Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. Branco P 31 augustus 2021 12:35

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Vanochtend 250 stukjes opgepikt tegen 21,06 overigens.
   
   Volgende plukje als we rond 20,75 zouden gaan koersen.
   
   En zo verder.
2. NLvalue 31 augustus 2021 13:51

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Branco P schreef op 31 augustus 2021 12:34:

   [...]
   
   Hier hebben we al uren over gediscussieerd en zo werkt het niet. Groeps LTV is waar alle banken naar kijken want groeps LTV's zijn afgesproken met die banken. Waar de rente valt is een fiscale aangelegenheid. Daarnaast zijn in Italië de grote uitbreidingen en waardetoevoegingen, maar dat is niet eens relevant.
   

   Dat lijkt me een selectieve herinnering van de feiten van jouw kant - het is niet zolang geleden dat van Garderen met billen bloot moest om te erkennen dat er naast objectconvenanten ook een groepsconvenant was. Het verslag van die analisten call heb je vast nog wel
   
   
3. Branco P 31 augustus 2021 20:07

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   NLvalue schreef op 31 augustus 2021 13:51:

   [...]
   Dat lijkt me een selectieve herinnering van de feiten van jouw kant - het is niet zolang geleden dat van Garderen met billen bloot moest om te erkennen dat er naast objectconvenanten ook een groepsconvenant was. Het verslag van die analisten call heb je vast nog wel
   

   Wel fijn dat je weer terug bent op het ECP forum trouwens NLvalue. Ja we hebben het er zeer uitvoerig over gehad. Als je je dat niet meer herinnert zou ik de berichten erop naslaan. De selectiviteit in het herinneren van zaken komt hier dus jou ten deel.
   
   Enfin, je ziet dus in dat de groeps LTV inderdaad een gegeven is en dat individuele LTV's per land/regio geen rol spelen. Ik herinner me dat er ooit aan het management gevraagd werd: is er een groeps LTV convenant? En dat men toen heeft aangegeven: Ja. Daarvóór heeft men toch nooit beweerd dat die er niet was? Enfin, je stipt hier weer eens een issue aan dat helemaal geen issue is. Ga zo door! ;-)
4. Up&Down 31 augustus 2021 22:58

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 361

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 656

   quote:

   NLvalue schreef op 31 augustus 2021 10:38:

   [...]
   
   Op 7 mei heeft ECP een persbericht uit doen gaan, waar iets anders wordt gezegd.
   
   Heb ik je ook al verteld 6 maanden geleden , Fraticelli = Fratsencelli. Een Italiaan van de BellaFigura.
   
   

   Ik heb persbericht (Q1 update) nagelezen maar snap je opmerking dat er op 7 mei iets anders werd gezegd niet.
   Wat hebben ze toen anders gezegd?
5. junkyard 1 september 2021 12:39

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 30 augustus 2021 14:04:

   [...]
   
   De issue van receivables ligt met name in Frankrijk want daar wacht iedereen nog op de details ten aanzien van de overheidssteun.
   
   Echter, zoals je weet moesten begin Q2 2021 de winkelcentra in Frankrijk grotendeels dicht, maar solitaire winkels, zoals die van Vastned in Frankrijk, waren niet getroffen door deze maatregel. Vastned heeft daar, voor wat betreft de lockdown in Q2 2021 dus geen of nauwelijks last van gehad. Mazzeltje voor Vastned dus.
   

   Dank voor de reactie, na mijn verhoogde aanwezigheid op dit forum i.v.m. de halfjaarcijfers (en extra tijd om hiernaar te kijken), hopelijk dat je dit niet als te vijandig heb ervaren (omdat ik de ECP situatie iets anders beoordeel). Ik zal weer wat afstand nemen, omdat er komende weken/maanden vast niet veel nieuws volgt, wij op veel punten al in detail hebben gediscussieerd (en duidelijk is op welke punten wij een andere visie hebben).
   
   Een laatste vraag (uit interesse omdat je wat dichter op het vuur zit), zal de stijging in ECP receivables (vooral door Frankrijk) in het tweede halfjaar van 2021 naar jouw verwachting stoppen en zullen receivables (en voorzieningen) dalen door verhoogde huurinningen / cashflows in het tweede halfjaar van 2021? Ofwel, krijgt ECP een inhaaleffect met hogere cashflows in het tweede halfjaar van 2021, of zal de lijn van lagere huurinningen (t.o.v. afgesproken huur) nog even doorzetten omdat huurders nog niet in staat zijn om te betalen (of nog niet alles willen betalen i.v.m. onzekerheid regelingen)?
   
