UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

1. Grijze_massa 30 november 2022 12:07

   auteur info

   • Grijze_massa

     Lid sinds: 11 dec 2020

     Laatste bezoek: 05 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 60

     Gegeven: 23

   •    Aantal posts: 112

   Kijk, zo kennen we URW weer: van +1% naar -2% in anderhalf uur tijd, om uiteraard weer het slechtste jongetje van de klas te zijn. Wat is dit aandeel toch onderhevig aan algoritmische handel
2. tradersonly 30 november 2022 12:17

   auteur info

   • tradersonly

     Lid sinds: 25 feb 2016

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1159

     Gegeven: 363

   •    Aantal posts: 3.067

   Technisch kan het nog wel even ietsje onder de 50 verwacht ik. Williams%r koelt nu het hardste af. 50 daags gemiddelde iets boven de €47.
3. Neunelf4S 30 november 2022 12:18

   auteur info

   • Neunelf4S

     Lid sinds: 01 sep 2022

     Laatste bezoek: 13 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 525

     Gegeven: 477

   •    Aantal posts: 1.103

   quote:

   Grijze Massa schreef op 30 november 2022 12:07:

   Kijk, zo kennen we URW weer: van +1% naar -2% in anderhalf uur tijd, om uiteraard weer het slechtste jongetje van de klas te zijn. Wat is dit aandeel toch onderhevig aan algoritmische handel
   

   Klopt. En de kleine man die een paar centen wil verdienen is daarmee weer de Sjaak.
4. !@#$!@! 30 november 2022 12:33

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Klep deed hetzelfde met een daling van 3,5% in 1,5 uur. Net als MERC en ECP.
   De hele sector tegelijk dus.
5. Calendar 30 november 2022 13:51

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   Angst voor de speech van Powell, die mogelijk invloed heeft op de renteverwachtingen.
6. Calendar 30 november 2022 19:50

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   Powell says Fed can “moderate the pace” of future rate increases due to lagged effect of past hikes
   Federal Reserve chairman Jerome Powell told an audience at the Brookings Institution Wednesday that the central bank can afford to ease back on its tighter monetary policy at its December meeting (due to wrap up Dec. 14).
   
   The lagged effect of higher rates already taken in 2022, plus the drawing down of the size of the Fed’s balance sheet through quantitative tightening, mean “it makes sense to moderate the pace of our rate increases as we approach the level of restraint that will be sufficient to bring inflation down,” Powell said.
   
   “The time for moderating the pace of rate increases may come as soon as the December meeting,” said the 69-year-old Fed chair.
   
   In response to Powell remarks, the S&P 500 quickly gained to about 3970 vs about 3950 before the address.
7. Calendar 30 november 2022 20:03

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   www.cnbc.com/2022/11/30/fed-chair-jer...
8. Calendar 30 november 2022 21:56

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   Zullen de shorters morgen snel draaien en zien we de 53 weer?
9. roel 30 november 2022 22:08

   auteur info

   • roel

     Lid sinds: 12 okt 2021

     Laatste bezoek: 28 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 61

     Gegeven: 47

   •    Aantal posts: 186

   knalt morgen weer omhoog, denk wel.met 4 tot 5 procent... (Daling was onterecht, gezien de rente en nederlandse aandelen op ws +2.7 procent)
10. junkyard 30 november 2022 22:59

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    www.bnnbloomberg.ca/european-landlord...
11. Neunelf4S 30 november 2022 23:55

    auteur info

    • Neunelf4S

      Lid sinds: 01 sep 2022

      Laatste bezoek: 13 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 525

      Gegeven: 477

    •    Aantal posts: 1.103

    quote:

    roel schreef op 30 november 2022 22:08:

    knalt morgen weer omhoog, denk wel.met 4 tot 5 procent... (Daling was onterecht, gezien de rente en nederlandse aandelen op ws +2.7 procent)
    

