Lamsrust schreef op 14 juni 2020 17:29:
[...]
Een emissie is pas aan de orde bij een waardedaling van 35% of meer, omdat dan de 60% LTV wordt onderschreden die met de banken is afgesproken (bonds kennen geen LTV). De debt investors zien op dit moment zeker geen emissie in het verschiet aangezien de koers van de bonds de afgelopen twee weken sterk is opgelopen.
De koers van de onlangs geëmitteerde 2.625% bond bedraagt nu zelfs 107% hetgeen impliceert dat de debt markt op dit moment bereid zou zijn om URW geld te lenen tegen plm. 1.85% voor 10 jaar vast. Dit acht ik positief omdat de rentekosten dan in ieder geval niet significant gaan oplopen hetgeen ook een positief effect heeft op de waarderingen.
Op dit moment is echter extreem onzeker waar URW over 1 à 2 jaar staat, i.e. hoe ziet de huur(groei) en de bezetting eruit als de recessie voorbij is.
Een positieve ontwikkeling is mijns inziens de schuldenherstructureringen die er momenteel plaatsvinden bij de klanten van URW (JCP, Crew, Neiman Marcus, Macy's, HEMA) waardoor deze klanten sterker uit de strijd komen en de bezettingsgraad na de recessie dus stabieler zou moeten zijn, i.e. minder leegstand t.g.v. faillissementen.
In de voorbije NL kantorencrisis was dat ook zo, na de grote shake out in 2012-2014 kwam er weer ruimte voor toename bezetting en daarmee dus (uiteindelijk) huurgroei en waardestijging.
Nu hopen dat de spelletjes van GS en consorten ertoe leiden dat de koers nog eens onder de E40 wordt gedrukt, zodat er fors ingeslagen kan worden.