   Eerste halfjaar valt de operationele cashflow en stijging in receivables / voorzieningen+kwijtingen (bad debt) mij tegen bij ECP, maar als dit vooral/alleen komt door de Franse maatregelen in winkelcentra wat nu ten einde zou moeten zijn en huurinningen worden ingelopen (met verhoogde cashflow), dan kijk ik wat positiever naar ECP. Dan kan de verhoogde cash in worden ingezet voor het cash dividend + capex + Etrembieres (cash out). Als deze normalisering van huurinningen inzet dan is dit ook een teken dat de huurders hun betaalafspraken kunnen/willen nakomen, en niet teveel wennen aan de lagere termijn, en verhoogt dit de waardevastheid en verkoopbaarheid van (o.a. Franse) winkelcentra. Als desinvesteringen tegen goede prijzen plaatsvinden, reduceert dit het risico/LTV en zal de beurskoers stijgen.
   
   Ofwel, ik richt mij bij ECP vooral op de ontwikkeling in operationele cashflow en huurinningen, en benieuwd naar je visie / forecast op dit vlak.
6. Branco P 1 september 2021 20:12

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   afwijkende meningen, en die stellig poneren, daar heb ik altijd respect voor Junkyard. Als ter onderbouwing van een mening aantoonbaar onjuiste argumenten worden gehanteerd, dan vind ik dat meestal wat minder tof en dat kan dan tot een felle reactie leiden, maar wel altijd vergezeld van de onderbouwing waarom argumenten onjuist zijn. Zit ik zelf een keer fout op een bepaald punt, geef ik dat altijd meteen toe. Zo blijf ik een geloofwaardige discussiepartner.
   
   De stijging in de receivables zal in H2 2021 rap afnemen mits:
   * duidelijkheid tegemoetkoming Franse overheid
   * geen nieuwe lockdowns (als de winkel gewoon open is, en je draait een normale omzet, dan betaal je gewoon)
   * betalingsafspraken grotendeels uitgaan van nabetalen in H2 2021, wat ik wel verwacht, en de rest vervolgens in H1 2022
   
   In de H1 update schreef ECP ook nog het volgende:
   
   However, tenants in France are continuing to pay rent as illustrated by the rent collection for the month of July which was
   89%. The overall July collection rate was 83%.
   
   Met andere woorden: er werd m.b.t. de juli-huur tot nu toe beter betaald in Frankrijk, dan Portefeuille-breed. Mijn ervaring is bovendien dat retailers hun betalingsafspraken nakomen, zodra je die gemaakt hebt. Overigens is het in Duitsland zo, en ik meen ook in Frankrijk, dat de wetgever heeft bepaald dat nog niet betaalde huur, die betrekking heeft of de lockdown-periodes, geen valide reden is voor een verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Loop je als retailer echter achter met het betalen voor de huur van juli/augustus (post-lockdowns), dan mag de verhuurder je eruit gooien. Dat risico gaan de meeste retailers sowieso niet lopen. Dus de meeste huurders in Frankrijk doen nu een beetje aan liquiditeitsmanagement en wachten de berichten over tegemoetkoming van de Frans overheid af.
   
   Qua voorzieningen bad debts: daarvan ga je vrijwel alles ook echt niet meer terugzien lijkt mij. Kwijtschelden én weer door. Kijken naar de toekomst.
   
   Relevant is dat er geen structurele huurkortingen zijn afgesproken, resultaten op reletting en renewals zijn dan ook nog steeds positief. Als er geen lockdowns meer komen, en huurders draaien >100% omzet ten opzichte van 2019-niveaus, dan gaan voor de maanden post-lockdown de huurinningen weer gewoon naar hun normale niveau. Je hebt gelijk, dat verhoogt de verkoopbaarheid van winkelcentra. Kijk wat dat betreft eens naar de rent-collections over H1 in België (98%) en Zweden (99%). Van Garderen heeft al aangegeven dat de liquidere markten voor verkopen in zijn ogen op dit moment Frankrijk (gek genoeg) en Zweden zijn. Ik lees dat als volgt: Woluwe is te vroeg om te verkopen, in Italië willen ze niks verkopen. In Zweden staat mogelijk een verkoop relatief op korte termijn op stapel. We shall see.
   