    Ain't gonna happen!
12. HCohen 1 december 2022 06:41

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3639

      Gegeven: 3473

    •    Aantal posts: 5.313

    URW verwelkomt Nike en H&M Home in Stadshart Amstelveen
    vastgoedjournaal.nl/news/57845/urw-ve...
    30 november 2022
    
    H&M Home zal zich middels een shop-in-shop concept als nieuw merk in het overdekte winkelcentrum Stadshart Amstelveen vestigen. En ook Nike, dat al enige tijd op het verlanglijstje van de bezoekers stond, zal een brandstore openen. Daarnaast heeft een prominente huurder langjarig het contract verlengd.
13. Ortega 1 december 2022 15:55

    auteur info

    • Ortega

      Lid sinds: 03 feb 2004

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 390

      Gegeven: 1115

    •    Aantal posts: 2.431

    quote:

    Neunelf4S schreef op 30 november 2022 23:55:

    [...]
    
    Ain't gonna happen!
    

    teleurstelling op teleurstelling al die Vastgoedfondsen.
14. Lamsrust 1 december 2022 16:18

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3813

      Gegeven: 596

    •    Aantal posts: 2.832

    Ik vrees dat de teleurstelling nog wel even gaat aanhouden. Zie onderstaand stuk van ABN AMRO dat het in het kort heel helder uitlegt. M.a.w. de grote instituten gaat stilzitten, uit het raam kijken en afwachten totdat (i) de marktrente daalt (en de economie niet tegelijkertijd in een forse recessie belandt) of (ii) de prijzen zich aanpassen aan de nieuwe status quo. Ad (i) gezien de uitspraken van de FED verwacht in nog geen lagere langjarige rente dan nu, i.e. de rente gaat eerst nog omhoog om vervolgens weer te kunnen dalen; m.a.w. een lagere rente al er niet veel eerder dan in 2024 zijn. Ad (ii) er zijn altijd partijen die geld nodig hebben en wel met de prijzen moeten zakken om aan financieringscondities of andere overeenkomsten te voldoen, i.e. de marktprijzen zullen dalen.
    
    Wat staat URW management dan te doen m.b.t. (i) de US flag chips, (ii) de US regionals en (iii) de resterende EUR 800 miljoen van het EU sales programma?
    Ad (i): US flagships zijn te omvangrijk en waardevol om met korting te gaan verkopen, dus er wordt doorgewerkt op operationele optimalisatie in afwachting van verbeterde marktomstandigheden;
    Ad (ii): US regionals hebben nog een boekwaarde van plm. USD 1.45 mrd. Wellicht toch overwegen om een aantal centra selectief te verkopen met een discount, zeker waar het centra betreft waar de waarde vooral in de herointwikkelingsmogelijkheden zit;
    Ad (iii): EUR 800 mln sales program. Ook hier wellicht overwegen om selectief kleinere malls met korting te verkopen om de LTV te laten zakken.
    Verder dividendinhouding jaar verlengen tot en met 2024, i.e. eerste dividenduitkering in mei 2025 en geen nieuwe CAPEX projecten meer starten. Voordeel van de hoge inflatie is dan stijging van de huren (mits de economie niet in een diepe recessie komt) terwijl de schulden nominaal gelijk blijven.
    
    Als aandeelhouder zal de zit in de wachtkamer nog wat langer worden, we zitten er zowat samen met de Galapagos aandeelhouders in, in afwachting van positieve ontwikkelingen.
    
    BRON: ABN AMRO Research
    
    De kapitaalkosten zijn aanzienlijk gestegen, waardoor investeringen in onroerend goed worden ontmoedigd
    
