Lamsrust schreef op 31 mei 2022 14:09:
[...]
URW management heeft op de Investor Day tamelijk zelfverzekerd gezegd dat ze ervan overtuigd zijn de financiële blootstelling aan de USA bezittingen fors af te kunnen bouwen tegen het einde van 2023. Daar kan het management nu na precies 2 maanden niet opeens op terugkomen, want dan verliest de markt het vertrouwen in het nieuwe management.
Mijn actieplan zou als volgt zijn:
- sleutels inleveren van US regionals die op kantje default staan onder de CMBS (Trumbull/Wheaton), omdat bij verkoop waarschijnlijk minder opbrengst wordt gegenereerd dan de openstaande CMBS schuld;
- idem t.a.v. Westfield Montgomery waarvan de waarde niet ver af zal liggen van de CMBS schuld ad USD 350 mln, tenzij een ontwikkelaar instapt in de mixed-used plannen waardoor een forse financiele upside ontstaat;
- overige US regionals met 30% korting op de boekwaarde verkopen tegen een gemiddelde niy van 10.0%.
Na deze stappen heeft URW:
- 1 mall in Seattle;
- 1 mall in Chicago;
- 2 malls in NY;
- 8 malls in Californie (SF/LA/San Diego).
Mijns inziens kan het management team dan fors gereduceerd worden en geconcentreerd in Californie met een hub in NY, zodat fors op de overhead wordt bespraard.
Het boekverlies van deze deal zou plm. EUR 500 miljoen zijn, waarvan EUR 300 mln kan worden weggesteept tegen een boekwinst bij een tender op uitstaande bonds met een resterende looptijd van 10 jaar.
Per saldo dan een boekverlies van EUR 200 mln., i.e. plm .10% van de laatste boekwaarde van EUR 1.6 mrd US regionals plus (ingeschat) EUR 0.3 mrd Westfield Montgomery om verlost te worden van alle US regionals en de slechtste flagship alsmede van nominaal EUR 1.7 mrd schuld. URW heeft dan in de USA nog louter A malls waarvan de helft absolute topkwaliteit is.
Dan heeft URW management vervolgens ruim de tijd om te beoordelen wat te doen met de flagships zonder teveel aandeelhouderswaarde te vernietigen. Mijn voorkeur zou het dan hebben wat investeerders erbij te zoeken die op een niy van 5.5% voor de helft willen instappen. Dan wordt er nog eens EUR 3.7 mrd cash vrijgemaakt en blijft de LTV ook onder controle.
Eventueel nog 1 extra jaar dividend inhouden of over periode van 2 jaar helft van regulier dividend uitkeren, zodat de LTV na aflossing hybrid onder de 40% komt.