sindsdien is de koers nog ruim 1 euro gezakt dus dan ligt het nu heel erg voor de hand dat hij dit ook echt gaat doen.
   
   Ook verwacht ik een dividend van 2,20. 5 cent meer dan vorig jaar (is ten opzichte van vorig jaar een extra dividend van 2,5 mio euro). Ik denk dus niet aan 2,17 of 2,18 maar specifiek aan 2,20 inclusief het uitspreken van de verwachting dat het komend jaar ook minimaal 2,20 zal zijn. Dit allemaal niet alleen uit bravoure of om de koers te ondersteunen, maar gewoon omdat 90% van het resultaat moet worden uitgekeerd en de prestaties van de portefeuille het zullen toelaten.
   
3. junkyard 22 augustus 2019 11:05

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 23 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   Minimum payout is volgens mij 75% van het directe resultaat, geen 90%. Daarnaast hoop ik dat het dividend gelijk blijft (geen verhoging) en geen aandelen inkoop wordt gestart. ECP heeft nu al de hoogste LTV van alle vastgoedfondsen (ook na verkoop Passage du Havre - 43%). Beter om voorzichtig te opereren en aan verbeterde buffers (deleveraging) te werken dan nu extra risico te nemen.
4. [verwijderd] 22 augustus 2019 11:25

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Een extra inkoop kan verwacht worden (zie bericht van assetverkoop).
5. Marco19 22 augustus 2019 11:47

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 22 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 229

     Gegeven: 105

   •    Aantal posts: 1.913

   Wat mij betreft stevige aandeleninkoop en dividend zelfde niveau. Dividend gaat van de koers af. Hoop dat Ecp management alleen verkopen doet rond NAV niveau. Anders kun je net zo goed de hele portefeuille verkopen met een discount van 10% aan bijvb AXA. Volgens mij is Ecp management daar erg goede banden mee. Aandeelhouders kunnen cashen en Ecp kan verder onder vlag AXA. Wishfull thinking haha
6. Gunther 22 augustus 2019 14:03

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 23 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 273

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.481

   LTV is in lijn met de afgelopen 10 jaar. Waarom zou dat opeens veel lager moeten worden?
7. junkyard 22 augustus 2019 14:56

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 23 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   Voor de Woluwe aankoop was de LTV 40%, management heeft altijd gezegd dat de LTV vanuit verkopen weer zal terugkeren naar dit niveau.
   
   Daarnaast verwacht de markt nu grote afboekingen op EU winkelvastgoed, gezien de zware discounts waartegen retail REITs noteren. Door extra geld naar aandeelhouders uit te keren (via aandeleninkoop of dividend verhoging) en verwachte extra afboekingen (+ verbouwingsplannen, wat gefinancierd moet worden) kan de LTV zwaar omhoog schieten.
   
   Liever heb ik een stabiele LTV rond de 40%, in plaats van risico verhoging in moeilijke markten. ECP management zal redelijk zicht hebben op de waarde van het vastgoed, maar heeft ook geen glazen bol. Ik kan mij voorstellen dat sommige aandeelhouders van lagere koersen willen profiteren, deze aandeelhouders adviseer ik (bij vertrouwen in boekwaarden) om aandelen ECP bij te kopen in plaats van ECP management te vragen om eigen aandelen in te kopen (en risico voor alle aandeelhouders te verhogen).
8. Gunther 22 augustus 2019 16:25

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 23 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 273

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.481

   Ben ik wel met je eens, van mij mag dividend op 2,15 blijven. Alleen historisch gezien is de LTV nu gemiddeld voor Eurocommercial Properties. En daarnaast overdrijft de markt wat betreft waardering van het winkelvastgoed. Pak ik de waarderingsmodellen erbij dan zie ik (nog) geen reden bij ECP om dit fors te verlagen.
9. hjs64 22 augustus 2019 16:45

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 21 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   Uit het persbericht over de deal met AXA:
   
   The 50% share of the Passage du Havre was sold to AXA IM – Real Assets at Eurocommercial’s 2018 independent valuation, thus confirming once again the validity of our valuations and the high quality of our assets in the four countries in which we operate.
   