    De stijgende rente op bedrijfsobligaties en de dalende aandelenkoersen hebben vastgoedbeleggers in een lastig parket gebracht. Wij kijken naar de openbare markten om een idee te krijgen van de mate waarin deze zijn gestegen. Vorig jaar bedroeg het all-in rendement op een 10-jaars BBB+ obligatie voor een residentiele vastgoeduitgever 1,1%. Vandaag is het gestegen tot 4,7%. De impliciete kosten van eigen vermogen voor vastgoedemittent Vonovia zijn in dezelfde periode gestegen van 4,7% tot 8,6%. Dit zijn markttarieven, maar hun rol als leidraad voor kapitaalkosten mag niet worden gebagatelliseerd, aangezien beleggers deze rendementen kunnen behalen door hun geld in te zetten op openbare markten. Het duidelijke probleem is dat de markten voor reële activa niet in dezelfde mate zijn gecorrigeerd. Wanneer wij bijvoorbeeld een hypothetische EUR 100 investeren in Nederlands residentieel vastgoed tegen 4,0% bruto aanvangsrendement (gebaseerd op de laatste NVM-gegevens), een redelijke huur- en waardegroei van 3% per jaar, en een exit in 10 jaar, krijgen wij het resultaat van de netto contante waarde (Net Present Value, NPV of NCW) en de interne rentevoet (Internal Rate of Return, IRR) zoals weergegeven in onderstaande tabel. De IRR schat in feite het rendement van een investering en wordt daarom gebruikt om de aantrekkelijkheid van een investeringsmogelijkheid te beoordelen. Als vuistregel geldt dat als de IRR boven de kapitaalkosten ligt, het rendement van de investering hoger is dan de kosten ervan en de investering vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk wordt.
    
    Onze verdisconteringsvoet is gebaseerd op een 50/50 kapitaalstructuur met vreemd en eigen vermogen, waarbij we uitgaan van de eerder genoemde 4,7% kosten van vreemd vermogen (3,9% na belastingen) en 8,6% kosten van eigen vermogen. Aangezien de IRR van 6% onder de gewogen kapitaalkosten van 6,26% ligt en de som resulteert in een negatieve netto contante waarde (NVP of NCW), is het duidelijk dat investeerders van deze transactie zullen afzien. Wij menen dat deze dislocatie tussen markttarieven en vastgoedwaarden zichtbaar is in verschillende sectoren van de vastgoedsector, zodat 2023 een jaar zou kunnen worden met beperkte vastgoedtransacties vanuit grote vastgoedinvesteerders. Tenminste totdat de waarderingen van de reële activa dalen of de marktrente begint te dalen. Maar wanneer de waarde van vastgoed aanzienlijk daalt, zullen investeerders waarschijnlijk voorrang geven aan schuldafbouw in plaats van aan nieuwe investeringen. Gezien centrale banken nog steeds zullen verkrappen in de eerste helft van 2023, lijkt een daling van openbare markttarieven niet haalbaar.
15. HCohen 1 december 2022 16:44

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3639

      Gegeven: 3473

    •    Aantal posts: 5.313

    Iets meer details
    
    Stadshart Amstelveen breidt uit met grote retailmerken
    30 november 2022
    www.scn.today/stadshart-amstelveen-br...
    
    Unibail-Rodamco-Westfield is trots aan te kondigen dat vooraanstaande retailers zich gecommitteerd hebben aan de ontwikkeling van Stadshart Amstelveen. Zo zal Nike een nieuwe brand store openen en H&M zal een H&M HOME shop-in-shop toevoegen met zijn eigen winkelpui. Het huidige oppervlak wordt hiermee uitgebreid tot in totaal meer dan 2.500m².
    
    Verder kondigt Unibail-Rodamco-Westfield aan dat één van haar belangrijkste anchors, de Bijenkorf, zich langdurig aan Stadshart Amstelveen heeft verbonden.
    
