junkyard schreef op 27 mei 2023 17:33:
[...]
Rente is afgelopen 2 jaar 3% gestegen, wat het vastgoed fors raakt. Een koper is nu 3% meer kwijt aan financieringslast, waardoor desinvesteringen nu tegen hogere yields (lagere prijzen) plaatsvinden. Verkopen deze week tonen dat, NIY van 10% was paar jaar terug niet denkbaar. Daarnaast was een NIY van 5,7% op een nieuwbouw kantoor (hoogwaardig design) in Parijs enkele jaren geleden ook ondenkbaar, de projecten die worden opgeleverd en waarin URW blijft/moet doorinvesteren zitten op een yield on cost van 5% (wat nu dus te laag is).
De URW schuldenlast is wat lager/beter dan 2 jaar geleden, maar marktomstandigheden zijn afgelopen 2 jaar verslechterd. Daarmee is het geduldige desinvesteringstraject tot nu toe niet beloond, maar URW kon deze rentestijging ook niet voorzien.
Kans is groot (en het lijkt verstandig) om een extra jaartje resultaat in te houden, en hopelijk dat de rente niet verder doorstijgt en de transactiemarkt tot rust komt. Zolang de operationele performance niet inzakt dan wordt het geduld vast beloond. Markt prijst nu zeer hoge yield (lage beurskoers / hoog risico) in op URW equity.