7. Branco P 1 september 2021 20:29

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Mijn persoonlijke ervaring met de eerste lockdown (die in tijd ook ietsje korter was) is dat toen veel eenmalige huurkortingen gegeven werden in ruil voor een voortijdige huurcontractsverlenging (dus (half)maandje huurvrij en een jaartje looptijd erbij). De tweede lockdown duurde langer en het "jaartje looptijd erbij" was toen minder gebruikelijk. Dus tijdens de tweede lockdown veelal: 40% a 50% eenmalige huurkorting. Zonder tegenprestatie. Consequentie: huurder tevreden, openstaande huren werden meteen nabetaald, en iedereen kan weer met andere dingen (normale dagelijkse werkzaamheden) bezig gaan.
   
   Ik heb wel rare dingen meegemaakt ook. Huurders die zich in 't geheel niet melden en de huur gewoon doorbetalen, ook al waren ze gesloten. Maar ook huurders die opeens 10% of 25% structurele huurkorting vroegen, waarop ik dan vroeg wat daarvoor dan de reden was gezien het feit dat zij tussen de lockdowns betere omzetten gedraaid hadden dan ooit tevoren. En dan werd het uiteindelijk gewoon altijd een eenmalige huurkorting en geen structurele. Kortom: sommige huurders probeerden en proberen er een slaatje uit te slaan. En andere huurders melden zich niet eens (was wel een minderheid). Als je echter als ECP zijnde gewoon over alle omzetgegevens van je huurders beschikt, en ervaren asset-managers aan boord hebt die normaal kunnen onderhandelen, dan gaat dat wel goed komen. Zeker als de omzetten van de retailers volledig herstellen en de OCR's in je winkelcentra gewoon (heel) laag zijn.
   
   Kortom, met Corona uit de weg verwacht ik weer gewoon business as usual en uiteraard de gebruikelijke discussie over de bedreigingen van online shoppen.
8. junkyard 2 september 2021 18:43

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Dank voor deze reactie en inzichten, interessante inkijk in de praktijk.
   
   Ik heb wat moeite om dit alles uit de ECP cijfers te filteren, mede omdat deels wordt gerapporteerd mbt rents collected per 26 August en het cash flow statement peildatum 30 juni (eerste halfjaar) 2021 heeft.
   
   Ik zie op blz 5 zo'n € 14 miljoen aan rent concessions (eerste halfjaar 2021?), wat op totale huur bijna 1 maand huur(korting) is en ongeveer overeenkomt met je ervaring (als ik dit goed begrijp).
   
   Melding 'overall July collection rate was 83%' vind ik moeilijk re doorgronden, is dit de totale geïncasseerd huur ten opzichte van de totale gefactureerde huur (incl / excl korting)? Opmerkelijk dat deze collection rate buiten Frankrijk lager is dan 83%, omdat Frankrijk op 89% uitkwam.
   
   Al met al duidelijk dat de huurinning over tweede halfjaar 2021 hoger zou moeten liggen dan het eerste halfjaar (tenzij nieuwe covid golven overwaaien), maar dat dit waarschijnlijk nog niet op het gebruikelijke niveau zal zitten.
   
   Hopelijk volgt vlotte normalisatie, met betere vergelijkbaarheid van cijfers (+ scherpere forecasts), dan is meer duidelijk waar het retail vastgoed staat en welk fondsen het beste gepositioneerd zijn voor de toekomst (financieel en strategisch).
9. Branco P 3 september 2021 09:48

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   www.eurocommercialproperties.com/news...
   
   met o.a. drive in cinema, best geinig
10. !@#$!@! 3 september 2021 21:54

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Misschien kunnen we hier een aparte draad over openen op dit forum, maar zal eerst hier posten. Heb even globaal de cijfers van Carmilla doorgenomen.
    
    Het verwachte dividend rendement vind ik wat moeilijk uit te rekenen. Ze geven geen duidelijke DIR resultaten. Ze geven een: "Recurring earnings (€m, excl. IFRS 16 Covid impact) ". Maar deze is substantieel lager door covid. Dus wat ze dan bedoelen met "excl covid impact" is voor mij (en waarschijnlijk vele) een groot raadsel.
    Ze geven ook aan: "Net rental income amounted to €127.9 million in the first half of the year, down 13.2%. The decrease was mainly attributable to the temporary effects of the health crisis, with a 12.2% negative impact on net rental income. "
    Met andere woorden de daling is bijna volledig aan Covid toe te schrijven.
    