    Stadshart Amstelveen populair
    “We zijn trots te mogen melden dat de nieuwe merken het winkelaanbod in Stadshart Amstelveen komen versterken”, aldus Olaf Hoff, Head of Leasing Nederland, van Unibail-Rodamco-Westfield. “Nike is een winkel die al een tijd op het verlanglijstje van onze bezoekers stond. Het feit dat de H&M uitbreidt met H&M HOME bewijst weer dat Stadshart Amstelveen een belangrijke plek is waar veel bezoekers op afkomen. Het commitment dat de Bijenkorf geeft, sluit goed aan bij onze missie om iedere bezoeker een exclusieve en kwalitatief hoogstaande winkelervaring in de metropoolregio Amsterdam te bieden. Wij kijken uit naar fijne samenwerkingen en een mooie toekomst voor Stadshart Amstelveen.”
16. !@#$!@! 1 december 2022 17:01

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    Lamsrust schreef op 1 december 2022 16:18:

    Maar wanneer de waarde van vastgoed aanzienlijk daalt, zullen investeerders waarschijnlijk voorrang geven aan schuldafbouw in plaats van aan nieuwe investeringen. Gezien centrale banken nog steeds zullen verkrappen in de eerste helft van 2023, lijkt een daling van openbare markttarieven niet haalbaar.[/i]
    

    Sinds ik in REITS zit merk ik dat de koersen erg afhangen van de verwachte waardeontwikkeling van het bezitte vastgoed (winkelcentra). Dus zolang die verwachting niet veranderd hoef je niet veel hogere koersen te verwachten.
    (relatief, koersen zullen natuurlijk gewoon op en neer blijven bewegen)
    
    De 5% omzet daling in reële termen helpt natuurlijk ook niet mee, omdat de inflatie dan niet bijgehouden kan worden voor de huurverhogingen.
17. Superdude 1 december 2022 17:23

    auteur info

    • Superdude

      Lid sinds: 09 nov 2011

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 96

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 1.102

    En wanneer gaat dat aandeel hier eens iets opleveren, mijn geduld raakt op!
18. Lamsrust 1 december 2022 21:00

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3813

      Gegeven: 596

    •    Aantal posts: 2.832

    quote:

    Superdude schreef op 1 december 2022 17:23:

    En wanneer gaat dat aandeel hier eens iets opleveren, mijn geduld raakt op!
    

    Snel geld verdienen met vastgoed vereist extreem veel geduld. Je moet lang genoeg wachten totdat de markt op een bodem komt en vervolgens moet je niet te snel verkopen maar ook niet te laat.
    Normaal geld verdienen met vastgoed vereist met name doorzettingsvermogen, i.e. niet naar de boekwaarde kijken maar naar de cash flows en die jaarlijks iets verhogen. Daar is URW nu weer mee bezig, alleen zij hebben een zogenoemde Altlast namelijk een te hoge schuld t.g.v. een misstap van het vorige management. Die schuld zal eerst omlaag gebracht moeten worden alvorens de dividenden gaan stromen.
19. Calendar 1 december 2022 21:08

    auteur info

    • Calendar

      Lid sinds: 18 feb 2019

      Laatste bezoek: 01 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2746

      Gegeven: 768

    •    Aantal posts: 6.934

    quote:

    Lamsrust schreef op 1 december 2022 16:18:

    BRON: ABN AMRO Research
    
    De kapitaalkosten zijn aanzienlijk gestegen, waardoor investeringen in onroerend goed worden ontmoedigd
    
    De stijgende rente op bedrijfsobligaties en de dalende aandelenkoersen hebben vastgoedbeleggers in een lastig parket gebracht. Wij kijken naar de openbare markten om een idee te krijgen van de mate waarin deze zijn gestegen. Vorig jaar bedroeg het all-in rendement op een 10-jaars BBB+ obligatie voor een residentiele vastgoeduitgever 1,1%. Vandaag is het gestegen tot 4,7%. De impliciete kosten van eigen vermogen voor vastgoedemittent Vonovia zijn in dezelfde periode gestegen van 4,7% tot 8,6%. Dit zijn markttarieven, maar hun rol als leidraad voor kapitaalkosten mag niet worden gebagatelliseerd, aangezien beleggers deze rendementen kunnen behalen door hun geld in te zetten op openbare markten. Het duidelijke probleem is dat de markten voor reële activa niet in dezelfde mate zijn gecorrigeerd. Wanneer wij bijvoorbeeld een hypothetische EUR 100 investeren in Nederlands residentieel vastgoed tegen 4,0% bruto aanvangsrendement (gebaseerd op de laatste NVM-gegevens), een redelijke huur- en waardegroei van 3% per jaar, en een exit in 10 jaar, krijgen wij het resultaat van de netto contante waarde (Net Present Value, NPV of NCW) en de interne rentevoet (Internal Rate of Return, IRR) zoals weergegeven in onderstaande tabel. De IRR schat in feite het rendement van een investering en wordt daarom gebruikt om de aantrekkelijkheid van een investeringsmogelijkheid te beoordelen. Als vuistregel geldt dat als de IRR boven de kapitaalkosten ligt, het rendement van de investering hoger is dan de kosten ervan en de investering vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk wordt.
    
