Lamsrust schreef op 14 juni 2022 19:06:
VAN EEN STEVIGE RECESSIE HEBBEN ALLE WINKELCENTRA LAST, DOCH IK VERMOED MOTN LATER DAN ALMERE EN ZOETERMEER. ALS EEN GEMIDDELD GEZIN OP ZATERDAG E 500 WIL UITGEVEN ZULLEN ZE DAT EERDER IN DE MOTN WILLEN DOEN DAN IN WAT MINDERE CENTRA.
MotN is een luxe product grotendeels gericht op beleving / branding en trekt bezoekers die de auto pakken voor een grote(re) rit en leunt in mindere mate op de dagelijkse boodschappen. Mensen kunnen er ook voor kiezen om juist dichterbij huis te shoppen of wat te gaan drinken bij een recessie en lagere koopkracht, omdat dat tegen lagere kosten mogelijk is. Daarnaast kennen Almere en Zoetermeer veel lagere huren, en staat dit tegen hogere yields en veel lagere waarde (per m2) in de boeken, liggen de kasstromen bij MotN (per € boekwaarde) verder in de toekomst, en biedt conversiepotentieel een bodem (er blijft een woningtekort, ook bij recessie, de € 1.700 per m2 is veel lager dan een m2 wonen in Almere). Daarmee ben ik niet overtuigd dat MotN meer waardevast zal blijken in geval van een stevige recessie. Het zou een aardige testcase zijn, maar liever geen stevige recessie.
IK WACHT OP DE ANALYSE VAN BRANCO P INZAKE DE KWALITEIT VAN DE ASSET OP DE VLOER IN HOEVERRE HIER WEL OF NIET EEN GOEDE DEAL IS GEDAAN. FEIT DAT ONAFHANKELIJKE TAXATEURS DE WAARDE AL JAREN NAAR BENEDEN BIJSTELLEN IMPLICEERT DAT ER FORSE HUURDRUK WAS EN VOORZIEN WAS HETGEEN OOK BLIJKT UIT MIJN CIJFROVERZICHT.
Koper en verkoper zullen een alletwee goede deal hebben / melden, koper heeft een leuk object met potentieel tegen relatief lage prijs en verkoper URW kan hiermee de schuldlast verlagen en zich beter focussen op de dominante megamall strategie. Dalende winkelhuren en een m2 waardering ver beneden andere invulling van het vastgoed (woningen doen 2-3x zoveel) geeft aan dat een veel diepere (waarde) bodem niet goed mogelijk is. Voor URW vervelend dat een partij als Wereldhave niet meer actief is om het vastgoed op te pakken op basis van verbeterende winkelhuren, en dit nu kwijt moet aan handige lokale investeerders/ontwikkelaars die niet teveel zullen betalen omdat de winkel fantasie (> stijgende winkelhuren) er wel uit is.