    Wat echter wel duidelijk is. In 2020 en ook dit jaar zal Carmilla €1 dividend uitkeren. Dus dat is al ruim 8% op de huidige koers in Covid tijd. Dus we mogen sowieso een stuk meer verwachten vanaf 2022. De basis is €1.50 wat werd uitgekeerd in 2019 en 2018.
    
    Bij de laatste dividenduitkering werd vermeld dat Carrefour + de andere instutionele aandeelhouders die kennelijk ook onderdeel zijn van het bestuur samen 78% !! van het totale kapitaal vertegenwoordigen. Ik zie dit op zich als een plus. Geen WH praktijken. Zij gaven aan om minimaal 50% stockdividend te kiezen voor extra liquiditeiten.
    
    Schulden is totaal geen probleem bij dit fonds. De LTV ligt onder de 40%. Dit ondanks de flinke waardedalingen van bijna 15% in 2 jaar. Dit bijna volledig toe te schrijven aan hogere yields.
    Ze geven aan dat de huidige waardering berust op een exit yield van 6.2%
    Dit is natuurlijk flink hoger dan andere fondsen. Op zich logisch vanwege de geografie (Italie/Spanje) , maar bied ook meer ruimte voor mogelijk groei in betere tijden.
    Bij de laatste half jaar cijfers was er geen echte waardedaling meer namelijk.
    
    Financiering is ook prima op orde. Ze hebben zowel bank als obligatie financiering. Een mix dus. Lijkt mij uitstekend. De rente op de laatst uitgegeven obligatie was 1,625%. Dus een bevestiging dat de schulden geen enkel probleem zijn. Gemiddelde rente is 2%. Praktisch gelijk aan die van ECP.
    
    De huren op vernieuwingen groeien wel (3-4%, maar duidelijk lager als bij ECP. Ze gaven in de jaarcijfers aan dat de rental base 1% was gedaald en bij de halfjaarcijfers weer 0.6%. Dus de huren zijn nu al ruim 1,5% gedaald tov de oude situatie. Dit is dus duidelijk minder dan bij ECP. Een reden voor een kleine korting lijkt mij.
    
    Strategie is wat ik zo op eerste ogen heb gezien prima. Wel ook hier weinig aanpassing kwa totale ruimte. Ze blijven gefocused op ontwikkeling en uitbreidingen die al gepland en verhuurd waren. Maar zetten ook gewoon volledig in op omnichannel. De combinatie van supermarkten en shoppen. Dus past precies in Branco's visie ;-)
    Ze zijn ze bezig met healthcare en een hele keten van tandartsen in hun winkelcentra. Net als apotheken. Dus wat dat betreft zijn ze pro-actief bezig met nieuwe huurders.
    
    De leegstand is 4.3% en bij de laatste cijfers stabiel. Wat niet goed is, maar ook niet heel slechts. Er is geen sprake van een toename.
    
    Daar de ligt gedaalde huren zou ik er dan puur uit voorzichtigheid een verwacht dividend van €1.40 van maken.
    (pre-covid wilde men in 2020 ook €1.50 uitkeren, wat ze daarna verlaagd hebben naar €1)
    
    Er kunnen wat redenen zijn voor de korting. Zo is er de kennelijk lage free-float van het aandeel als 78% in vaste handen is. Wat terug te vinden is in de extreem lage omzet van het aandeel. Veel lager dan ECP ondanks dat er bijna 3 keer zoveel aandelen uitstaan. (-> 146.5 mln)
    De waardedaling ging vrij snel met 15% in 2 jaar, maar was stabiel bij de laatste half jaar cijfers.
    Ook de huren dalen dus wel met 1,6% in 2 jaar en de vraag is hoe dit zal gaan ontwikkelen. Maar lijkt niet zo erg gezien de groei bij nieuwe huurders en verlengingen (3-4%)
    
    Voordeel tov ECP is de uitstekende LTV en cash positie. Er is geen enkele reden om iets te verkopen en daar wordt ook niet over gesproken. Sterker nog in de herfst komen ze met een investeerders dag waarin ze hun toekomstvisie en strategie op de toekomst uit de doeken zullen doen. Ze blijven dus geloven in ontwikkeling en groei. (als een verschuiving naar Health bv kwa huren een goed alternatief bied lijkt mij dat ook zeker mogelijk)
    De yield zijn ook een stuk hoger dan bij ECP, terecht gezien de geografie, maar 6.2% lijkt mij best hoog gezien het feit dat ik geen echt hogere risico's zie. Ze hebben juist de winkelcentra (incl grote supermarkt) die het juist relatief goed blijken te doen. Richting ECP dus.
    