    Onze verdisconteringsvoet is gebaseerd op een 50/50 kapitaalstructuur met vreemd en eigen vermogen, waarbij we uitgaan van de eerder genoemde 4,7% kosten van vreemd vermogen (3,9% na belastingen) en 8,6% kosten van eigen vermogen. Aangezien de IRR van 6% onder de gewogen kapitaalkosten van 6,26% ligt en de som resulteert in een negatieve netto contante waarde (NVP of NCW), is het duidelijk dat investeerders van deze transactie zullen afzien. Wij menen dat deze dislocatie tussen markttarieven en vastgoedwaarden zichtbaar is in verschillende sectoren van de vastgoedsector, zodat 2023 een jaar zou kunnen worden met beperkte vastgoedtransacties vanuit grote vastgoedinvesteerders. Tenminste totdat de waarderingen van de reële activa dalen of de marktrente begint te dalen. Maar wanneer de waarde van vastgoed aanzienlijk daalt, zullen investeerders waarschijnlijk voorrang geven aan schuldafbouw in plaats van aan nieuwe investeringen. Gezien centrale banken nog steeds zullen verkrappen in de eerste helft van 2023, lijkt een daling van openbare markttarieven niet haalbaar.
    

    Ik kan dit stuk niet op internet vinden. Heb je misschien een link? Ik vraag me af met hoeveel het vastgoed zou moeten worden afgewaardeerd om op een marktconform rendement uit te komen. Vervolgens kan de werkelijke onderwaardering van het aandeel aan de hand van de gecorrigeerde boekwaarde worden bepaald.
20. junkyard 1 december 2022 22:31

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Calendar schreef op 1 december 2022 21:08:

    [...]
    
    Ik kan dit stuk niet op internet vinden. Heb je misschien een link? Ik vraag me af met hoeveel het vastgoed zou moeten worden afgewaardeerd om op een marktconform rendement uit te komen. Vervolgens kan de werkelijke onderwaardering van het aandeel aan de hand van de gecorrigeerde boekwaarde worden bepaald.
    

    ABN AMRO analyse (bedankt voor het delen!) is gebaseerd op huidige beurskoers (mbt kosten eigen vermogen), hieruit kan geen onder/overwaardering worden gehaald omdat dit veronderstelt dat de beurskoers correct is (ivm marktprijs).
    
    Nu grote vastgoed transacties stil liggen voor mij vooral de vraag in hoeverre gewijzigde omstandigheden gevolgen hebben voor jaareinde boekwaarden / herwaarderingen. Voor veel fondsen van belang dat afwaarderingen rustig verlopen, anders zet dit extra druk op verkopen (in een slechte markt...) ivm oplopende schuldgraad, schuld convenanten en de noodzaak om toegang te houden tot kapitaalmarkten tbv (her)financiering.
    
    Partijen met geld in de zak (zoals Blackstone) zullen rustig afwachten totdat koopjes op te pakken zijn.
    
    Als je de geschetste gewenste rendementen afzet tegen de huidige NL woningprijzen / huurrendementen is duidelijk dat beleggers (buytolet) nu vooral vastgoed willen verkopen en dit tot verdere prijsdruk moet leiden.
    
    Ook duidelijk dat door deze gewijzigde dynamiek nieuwbouw zwaar in volume zal afnemen.