UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail-Rodamco-Westfield - 2020

1. Ortega 31 januari 2020 11:21

   auteur info

   • Ortega

     Lid sinds: 03 feb 2004

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 390

     Gegeven: 1115

   •    Aantal posts: 2.431

   Zit er al sinds eind 2016 in, steeds negatief. Rendement wat je laat liggen bij andere fondsen en je weet dat je zwaar, zwaar verkeerd zit al jaren. dividend en tijd moeten het rechttrekken.
2. trust 49 31 januari 2020 12:01

   auteur info

   • trust 49

     Lid sinds: 22 feb 2008

     Laatste bezoek: 15 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 26

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 951

   quote:

   trust 49 schreef op 31 januari 2020 11:21:

   Ik dacht dat ze vandaag gaan herbeleggen
   Dus niet
   

   sorry was voor Wereldhave
3. Erny 31 januari 2020 12:43

   auteur info

   • Erny

     Lid sinds: 29 jun 2018

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 680

     Gegeven: 138

   •    Aantal posts: 3.425

   quote:

   Ortega schreef op 31 januari 2020 11:21:

   Zit er al sinds eind 2016 in, steeds negatief. Rendement wat je laat liggen bij andere fondsen en je weet dat je zwaar, zwaar verkeerd zit al jaren. dividend en tijd moeten het rechttrekken.
   

   Waarom niet een keer je verlies nemen en zo je portefeuille weer gezond
   maken? Het is niet goed om zo lang aan een verliezer te blijven hangen, zeker niet als daardoor veel mooie kansen aan je voorbij gaan. Maar goed, dat is mijn ervaring.
4. NBWO 31 januari 2020 14:45

   auteur info

   • NBWO

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 308

     Gegeven: 588

   •    Aantal posts: 1.154

   quote:

   NBWO schreef op 10 januari 2020 09:50:

   In september stond de koers rond 120.
   
   Ik wacht met (weer) kopen tot het is uitgebodemd of rond 120.
   

   Het is bijna zo ver. Voorzichtig aan de koopkant gaan kijken
5. Lamsrust 31 januari 2020 14:50

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   Kaalslag retailmarkt: winkels verlaten grote stad
   Beleggingen
   
   Kaalslag retailmarkt: winkels verlaten grote stad
   Winkelstraten in de grote stad hebben het zwaar. Grote retailers als H&M sluiten filialen omdat ze steeds meer online verkopen. Leegstaande panden transformeren tot horeca of woningen is lastig. 'Het laaghangende fruit is nu wel geplukt.'
   
   Het terugdringen van de leegstand in de afgelopen jaren betekent niet dat het retail-segment van de vastgoedmarkt gezonder is. Dat wordt duidelijk uit de laatste gegevens van retailonderzoeksbureau Locatus over het winkelvastgoed in Nederland in januari 2020. In één jaar tijd is de daling van de leegstand van de voorgaande vier jaar bijna tenietgedaan. Tussen begin 2015 en begin 2019 nam de leegstand af van 7,5 procent naar 6,7 procent van de panden. Begin 2020 stond alweer 7,3 procent van de Nederlandse winkels leeg.
   
   De stijging van de leegstand lijkt eerder te duiden op een een trend dan op een uitschieter. De sluiting van Hudson’s Bay alleen is bijvoorbeeld onvoldoende om die toename van het aantal leegstaande winkels te verklaren. De Canadese warenhuisketen droeg vijftien winkels bij aan het totaal van 2.767 gesloten winkels in 2019. Dat totale aantal sluitingen ligt ruim 40 procent hoger dan in 2018. Van alle ruim 90.000 winkels werd vorig jaar 3 procent gesloten.
   
   Lees meer:
   Lees meer:
   Hoe e-commerce het winkellandschap verandert
   Ook het aantal leegstaande vierkante meters steeg fors, van 6,7 procent begin 2019 naar 7,7 procent begin 2020. Bij deze statistiek legden de grote panden van Hudson’s Bay wel meer gewicht in de schaal. De sluiting van de vijftien filialen droeg 0,2 procentpunt bij aan de landelijke leegstand in vierkante meters, maar ook die stijging heeft dus vooral andere oorzaken dan het vertrek van Hudson’s Bay.
   