    Het verwacht div. rend bij ECP is 10% (net als bij alle andere fondsen, zelfs WH). Bij Carmilla is deze dan waarschijnlijk €1.40 en met 11.6% dus een stukje hoger. (al vraag ik mij wel af wat die bij MERC nu is gezien de nu gedaalde koers)
    
    Deze kan op zich prima te verklaren zijn door een lichte premie door de dalende huren. Maar ik denk dat belangrijkste verklaring gewoon de lage free-float is. De dagelijkse omzet is bij ECP al extreem laag, maar bij Carmilla nog eens de helft lager.
    Ik zou mijn ECP niet eens in 1 dag kunnen omzetten naar Carmilla als ik dat zou willen , vanwege die lage omzetten :-)
    
    Carmilla is wel in Parijs genoteerd, dus zit ik natuurlijk wel weer met die Franse dividend-tax en transactietax.
    Maar anders zou ik zeker uit risico-spreiding wat ECP kunnen omruilen naar Carmilla.
    Moet nog even overdenken of die spreiding die taxen waard is.
    
    Wat vind jij Branco ? ( en anderen natuurlijk :-)
    
11. !@#$!@! 3 september 2021 22:15

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Vergeet ik bijna nog de verwatering. Die is zo'n 7% als ik het goed heb. 146.5 mln nu tegen 136.5 mln in 2019 (en 2018)
    
    Dus op basis van de verwatering is verwacht div. rend. al gezakt naar 0.93 * €1.50 = €1.40
    Met dalende huren dan €1.30 ? (geen idee wat de ruimte is kwa uitbetalingspercentage kwa DIR)
    
    Dat doet de korting alweer slinken en wordt het verwacht div. rend. 11% op de huidige koers. 1% hoger dan ECP.
    
    Wel is het zo dat in betere tijden en bij geloof in een herstel de kansen bij Carmilla een stuk hoger zijn.
12. Branco P 4 september 2021 11:30

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ik heb 300 aandelen CAR, ingekocht tegen gemiddeld 12,40 en ik denk inderdaad dat het aandeel te laag koerst op het moment.
    
    Een aantal opmerkingen:
    
    1. CAR heeft de hypermarktunits NIET in Eigendom, daarom moet je die NIY vergelijken met vergelijkbare objecten die ECP in bezit heeft waarbij EPC ook NIET eigenaar is van de hypermarktunit (de navolgende NIY's zijn van juni 2019 dus zijn sindsdien ietsje gestegen):
    
    * Les Atlantes: 5,4% (zal thans ca. 5,7% zijn)
    * MoDo 5,8% (zal thans ca. 6,1% zijn)
    * Les Portes 5% (zal thans ca. 5,3% zijn)
    * Grand A 6,1% (zal thans ca. 6,4% zijn)
    * Il Castello 5,5% (zal thans ca. 5,7% zijn)
    * Curno 5,9% (zal thans ca. 6% zijn)
    * Cremona 6,2% (zal thans ca. 6,3% zijn)
    * I Portali 5,7% (zal thans ca. 5,8% zijn)
    
    Dus die NIY van gemiddeld 6,2% bij CAR lijkt mij prima. Als de leegstand weer gaat afnemen, dan zie ik wel vanaf nu weer waardestijging (en dus geen verdere daling, die je bijvoorbeeld bij URW wel nog kunt verwachten).
    