   Complete details of Eurocommercial’s 2019 valuations for the rest of our properties will be released with our full year results on 30 August, but we can say now that the June 2019 valuation of our entire property portfolio is within 1% of that at June 2018.
   
   Spreekt voorzich lijkt me.
10. Branco P 22 augustus 2019 17:19

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 23 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 22 augustus 2019 11:05:

    Minimum payout is volgens mij 75% van het directe resultaat, geen 90%. Daarnaast hoop ik dat het dividend gelijk blijft (geen verhoging) en geen aandelen inkoop wordt gestart. ECP heeft nu al de hoogste LTV van alle vastgoedfondsen (ook na verkoop Passage du Havre - 43%). Beter om voorzichtig te opereren en aan verbeterde buffers (deleveraging) te werken dan nu extra risico te nemen.
    

    Volgens mij is ECP een FBI en die moeten formeel "alle" winsten uitkeren aan de beleggers om de FBI Status te kunnen behouden. Bij REIT's is dit minimaal 90%, daar was ik even mee in de war maar in de praktijk komt het bij een FBI ongeveer op hetzelfde neer. 10% mag je nog wel reserveren voor groot onderhoud etc. maar zo'n 90% moet je dus gewoon ieder jaar uitkeren. Daarom doen beursgenoteerde bedrijven als ECP dat ook.
    
    En een LTV van 43%. Dat is voor mij "ongeveer" gelijk aan 40%. En 43% is laag, net als 35% of 40%. Dat is allemaal laag en bij de huidige ultralage rente geen enkel probleem. Je kunt beter een LTV van 43% hebben met een kwalitatief hoogwaardige portefeuille dan een LTV van 30% met een slechte portefeuille. Een hoogwaardige portefeuille behoudt haar cash-flow en heeft geen last van de waardeschommelingen in de markt. Ik neem aan dat de banken überhaupt pas iets te eisen hebben als de LTV>60%. Dat is een hele andere wereld, daar kom je met de portefeuille van ECP never nooit niet bij in de buurt. :-)
11. Branco P 22 augustus 2019 17:24

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 23 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Gunther schreef op 22 augustus 2019 16:25:

    Ben ik wel met je eens, van mij mag dividend op 2,15 blijven. Alleen historisch gezien is de LTV nu gemiddeld voor Eurocommercial Properties. En daarnaast overdrijft de markt wat betreft waardering van het winkelvastgoed. Pak ik de waarderingsmodellen erbij dan zie ik (nog) geen reden bij ECP om dit fors te verlagen.
    

    Van mij mag het dividend ook op 2,15 blijven maar er werd gevraagd naar mijn verwachting en die is 2,20. Ik probeer mij daarbij een beetje in het hoofd van de CEO te verplaatsen. Die heeft zelf ook zo'n 2% van de aandelen en die baalt denk ik heel erg van de lage koers. Bovendien is ECP een FBI en moeten ze in principe vrijwel alle winsten uitkeren aan de beleggers. En ik verwacht iets betere resultaten dan de prognose.
12. junkyard 22 augustus 2019 17:36

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 23 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1096

      Gegeven: 75

    •    Aantal posts: 3.052

    Minimale payout bij FBI is 75% (van direct resultaat), geen 90%. De marktwaarde van de ECP portefeuille zie ik niet als enorm waardevast, anders noteerde de beurskoers niet op het huidige niveau. ECP heeft afgelopen jaar alleen het vastgoed rond boekwaarde verkocht waarvoor nog marktinteresse is (retail park & binnenstedelijk bezit), zeer waarschijnlijk is dat het overige vastgoed niet tegen boekwaarde verkoopbaar is, anders was er al private equity op ECP gedoken.
    