   Ketens kritischer op filialen
   Er is een sanering van het detailhandelsbedrijf aan de gang en die trok in 2019 een spoor door het winkellandschap. ‘Het zijn natuurlijk vooral de faillissementen die het nieuws halen en die zorgen voor het beeld van een slecht presterende winkelmarkt. Deze faillissementen zijn echter maar een klein deel van het verhaal’, schrijft Locatus in het persbericht over de leegstandscijfers. Vijfhonderd winkels gingen in 2019 dicht als gevolg van een faillissement. Dat is minder dan een vijfde van het totaal.
   
   Het grootste deel van de sluitingen gebeurde dus zonder dat daar een faillissement aan te pas kwam. Winkelketens keken in 2019 kritisch naar hun filialen en hebben er driehonderd gesloten. Met afstand het grootst aantal beëindigingen van winkels komt op het conto van zelfstandigen. In 2019 stopten tweeduizend zelfstandige winkeliers ermee.
   
   Transformatie wordt lastiger
   Winkelsluitingen werden in 2019 niet alleen veel talrijker, maar ook veel minder gemaskeerd dan in voorgaande jaren. Een groot deel van de lege winkels werd toen nog opgenomen door horeca of veranderde in woningen. Dat gebeurde in 2019 een stuk minder. Niet meer dan 239 winkels kregen een invulling met horeca, tegen zevenhonderd per jaar in de jaren daarvoor. Ook het proces van onttrekking van retailvastgoed stagneerde. Kregen in 2018 nog tweeduizend winkels een andere functie, bijvoorbeeld woningen, in 2019 bedroeg dat aantal duizend.
   
   ‘Bij de omzetting van winkelpanden naar woningen is het laaghangende fruit nu wel geplukt’, zegt Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus. ‘De opgave die er nu ligt, bestaat uit moeilijkere projecten, zoals de transformatie van de oude V&D in het Haarlemse stadsdeel Schalkwijk en een deel van winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk. Ook op A-locaties is transformatie lastiger, doordat het verschil in huur tussen winkels en woningen vaak nog te groot is. Voor succesvolle transformaties van grote aantallen winkels op A-locaties zullen eerste de huren moeten dalen.’
   
   Tegelijkertijd komt volgens Slob de grens in zicht van het vermogen van de sector horeca om winkelpanden te absorberen. ‘Horeca is de afgelopen jaren behoorlijk gegroeid. Ik denk dat we daarmee binnenkort tegen het maximum aan gaan lopen. Er was een achterstand en die is nu wel grotendeels ingehaald. Een paar procent groei van het aantal horecazaken kun je nog wel verwachten, maar meer zit er echt niet in. We kunnen met zijn allen niet eindeloos vaker buiten de deur gaan eten.’
   
   Wijkwinkelcentra presteren goed
   In welke segmenten van de winkelvastgoedmarkt zit de pijn? In ieder geval niet zozeer in wijkwinkelcentra. Die draaien prima, zo meldt vastgoedadviseur Colliers International in een recente publicatie Wijkwinkelcentra in Nederland die mede is gebaseerd op cijfers van Locatus. Vooral kleine wijkwinkelcentra doen het goed. Die bestaan voor meer dan 60 procent uit winkels die producten verkopen voor de dagelijkse boodschappen.
   
   De leegstandscijfers voor deze kleine wijkwinkelcentra liggen sinds de start van de meting in 2004 lager dan die van de totale winkelvastgoedmarkt. Ook de grote wijkcentra die voor de helft bestaan uit dit soort winkels doen het al acht jaar beter dan de winkelgebieden met minder van dit soort winkels. De leegstand bij de grote centra ligt al jaren tussen de 5 en 7 procent, schrijft Colliers International.
   