    2. Heb je die Hypermarkten WEL in eigendom, dan heb je natuurlijk grote stabiele huurders waarvan de huurinkomsten vrijwel zeker zijn EN die huurders betaalden ook lekker de huur door in Coronatijd en hadden toen extra mooie omzetten. Dus je hebt bij CAR wel het voordeel van de aanwezigheid van de Carrefour Hypermarkten maar je hebt wel de pech dat je ze niet in eigendom hebt. Kennelijk zijn die allemaal nog in bezit van Carrefour zelf en heeft men in het verleden alleen de "bijbehorende winkelpassages" naar de beurs gebracht (CAR). Als je in de laatste jaarrekening kijkt, dan vind je een mooi overzicht van alle objecten en ook welk % van het totale winkelcentrum in bezit is van CAR. In de meeste gevallen is dat ruim minder dan 50%, dus niet alleen de Hypermarktpanden zijn nog in eigendom bij Carrefour, maar mogelijk ook nog bepaalde andere delen (ik vermoed bijvoorbeeld bepaalde Big Box units die later bijgebouwd zijn op de parkeerplaatsen, zoiets. Ik ben er niet in detail ingedoken, maar ik vermoed (weet vrijwel zeker) dat derhalve ook de meeste parkeerplaatsen in eigendom zijn (gebleven) van Carrefour en dat CAR dus echt hoofdzakelijk alleen de "bijbehorende winkelpassages" in eigendom heeft. Dat geldt uieraard niet voor de projecten die men later heeft aangekocht, maar voor de winkelcentra die bij de beursgang destijds in bezit waren lijkt mij dat wel het geval. Mercialys heeft dan weer wel de Casino Hypermarktunits in eigendom. Dat was ook de reden waarom ik Mercialys destijds interessanter vond dan CAR, maar de Casino Hypermarkten liepen het afgelopen jaar wat minder lekker en op korte termijn beïnvloedt dat denk ik ook de koers van Mercialys, hoewel die Casino Hypermarkten in een negatief scenario nog altijd grotendeels overgenomen gaan worden door een concurrent ga je in zo'n geval als eigenaar (Mercialys) wel altijd even last krijgen van lagere huurinkomsten (faillissement Casino en partij die Casino overneemt wil in het begin huurkorting hebben en je kunt dan niet anders dan Ja zeggen).
    
    3. De jaarrekeningen van CAR geven wel uitvoerig veel informatie over de objecten en de huurders en dat is wat mij betreft een positief gegeven. CAR geeft aan, naar eigen maatstaven, in 64% van de gebieden de "leader" te zijn in een verzorgingsgebied en in 25% van de gebieden "joint leader". Voor wat het waard is, is dat positief. En verder heeft men 129 locaties in Frankrijk én in Spanje 78 locaties dus voor expanderende retailers die graag op Hypermarktlocaties zitten is CAR een interessante partij om zaken mee te doen. Verder heeft men ook een overzicht van de 15 grootste huurders en de grootste huurder is Inditex met slechts 1,8% van de huur. De 15 grootste huurders zijn slechts goed voor 18,7% van de huur. Dus CAR heeft een zeer goed gespreid huurdersbestand en is (naast de afhankelijkheid van Carrefour) niet afhankelijk van een paar grote huurders. Verder is het aandeel van Health & Beauty huurders 18,6% en het aandeel Food & Restaurant huurders toch ook nog 13,1% dus dat vind ik een aardig mooi aandeel voor die branches. Tot slot ook een zeer mooi gespreid expiratieschema qua einddata huurcontracten. Dus ik zie zeker ook positieve kenmerken (waar waarschijnlijk bijna niemand anders oog voor heeft op dit moment)
    
    4. Die leegstand van 4,3% is exclusief ca. 2,5% "strategische leegstand" (voor projectontwikkelingen) en die was dus wel toegenomen het laatste jaar, dus ik denk dat men deels een klein beetje creatief geweest is met de presentatie van de leegstand want zo snel kun je nu ook weer niet nieuwe concrete projectontwikkelingen opzetten lijkt mij, maar de accountant zal er bij de jaarrekening 2021 wel goed naar kijken me dunkt dus al te creatief zullen ze ook weer niet geweest zijn.
    
    5. Qua rent collection Frankrijk geldt ook bij CAR dat er gewacht wordt op informatie t.a.v. tegemoetkoming door de Franse overheid. Mijn gevoel zegt daarbij: hoe langer het duurt voordat hieromtrent duidelijkheid komt, hoe lager die overheidssteun uit zal gaan pakken (immers, als er niemand is omgevallen of dreigt om te vallen, is er ook niet veel steun nodig).
    
    Collection rate
    The collection rate for first-half rents stood at 69.3% as of 19 July 2021 (5.5 percentage points higher than at end-June 2021), the delay being due to the impact of tenants anticipating a financial support package in France. This support package represents excellent news that are expected to accelerate collection.
    
    6. Tot slot, je kent mijn visie op de toekomst van winkelcentra en welk type winkelcentra in mijn ogen het beste gaat passen in de multi-channel-strategie van de retailers en dat zijn niet de winkelcentra van URW maar juist wel het type winkelcentra dat CAR in bezit heeft. Dus wat dat betreft zit ik comfortabeler in CAR dan in URW wat mij betreft.
13. Branco P 4 september 2021 11:48

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    De grote afhankelijkheid van 1 Hypermarktexploitant heeft ECP dus niet en ECP heeft 15 van de 26 Hypermarkten in eigen bezit, dus ruim de helft.
    