    Een aandeleninkoop en dividendverhoging plus financiering tbv verbouwingen en waarschijnlijke afboekingen zullen de LTV verhogen. Hogere LTV betekent meer moeite / kosten bij herfinanciering, ook indien de LTV richting de 50% kruipt, een situatie waar je als (lange termijn) aandeelhouder liever niet belandt.
13. [verwijderd] 22 augustus 2019 18:15

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Uitkijken mannen. Je mag geen andere visie hebben dan de zelfbenoemde goeroe hier ;-)
    
    Is weer een typische doelredenering junkie, van de beurswaarde is juist en daarom kan de NAV waardering niet juist zijn.
    
    In Frankrijk is 1/3de van de positie tegen NAV (0% korting) gewaardeerd gezien de recente transactie in Parijs. Om op de huidige 50% korting tov NAV te komen betekent dus volgens jou dat de rest van Frankrijk tegen 50%/(2/3)= 75% korting gewaardeerd moet worden.
14. junkyard 22 augustus 2019 19:07

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 23 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1096

      Gegeven: 75

    •    Aantal posts: 3.052

    @Makita, is dit humor? Ik vind het niet erg grappig.
    
    Ik merk dat meningen afwijken, en veel leden hierop reageren door herhaling van de eigen visie (incl ikzelf en Makita), onvoldoende overtuigt door de mening van anderen.
    
    Ik zal wat minder posten hier, en mij in ieder geval stilhouden tot de jaarcijfers. Dan kunnen de overige leden in alle rust bedenken waarom ECP (en ander retail vastgoed) zwaar beneden boekwaarde noteert.
15. Chessplayer1992 22 augustus 2019 19:11

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Jammer. Ik begrijp niet waarom je zo reageert Makita. Het doel van de fora is juist om inzichten te delen, waarbij zeker bij vastgoed de kennis en inzichten van kenners en / of analisten of portefeuille managers erg waardevol is. Ik zie bij de diverse vastgoed fora enkele echte kenners met relevante analyses, waaronder junkyard. Je reactie vind ik respectloos en niet recht doen aan de bijdragen die junkyard tot nu toe heeft geleverd. Met een mening mag je het oneens zijn, een visie hoef je niet te delen, maar collega forumleden in waarde laten is toch wel netjes en dat zie ik niet terug in je reactie helaas.
16. Leeser1959 22 augustus 2019 19:41

    auteur info

    • Leeser1959

      Lid sinds: 17 sep 2014

      Laatste bezoek: 21 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 107

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 1.300

    NAV versus beurskoers; het hete hangijzer, en dat zeker niet alleen bij Retail vastgoed.
    
    Er wordt zelfs op dit moment in Europa regelmatig Retail vastgoed verkocht in de buurt van NAV (en soms er zelfs boven).
    
    Het gaat om de kwaliteit en de locatie van het vastgoed, helaas maakt dat op dit moment voor beursparticipanten niet uit: al het Retail vastgoed wordt gedumpt.
    
    Wie nu durft koopt prima kwaliteit tegen relatief lage prijzen (zoiets noem je anticyclisch beleggen, het totale marktrisico blijft natuurlijk wel bestaan).
17. Branco P 22 augustus 2019 20:27

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 23 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 22 augustus 2019 17:36:

    Minimale payout bij FBI is 75% (van direct resultaat), geen 90%. De marktwaarde van de ECP portefeuille zie ik niet als enorm waardevast, anders noteerde de beurskoers niet op het huidige niveau. ECP heeft afgelopen jaar alleen het vastgoed rond boekwaarde verkocht waarvoor nog marktinteresse is (retail park & binnenstedelijk bezit), zeer waarschijnlijk is dat het overige vastgoed niet tegen boekwaarde verkoopbaar is, anders was er al private equity op ECP gedoken.
    