   Stijging leegstand in binnensteden
   Volgens de cijfers van Locatus van januari 2020 steeg de winkelleegstand in bijna ieder type winkelgebied aanzienlijk, maar viel de hardste klap in de centra van de grootste Nederlandse steden. In januari 2019 lag de leegstand daar met 5,8 procent nog ruim onder het landelijke gemiddelde. Een jaar later stond 7,3 procent van de winkels in centra van de grootste Nederlandse steden leeg. Dat aandeel is even hoog als het landelijke gemiddelde voor alle typen winkelgebieden. De koopharten van de twintig grootste Nederlandse steden doen het dus niet meer beter dan de markt als geheel.
   
   [Tekst gaat verder onder het blok]
   
   Wil je geen artikelen van Vastgoedmarkt missen?
   
   Schrijf je dan in voor onze wekelijkse nieuwsbrief!
   
   Uw e-mailadres
   
   Ik ga akkoord met het ontvangen van vakinformatie op mijn interessegebieden van de titels van Vakmedianet en heb kennis genomen van het Privacy en Cookie Beleid van Vakmedianet groep.
   
   ‘De kracht van A1-winkelgebieden in grote steden wordt minder’, zegt Slob. ‘Grote ketens heroriënteren zich. De combinatie tussen fysieke winkels en internet maakt dat een retailer minder plekken in de stad nodig heeft. De gedachte erachter is dat je beter op een beperkt aantal goede plekken mooi ingerichte winkels kunt hebben. De rest van de verkopen doe je online. Beter een paar echt goede winkels dan meer winkels die het allemaal net niet zijn. Een goed voorbeeld van een keten waar je die verandering kunt zien is H&M. Die keten is in de goede tijd naar Nederland gekomen en heeft een sterke expansie doorgemaakt. Nu zien we hoe H&M zich bezint.’
   
   
6. Lamsrust 31 januari 2020 14:50

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   In augustus 2019 berichtte het Amerikaanse zakenblad Forbes al over de accentverschuiving van fysieke naar online verkoop bij H&M en bij Inditex, het moederbedrijf van Zara. H&M sloot in 2018 wereldwijd ongeveer 140 winkels en heeft het aantal openingen voor 2019 herzien van netto 175 wereldwijd naar 130. Topman Karl-Johan Persson vertelde beleggers dat sommige openingen kunnen worden uitgesteld terwijl het bedrijf wacht op acceptabelere huurniveaus. Maar al in 2019 verminderde het bedrijf de overcapaciteit in Europa, met een netto reductie in H&M op het hele continent dat jaar. Inditex sloot in 2018 355 winkels en dat was 76 procent meer dan gepland.
   
   Sluitingen H&M in Nederland
   In Nederland heeft H&M nu vijftien winkels minder dan vijf jaar geleden. In januari 2020 stond de teller op 108 tegen 123 in januari 2015, zo blijkt uit cijfers die Vastgoedmarkt bij Locatus heeft opgevraagd. De van oorsprong Zweedse moderetailer is niet meer te vinden in Den Helder, Geleen, Lelystad en Rijswijk (Zuid-Holland). In vier andere steden ging het aantal vestigingen van H&M van drie naar één: Breda, Hilversum, Leiden en Maastricht. Nog eens acht steden konden het wat H&M betreft wel met een filiaal minder stellen. Daaronder zijn ook grote winkelbestemmingen als Amsterdam en Rotterdam. Dat betekent overigens nog niet dat het winkelpubliek in de twee grootste steden lang hoeft te zoeken naar een H&M: Amsterdam heeft er acht en Rotterdam vijf.
   
   ‘Verschuiving van fysiek naar online zet vicieuze cirkel in gang’
   Een terugtrekkende beweging zoals die wordt ingezet door retailers als H&M is volgens Slob moeilijk te keren. ‘Deze verschuiving van fysiek naar online is structureel en daardoor dreigt een vicieuze cirkel te ontstaan. Een daling van het winkelaanbod leidt ertoe dat consumenten vaker op internet naar alternatieven gaan kijken. Zo nemen de verkopen in fysieke winkels verder af, met een daling van het aanbod in die fysieke wereld tot gevolg. Een fanatiek sporter heeft voor een tennisracket of een paar goede hardloopschoenen al een hogere slagingskans op internet of in de wei dan in veel binnensteden. Dat zal voor steeds meer categorieën producten gaan gelden’, zegt Slob.
   