    Die 26 Hypermarkten zijn:
    
    5x Iper Coop (Italië)
    4x ICA Maxi (Zweden)
    3x Casino Géant
    3x Carrefour (waarvan 1 in Italië)
    3x Coop (Zweden)
    2x Migros
    1x Auchan
    1x City Gross
    1x E.Leclerc
    1x Match
    1x Panorama
    1x Spazio Conad
    
    Met de eigenaar van Iper Coop zit ECP tevens in de joint venture m.b.t. Fiordaliso dus mede gezien het aantal Hypermarkten van Iper in de ECP winkelcentra zal ECP redelijk friendly zijn met Iper. Je zou ook kunnen zeggen dat daar in Italië toch nog wel een behoorlijke afhankelijkheid is. Gelukkig zijn de Iper Hypermarkten hele mooie Hypermarkten.
    
    In Zweden zijn ICA Maxi en Coop de twee beste Hypermarkten.
14. Branco P 4 september 2021 12:52

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ik zit een beetje te browsen op de site van Mercialys en bekijk twee onlangs doorgevoerde herontwikkelingen en stuit op deze in Rennes:
    
    www.mercialys.com/projet/grand-quartier
    www.mercialys.com/uploads/projets/doc...
    www.mongrandquartier.com/enseigne/ele...
    www.ouest-france.fr/bretagne/rennes-3...
    
    De voormalige Casino Geant Hypermarkt is daar onlangs dus gesplitst in twee units en daarin exploiteren nu een E.Leclerc Hypermarkt en een Boulanger Electronicazaak. Voor het winkelcentrum zelf is dat een hele mooie ontwikkeling. De totale verbouwing duurde 6 maanden dus daar zit ongetwijfeld een stukje verlies voor de eigenaar. Maar met E.Leclerc én een uitgebreid en gemoderniseerd winkelcentrum (met slechts een enkele unit leeg) nu een mooi stukje eigendom van Mercialys.
    
    Dit om aan te geven dat goede Hypermarktlocaties altijd zullen worden overgenomen.
    
    
15. !@#$!@! 4 september 2021 15:07

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    Branco P schreef op 4 september 2021 11:30:

    Ik heb 300 aandelen CAR, ingekocht tegen gemiddeld 12,40 en ik denk inderdaad dat het aandeel te laag koerst op het moment.
    
    Een aantal opmerkingen:
    
    1. CAR heeft de hypermarktunits NIET in Eigendom, daarom moet je die NIY vergelijken met vergelijkbare objecten die ECP in bezit heeft waarbij EPC ook NIET eigenaar is van de hypermarktunit (de navolgende NIY's zijn van juni 2019 dus zijn sindsdien ietsje gestegen):
    
    Dus die NIY van gemiddeld 6,2% bij CAR lijkt mij prima. Als de leegstand weer gaat afnemen, dan zie ik wel vanaf nu weer waardestijging (en dus geen verdere daling, die je bijvoorbeeld bij URW wel nog kunt verwachten).
    
    4. Die leegstand van 4,3% is exclusief ca. 2,5% "strategische leegstand" (voor projectontwikkelingen) en die was dus wel toegenomen het laatste jaar, dus ik denk dat men deels een klein beetje creatief geweest is met de presentatie van de leegstand want zo snel kun je nu ook weer niet nieuwe concrete projectontwikkelingen opzetten lijkt mij, maar de accountant zal er bij de jaarrekening 2021 wel goed naar kijken me dunkt dus al te creatief zullen ze ook weer niet geweest zijn.
    

    Ah, kijk daar had ik geen idee van. Bedankt voor de uitleg. Dat plaatst dingen idd in een ander perspectief.
    
    Plus dat van die leegstand had ik helemaal gemist. Bij MERC gaven ze de truc iig nog redelijk duidelijk aan waardoor ik dat zag. Bij CAR zag ik het helemaal over het hoofd. Sneaky basterds.
    
    Tja, met huren die dus wel degelijk dalen en dus wel stijgende leegstand van 6.8% zal ik nog wat van het verwachte dividend af moeten halen, samen met de verwatering.
    Dat plaatst alle groeiplannen en ontwikkelingsplannen ook in ander perspectief. Want dan komt ook hier de stugheid van de sector duidelijk naar voren omdat er met geen enkel woord wordt gesproken over het doen afnemen van de winkeloppervlakte via herontwikkeling. (misschien in de herfst bij de presentatie van het nieuwe plan? al denk ik van niet.)
    