    Een aandeleninkoop en dividendverhoging plus financiering tbv verbouwingen en waarschijnlijke afboekingen zullen de LTV verhogen. Hogere LTV betekent meer moeite / kosten bij herfinanciering, ook indien de LTV richting de 50% kruipt, een situatie waar je als (lange termijn) aandeelhouder liever niet belandt.
    

    Uiteraard verkopen vastgoedpartijen die op dit moment helemaal niet in de problemen zitten (zoals ECP) alleen hun vastgoed tegen boekwaarde (of meer). Je hebt het specifiek over private equity, maar private equity gaat inderdaad van ECP geen objecten kopen tegen boekwaarde. Die willen alleen zeer goedkoop inkopen, dus die zouden bij ECP wel een centrumpje willen kopen voor 80% van de boekwaarde maar ECP gaat dat natuurlijk helemaal nooit doen. Waarom zou ECP dat doen? Precies: niet. Private equity meldt zich dus alleen bij vastgoedpartijen die diep in de problemen zitten om er daar vervolgens een slaatje uit te slaan.
    
    Dat er verder op dit moment bijna geen interesse is in de markt om winkelcentra te kopen wil niet zeggen dat daarom nu de boekwaardes veel te hoog zijn. Het wil alleen maar zeggen dat er bijna geen interesse is in de markt. En dat komt doordat adviseurs en institutionele beleggers elkaar allemaal napraten. Ik heb de eerste geluiden in de markt echter al weer gehoord dat partijen toch weer naar winkelcentra beginnen te kijken. Het begint dan bij panden zoals die van ECP in Parijs, maar al snel komen dan ook kleinere steden in aanmerking. Er is veel geld te beleggen dus zodra bij partijen het besef indaalt dat een totale retail armageddon niet gaat plaatsvinden en dat goede waardevaste winkelcentra zullen blijven bestaan dan komt het geld ineens weer richting het winkelvastgoed en vanwege de huidige rentestanden vormen de huidige boekwaardes dan gewoon zeer interessante prijzen.
    
    
18. Branco P 22 augustus 2019 20:29

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 23 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Leeser1959 schreef op 22 augustus 2019 19:41:

    NAV versus beurskoers; het hete hangijzer, en dat zeker niet alleen bij Retail vastgoed.
    
    Er wordt zelfs op dit moment in Europa regelmatig Retail vastgoed verkocht in de buurt van NAV (en soms er zelfs boven).
    
    Het gaat om de kwaliteit en de locatie van het vastgoed, helaas maakt dat op dit moment voor beursparticipanten niet uit: al het Retail vastgoed wordt gedumpt.
    
    Wie nu durft koopt prima kwaliteit tegen relatief lage prijzen (zoiets noem je anticyclisch beleggen, het totale marktrisico blijft natuurlijk wel bestaan).
    

    Helemaal mee eens
19. hjs64 22 augustus 2019 20:42

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 21 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    hjs64 schreef op 22 augustus 2019 16:45:

    Uit het persbericht over de deal met AXA:
    
    The 50% share of the Passage du Havre was sold to AXA IM – Real Assets at Eurocommercial’s 2018 independent valuation, thus confirming once again the validity of our valuations and the high quality of our assets in the four countries in which we operate.
    
    Complete details of Eurocommercial’s 2019 valuations for the rest of our properties will be released with our full year results on 30 August, but we can say now that the June 2019 valuation of our entire property portfolio is within 1% of that at June 2018.
    
    Spreekt voorzich lijkt me.
    

    Sorry, dat ik mezelf quote, maar dit is dus hoe ECP er zelf tegen aan kijkt.
20. hjs64 22 augustus 2019 20:50

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 21 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    Ik zat overigens het halfjaarverslag van Klepierre nog eens te herlezen, een zin die me daarin opviel:
    
    €501 million worth of disposals signed since the beginning of 2019, at 5.5% above book value.
    
    Lijkt me geen klein bier, dus zo dood is de retailmarkt kennelijk niet.