   Vorming eilandjes voorkomen
   Wie wil weten waar het heen gaat met de minder krachtige koopcentra onder de twintig tot dertig grootste steden, kan eens in Zeist kijken, suggereert Slob desgevraagd. ‘Zeist had een naar verhouding uitgebreid centrum. Het winkelaanbod neemt er nu af door de concurrentie van Utrecht en Amersfoort. Er staat een lege V&D en zo zijn er meer gaten gevallen, maar aan de andere kant is er een nieuw winkelgebied ontstaan rond Jumbo en Hoogvliet.’
   
   ‘Wanneer het winkelaanbod afneemt, moet het koopcentrum compacter worden om nog goed te kunnen functioneren. Je wilt voorkomen dat het centrum uiteenvalt in eilandjes. De randen moeten van het koopcentrum worden geknipt. In een stad als Delfzijl is dat al jaren geleden gebeurd. De nood was daar hoog en onder druk wordt alles vloeibaar. Ook in centrale delen van Nederland zullen vaker gesprekken moeten plaatsvinden over compactere binnensteden.’
   
   Eerste publicatie door Peter Hanff op 24 jan 2020
   Laatste update 24 jan
7. Lamsrust 31 januari 2020 15:05

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   
   Grote ketens heroriënteren zich. De combinatie tussen fysieke winkels en internet maakt dat een retailer minder plekken in de stad nodig heeft. De gedachte erachter is dat je beter op een beperkt aantal goede plekken mooi ingerichte winkels kunt hebben. De rest van de verkopen doe je online. Beter een paar echt goede winkels dan meer winkels die het allemaal net niet zijn.
   
   Op deze trend speelt URW in met haar zogenoemde flagship stores, i.e. state of the art winkelcentra bouwen waarin winkeliers een flag ship store openen. Hierdoor ontstaat een zogenoemde "destination", i.e. een plek waar het publiek een omweg voor wil maken c.q. die de reis waard is. Een soort van winkelcentrum met twee of drie michelinsterren.
   
   
8. Branco P 31 januari 2020 15:11

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Lamsrust schreef op 31 januari 2020 14:50:

   ‘De kracht van A1-winkelgebieden in grote steden wordt minder’, zegt Slob. ‘Grote ketens heroriënteren zich. De combinatie tussen fysieke winkels en internet maakt dat een retailer minder plekken in de stad nodig heeft. De gedachte erachter is dat je beter op een beperkt aantal goede plekken mooi ingerichte winkels kunt hebben. De rest van de verkopen doe je online. Beter een paar echt goede winkels dan meer winkels die het allemaal net niet zijn. Een goed voorbeeld van een keten waar je die verandering kunt zien is H&M. Die keten is in de goede tijd naar Nederland gekomen en heeft een sterke expansie doorgemaakt. Nu zien we hoe H&M zich bezint.’
   

   Exact! En nu wil het geval dat URW in Europa zo'n beetje de beste grootste drukste winkelcentra heeft in de grootste steden, dus waar zal H&M met name de winkels willen vergroten en moderniseren? :-)
   
   Volgende week nog 1 week vogelvrijheid en dan komen de winkelvastgoedpartijen met cijfers voor nieuwe houvast!
9. [verwijderd] 31 januari 2020 17:38

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Branco P schreef op 31 januari 2020 15:11:

   [...]
   
   Volgende week nog 1 week vogelvrijheid en dan komen de winkelvastgoedpartijen met cijfers voor nieuwe houvast!
   

   Vrijdag 7-2 komen Wereldhave (+ strategische update) en ECP al met cijfers.
10. Lamsrust 31 januari 2020 18:57

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    crux schreef op 31 januari 2020 17:38:

    [...]
    Vrijdag 7-2 komen Wereldhave (+ strategische update) en ECP al met cijfers.
    

    Interessanter voor de URW belegger zijn de cijfers van Klepierre woensdag na-beurs alsmede de conf call donderdag ochtend met het management. De gemiddelde kwaliteit van de panden van Klepierre zit een tandje onder de gemiddelde kwaliteit van URW, doch fors boven de gemiddelde kwaliteit van WHV.
    