    Alhoewel ik geen precieze rekening kan maken omdat de DIR in elk jaar nogal onduidelijk is lijkt ook hier het geschat div. rend. dan richting de 10% te gaan. Misschien wel iets hoger. Maar met zo'n leegstand en dalende huren vind ik dat dan terecht.
    Je ziet het bij MERC ook na de laatste cijfers. De koers doet het duidelijk slechter. Dus het lijkt dat deze 2 fondsen gewoon in lijn zijn.
    Zeker icm de franse taxes zie ik daarom geen reden tot spreiding.
    
    Op zich wel mooi dat de waardering van de hele sector gelijk is.
    ECP blijft nog steeds duidelijk de beste kans/risico verhouding wat dat betreft.
16. Branco P 4 september 2021 16:11

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    De leegstand die er niet is hoef je ook niet op te lossen, dat is een voordeel dat ECP heeft in vergelijking met de rest van de sector. En daardoor de grootste kans dat de huren op peil blijven. Dat neemt niet weg dat een klein beetje spreiden nooit verkeerd hoeft te zijn mits je een beetje kijkt welk aandeel wel en welk aandeel niet.
17. !@#$!@! 4 september 2021 16:17

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Zonder franse taxes had ik misschien ook wel gedaan. En spreiden naar WH en URW is geen optie natuurlijk ;-).
18. Branco P 5 september 2021 10:34

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    WHA zou wel een optie kunnen worden zodra ik het idee krijg dat de bedoeling echt was om Frankrijk af te stoten en de NL portefeuille bewust zo laag mogelijk de waarderen als startpunt voor de groei die WHA door gaat maken. Op dit moment ben ik daarvan nog niet overtuigd en kan het ook net zo goed zijn dat de hele toko uitverkocht wordt. Er zijn immers objecten in NL verkocht die prima in de toekomststrategie pasten... en ook nog eens tegen bizar lage prijzen... met name dat vind ik vreemd.
    
    Maar ook de 3 van de 4 verkochte Franse objecten passen juist perfect in de Strategie en al die objecten liggen in Noord-Frankrijk, dus die waren prima vanuit WH België te managen geweest. En Bordeaux ligt nu juist helemaal uit de richting en past ook niet in die toekomstvisie van WHA. Dus als het aan mij had gelegen hadden ze Bordeaux en één object in Rouen tegen 40% discount verkocht en de overige 4 objecten gehouden. Omdat ze prima in de toekomstvisie passen en ook prima te managen zijn door het Belgische management (men spreekt de taal én er is behoorlijke overlag in retailers die in FR en BE exploiteren).
    
    Nu ik er wat langer over nadenk zal het waarschijnlijk nooit wat gaan worden met WHA ;-) Maar is blijf het volgen.
19. Branco P 5 september 2021 10:43

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    !@#$!@! schreef op 4 september 2021 16:17:

    Zonder franse taxes had ik misschien ook wel gedaan. En spreiden naar WH en URW is geen optie natuurlijk ;-).
    

    Goed dat je het zegt, ik heb Binck zojuist een e-mail gestuurd met de vraag of de dienst die zij leveren rondom Franse Dividendbelasting ook overgenomen wordt door Saxo.
    
20. Branco P 5 september 2021 12:02

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ik heb een rondje plattegronden-update in het draadje van Apestaartje gezet. Gaat de goede kant op allemaal. Etrembierres en Woluwe, dat zijn de winkelcentra die ik wat extra in de gaten houdt. Daarvan is Woluwe uiteraard wel wat relevanter voor het succes van ECP in de toekomst (want vertegenwoordigt 11% van de huur c.q. 15% van de waarde). Daarom ben ik ook blij met de 95% rent collected over H1 2021 in Woluwe c.q. 98% rent collected na afrek van verleende huurkortingen in H1.
    
    Met de nabetalingen in Frankrijk en Italië zal het (groten)deels goedkomen en een stukje niet ontvangen huur zul je daar nog extra afboeken (een paar miljoen wellicht), maar dat doet er dan niet meer toe. Wat we simpelweg niet willen hebben zijn nieuwe lockdowns de komende winter. Als we komende winter een "normale" black friday en een normaal kerstseizoen mogen hebben zonder restricties, dan gaan de omzetten van de ondernemers in de winkelcentra pieken. Ik kijk daar wel naar uit overigens!