Branco P schreef op 4 maart 2020 22:00:
[...]
Natuurlijk is het idee niet verkeerd, maar als WHV nu voor het eerst naar mixed use zou kijken, dan zou dat echt een ultieme aanfluiting zijn. Dat is dus ook gewoon niet het geval, maar die CEO dacht dat hij met een "visie" moest komen, om daarmee een goed verhaal te hebben, maar hij had beter een super realistisch verhaal vertellen, iets in de trant van:
1. we hebben een flink aantal zeer goede objecten, met zeer weinig leegstand en een positieve huurgroei, dat zijn de objecten A, B, C, D, E, F, G. en dat is vanaf nu onze solide basis. Bij deze winkelcentra gaan we nu met eenmalige incentives de huurders bewegen om nog langer te blijven, en dus verlengingen van de huurcontracten te realiseren. Het voordeel daarvan is dat die "harde kern" aan huurinkomsten langer zeker gesteld is, en hier gaan de taxateurs de waardes positief bijstellen als gevolg van onze huurcontractverlengingen.
2. Er zijn een groot aantal winkelcentra waarbij de leegstand ieder jaar toeneemt en huurders klagen dat het geen goede exploitatie meer is en dat de toenemende leegstand de prestaties steeds verder verslechtert. Dit zijn de winkelcentra H, I, J, K, L, M, N en O. Hier gaan wij alle aanwezige huurders met fikse structurele huurkortingen voor langere tijd aan ons proberen te binden en als dat niet lukt, dan maar met korte termijn huurovereenkomsten, en we gaan daarnaast alles op alles zetten om winkeliers van buiten het winkelcentrum onze winkelcentra binnen te trekken, om de leegstand (deels) in te vullen met, toch, nieuwe winkels. Hierbij zijn ook constructies denkbaar waarbij in de eerste 2 a 3 jaar niet op nauwelijks huur betaald hoeft te worden, zolang ze maar komen. We maken er ook geen geheim van dat het om de winkelcentra H, I, J, K, L, M, N en O gaat. Iedereen mag het weten en iedereen mag komen profiteren.
3. Er zijn een paar echt kansloze projecten, P, Q, R. Daar moeten nu externe projectontwikkelaars mee aan de slag want deze projecten kosten in verhouding veel te veel tijd in vergelijking met wat het ons nog zou kunnen opleveren. Deze objecten worden dit jaar verkocht tegen bodemprijzen, gewoon afboeken en wegwezen. Wij gaan nu met volle aandacht voor de centra van de categorie 1 en 2.
4. En zijn één of twee centra die eigenlijk afwijkend zijn in de portefeuille maar op het moment wel een goede prijs kunnen opleveren (dank aan het object in België met al die studentenwoningen en de Albert Heijn). Deze objecten worden nu gericht verkocht.
Het is maar een voorbeeld, maar zo'n soort insteek zou ik kiezen, want dan laat je weten dat je wéét wat je in portefeuille hebt. Dat is stap 1, om te laten weten aan je beleggers dat je begrijpt waar je mee bezig bent.
En dan zou ik uit de categorie 2 een voorbeeldproject behandelen. Uiteraard zijn in deze categorie ook bestemmingswijzigingen of verbouwingen mogelijk, maar dan als een toegesneden plan voor het specifieke centrum en een eindgebruiker moet zich al gemeld hebben die dan zijn intrek neemt.
Als je echter met een verhaal afkomt dat het allemaal richting service centra moet, dan ben je gewoon een babbelaar.