    Indien de EU portfolio van Klepierre goed draait - hetgeen tot nu toe het geval is - dan zou dat m.i. zeker moeten gelden voor het EU deel van de portfolio van URW. Resteert nog de UK en de US portfolio.
    Over de UK kunnen we kort zijn, daar bezit URW de twee allerbeste winkelcentra van het land met ongekende bezoekersaantallen doch weegt het hele Brexit gebeuren op de resultaten en waardering.
    In de US bezit URW eveneens een top portfolio, doch afgezien - en met nadruk - afgezien van de zogenoemde lokale centra die met de Westfield deal zijn meegekomen. Dat is soort van WHV kwaliteit. Ik heb hier er al vaker voor gepleit om deze centra in de aanbieding te doen en af te stoten, want deze vervuilen de cijfers. Ik vermoed echter dat URW deze eerst wat opleukt en wat huurders erin trekt om toch nog een enigszins goede prijs te kunnen krijgen.
11. Branco P 1 februari 2020 08:42

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    crux schreef op 31 januari 2020 17:38:

    [...]
    Vrijdag 7-2 komen Wereldhave (+ strategische update) en ECP al met cijfers.
    

    Op website ECP staat 5-2
12. [verwijderd] 1 februari 2020 08:52

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Branco P schreef op 1 februari 2020 08:42:

    [...]
    
    Op website ECP staat 5-2
    

    Ik heb op IEX gekeken bij ECP-Agenda en daar staat 7-2.
    Maar IEX kleunt wel vaker mis met dit soort info.
    De website van ECP is natuurlijk veel betrouwbaarder.
    
    In ieder geval volgende week veel reuring op winkelvastgoed gebied.
    Met Lamsrust eens dat de cijfers van Klepierre meer zeggen over de gang van zaken bij URW dan de andere fondsen.
13. Branco P 1 februari 2020 09:45

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Lamsrust schreef op 31 januari 2020 18:57:

    [...]
    
    Interessanter voor de URW belegger zijn de cijfers van Klepierre woensdag na-beurs alsmede de conf call donderdag ochtend met het management. De gemiddelde kwaliteit van de panden van Klepierre zit een tandje onder de gemiddelde kwaliteit van URW, doch fors boven de gemiddelde kwaliteit van WHV.
    
    Indien de EU portfolio van Klepierre goed draait - hetgeen tot nu toe het geval is - dan zou dat m.i. zeker moeten gelden voor het EU deel van de portfolio van URW. Resteert nog de UK en de US portfolio.
    Over de UK kunnen we kort zijn, daar bezit URW de twee allerbeste winkelcentra van het land met ongekende bezoekersaantallen doch weegt het hele Brexit gebeuren op de resultaten en waardering.
    In de US bezit URW eveneens een top portfolio, doch afgezien - en met nadruk - afgezien van de zogenoemde lokale centra die met de Westfield deal zijn meegekomen. Dat is soort van WHV kwaliteit. Ik heb hier er al vaker voor gepleit om deze centra in de aanbieding te doen en af te stoten, want deze vervuilen de cijfers. Ik vermoed echter dat URW deze eerst wat opleukt en wat huurders erin trekt om toch nog een enigszins goede prijs te kunnen krijgen.
    

    Portefeuille EUR van URW is inderdaad beter dan KLEP en in de UK zit URW uiteindelijk ook goed, maar laat je niks wijs maken over de VS portefeuille van URW. URW heeft daar zelf "bedacht" om een scheiding te maken tussen een core portfolio en Regional Malls portefeuille, maar dat vind ik een afleidingsmanouevre. In de US zou ik een andere verdeling willen maken, namelijk, grosso modo:
    1. de winkelcentra in New York, WTC en Airport Winkelcentra
    2. de overige winkelcentra
    
    Die overige winkelcentra hebben wat mij betreft allemaal hetzelfde probleem en dat is dat ze allemaal steunen op 2 tot 4 Warenhuizen als grote Anchor Tenants en laat die nu juist allemaal praktisch op omvallen staan en ook allang niet meer de trekkracht hebben op het publiek. In de meeste van die centra staan ook allang 1 of 2 van die grote Warenhuisunits leeg en je hoort daar vanuit URW helemaal niks over.
    
    URW doet net alsof zo'n 70% van hun VS winkelcentra de absolute top zijn maar in de top 20 grootste Malls van de VS komt Westfield maar 1 keer voor (Garden State) en ik heb gezocht naar top 25 beste Malls van de US en daar zag ik Westfield maar 2 keer verschijnen (Garden State en Fashion Square). De beste en grootste winkelcentra in de US vind je bij Macerich, Simon Property, Brookfield en Tripple Five.
    
    Ik zie het dus iets anders: 25% a 30% van de US portefeuille is een aanwinst en de rest is Regional Mall.
    
    En dan gaat URW nota bene in Europa ook nog eens dat Westfield Brand uitrollen. Dat blijft voor mij een groot raadsel en ik heb hier al eens eerder geschreven dat dit wat mij betreft niet past bij Europa, een continent dat bestaat uit een hoop eigenzinnige landen. Echter is het nu ook weer niet zo'n heel groot probleem want de URW centra in Europa zijn nu eenmaal wel de top winkelcentra en over een paar jaar kan URW die centra weer gewoon "terugbranden" naar de oorspronkelijke naam en daar dan weer een hele nieuwe marketingstrategie aan verbinden. Dat is dan een mooie klus voor een volgende CEO over een jaar of 7.
    
    De sprong naar de VS is op zich een goed idee en URW heeft nu wel schaalgrootte hetgeen grote voordelen biedt bij het ophalen van financiering. En ze zijn de enige die écht in zowel Europa als VS veel winkelcentra in eigendom hebben (als je de deelneming van Simon Property in KLEP niet meetelt) En iedereen schijnt ook in het VS verhaal (met klein % Regional Malls) te trappen, dus ook dat is goed. Door niet te veel in detail te treden kan URW de prestaties van de VS portefeuille nog wat verbloemen en onderaan de streep is van de totaalportefeuille van URW natuurlijk nog steeds 85% wel helemaal top. Beter was het uiteraard geweest om Westfield niet over te nemen en, uiteraard ook tegen hoofdprijzen, langzaam maar zeker in de VS de échte topwinkelcentra aan te kopen, daarvoor was de markt nu natuurlijk fantastisch geweest. Maar daar zouden die Amerikanen dan misschien weer niet aan meewerken.
    
    Enfin, ik heb deze week wel een kleine longpositie ingenomen, Binck XL tl 74.99, met name omdat de advieswijzigingen van UBS mij net iets te gortig zijn en er op lange termijn groei zit in dit aandeel wat mij betreft. Heb je op 200 Euro destijds ingekocht, dan heb je wel nog een jaar of 5 a 10 geduld nodig.
    
14. Branco P 1 februari 2020 09:57

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    crux schreef op 1 februari 2020 08:52:

    [...]
    Ik heb op IEX gekeken bij ECP-Agenda en daar staat 7-2.
    Maar IEX kleunt wel vaker mis met dit soort info.
    De website van ECP is natuurlijk veel betrouwbaarder.
    
    In ieder geval volgende week veel reuring op winkelvastgoed gebied.
    Met Lamsrust eens dat de cijfers van Klepierre meer zeggen over de gang van zaken bij URW dan de andere fondsen.
    

    Volgens IEX is het dividend bij ECP ook maar 0,22 Euro per aandeel. Als dat ook zou kloppen, dan zou ik wel in de aap gelogeerd zijn! :-)
    
    Prestaties winkelcentra URW in Europa iets beter dan die van KLEP. Prestaties in de VS een stuk slechter. Onderaan de streep gaan prestaties KLEP net een tikkeltje beter zijn dan die van URW verwacht ik, maar zal wel ongeveer in lijn liggen.
15. junkyard 1 februari 2020 12:06

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    US winkelcentra zijn van prima kwaliteit, wellicht dat onbekend hier onbemind maakt (@ Branco P). Westfield WTC draait nu juist iets minder goed, hier heeft URW management moeite om tot een goede invulling te komen (zojuist een geheel foodcourt gesloten) met vele huurderswisselingen. URW bezit geen US airport winkels, beheert dit alleen (tegen service fee). Fashion Square is ook niet het topbezit aan de westkust, kijk eens naar Westfield UTC (incl. residential Palisades, opgeleverd mid 2019) Topanga of Century City. Als in dit soort winkelcentra een warenhuis omvalt (met lage m2 prijs huur, vaak niet in bezig URW), hoeft dit geen vreselijk nieuws te zijn. Dit biedt een aardige kans om deze ruimte na herontwikkeling beter/duurder te positioneren en zo de lange termijn aantrekkelijkheid van het vastgoed te verhogen.
    
    chainstoreage.com/westfield-topanga-t...
    
    Of wellicht dat je een US flagship winkelcentrum kunt benoemen die van lage (regional) kwaliteit is? Onderscheid flagship-regional is niet zo scherp te maken, er zijn ook wat betere regionals malls in URW portefeulle.
    
    URW moet wel oppassen dat de pijplijn aan projecten niet opblaast, nu kapitaal (eigen vermogen) duurder wordt en desinvesteringen (retail vastgoed) ter financiering lastiger. Een paar jaar geleden werd de UR pijplijn aan projecten als voordeel gezien, door de lange termijn groei die hiermee kan samenhangen (desinvesteringen tegen lagere NIY dan projecten). Nu wordt de hoge pijplijn als last gezien, vanwege dalende (huur)groei ramingen (dalende yield on cost projecten, verhoogde onzekerheid) en retail vastgoed wat niet goed verkoopbaar is tegen lage yields.
    
    Mijn probleem met de US malls is dat de waardering erg hoog is, de NIY is op het US bezit het laagst (4,0% incl. regionals) terwijl USD financiering tegen zo'n 2,5% hoger lasten wordt opgehaald door de hogere US rente structuur. Zie de financiering die in oktober is opgehaald (US 7-jaar 2,875%, EUR 12-jaar 0,875%), rentelooptijd gecorrigeerd is dit verschil zo'n 2,5%. De US assets zouden dus veel sterkere huurgroei moeten kennen (>2,5%) dan het EU bezit, o.a. door hogere verwachte inflatie.
    
    Daarnaast zijn er laatste maanden steeds meer berichten dat ook de 'top lokaties' en exclusieve malls last zullen ondervinden van de 'retail apocalypse' (> toename online competitie), wat zal worden versterkt indien de wereldwijde economische groei verzwakt. Hiervan zullen alle Class A US malls (en ook EU) last ondervinden. Daarmee biedt een beter winkelcentrum (met lage NIY) niet per definitie met zekerheid / waardevastheid. Als vertrouwen wegraakt en huren dalen, dan kan er een flinke waardedaling plaatsvinden bij stijging van gewenste rendementen (ivm verhoogd risico).
16. junkyard 1 februari 2020 14:09

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    vastgoedjournaal.nl/news/43716/urw-ls...
17. Lamsrust 1 februari 2020 17:34

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    @junkyard
    
    Eens wat betreft US kwaliteit. Daarnaast zijn de US zo groot dat het beste winkelcentrum van LA alleen al om die reden wellicht een topnotering niet haalt, i.e. van belang is of je binnen een straal van zeg 100 a 200km bij de besten hoort. In Parijs zijn er wellicht ook mooiere winkelcentra dan in NL, maar daar rijd je niet elke maand heen.
    
    Ook eens wat betreft mogelijkheden waarde toe te voegen door ontstane ruimte vertrekkende US warenhuizen. Mixed use staat hierbij momenteel voorop naast toevoegen leisure/food.
    
    Nieuwe ontwikkelingen is een van de grote value drivers bij URW. Bij de huidige extreem lage interestlasten en het gemak waarmee hiertegen geld uit de markt wordt gehaald, kan URW de LTV wel even een paar procentpunt laten oplopen, doch binnen 1 a 2 jaar zal er een klap gegeven moeten worden op verkoop van non flagship destinations. Zie ook interview van de baas van URW NL in vastgoedjournaal, waarin hij eigenlijk zegt dat Zoetermeer/Almere in de stille verkoop staan. Ik vermoed dat in de FY2019 cijfers een afwaardering wordt genomen op non core assets om de boekwaarde in de buurt te brengen van mogelijke verkoopopbrengst, zo kunnen de Fransen zonder gezichtsverlies deze centra verkopen.
    
    (Wellicht nog een mooie deal mogelijk met WHV, i.e. WHV verkoopt Franse assets aan een Frans fund, URW doet er wat van haar mindere centra bij (die toch nog beter zijn dan die van WHV) om de deal voor het Franse fund aantrekkelijk te maken en WHV koopt met de opbrengst de drie stadscentra van URW).
    
    Inzake de US yield. De impliciete yield ligt op plm. 5,3% bij de huidige beurskoers en URW heeft in de US maar een LTV van 30%, i.e. deel US bezit wordt gefinancierd met eurorente leningen. Zit wellicht nog wel een (beperkte) valutahedge op die de leningen iets duurder maken. Overigens denk ik dat een reële koers voor URW rond de EUR 150 ligt, waarbij de overal yield op plm. 4,7% ligt.
    
    Dan de 'retail apocalypse'. Dat deze zich voltrekt is zeker, echter ik ben van mening dat URW’s strategie hierin de juiste is, i.e. focus op de flagship locaties, toevoegen leisure/food/sports en toevoegen kantoren/woningen/hotels.
    Vijf jaren geleden was er de “kantoren apocalypse”, i.e. iedereen ging thuiswerken zodat benodigde ruimte met 50% zou afnemen. En kijk nu eens in de grote steden, prijzen gaan sky high en er moet bijgebouwd worden.
    Over vijf jaar volgt wellicht de “opslagruimte apocalypse”, on line verkopers moeten toch eens winstgevend businessmodel gaan uitrollen, zodat aan gratis verzending en retour een einde komt, waardoor brick en mortar wellicht weer wat aantrekt. De impliciete yield van de loodsen van WDP is op dit moment plm. 3,5% omdat de beurskoers meer dan 100% boven de NNNAV ligt (bij URW 40% eronder). Omruilen van URW bezit in WDP bezit lijkt me geen aanrader.
    
    
18. junkyard 1 februari 2020 17:45

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Eens @Lamsrust, de markt loopt hard op de feiten vooruit en rekent met (soms doorgeschoten?) lange termijn groei verwachtingen. Hoewel ik natuurlijk niet durf te beweren dat de markt geen gelijk heeft.
    
    In US kwakkelen de retail REITs net zo hard als in de EU, ook de betere. Simon Property Group denkt nu zelfs aan een redding van de grote huurder Forever 21 om de bezetting / huurinkomsten op peil te houden (of als strategische zet?) :
    
    seekingalpha.com/news/3534479-simon-p...
    
    Interessante ontwikkeling.
19. Lamsrust 1 februari 2020 19:00

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    junkyard schreef op 1 februari 2020 17:45:

    Eens @Lamsrust, de markt loopt hard op de feiten vooruit en rekent met (soms doorgeschoten?) lange termijn groei verwachtingen. Hoewel ik natuurlijk niet durf te beweren dat de markt geen gelijk heeft.
    
    In US kwakkelen de retail REITs net zo hard als in de EU, ook de betere. Simon Property Group denkt nu zelfs aan een redding van de grote huurder Forever 21 om de bezetting / huurinkomsten op peil te houden (of als strategische zet?) :
    
    seekingalpha.com/news/3534479-simon-p...
    
    Interessante ontwikkeling.
    

    We zullen zien wat er de komende jaren gaat gebeuren. URW komt nu wel in beeld bij US investors vanwege de hoge yield:
    
    seekingalpha.com/article/4320742-trad...
20. matin 1 februari 2020 20:05

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 05 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 378

      Gegeven: 112

    •    Aantal posts: 1.732

    seekingalpha.com/article/4320742-trad...