Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2024

1. Hans 8 februari 2024 14:41

   auteur info

   • Hans

     Lid sinds: 21 jul 2022

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 253

     Gegeven: 121

   •    Aantal posts: 529

   quote:

   Branco P schreef op 7 februari 2024 09:37:

   Het is niet leuk dat bij ECP als 1 van de eersten de rentes nu stijgen, maar de rest zal vanzelf volgen wanneer de rentes niet meer veel gaan dalen. En ik vind de huidige rentes wel gezond dus ik ga er niet vanuit dat er veel rentedalingen komen (tenzij er een ernstige recessie komt oid). Door de stijgende rente kun je voordeliger eigenaar worden van een stukje ECP. Je krijgt dezelfde winkelcentra, maar dan voor minder geld. Uiteraard zijn er ook hogere rentelasten, maar als dat al in de koers verwerkt is, dan heb je hetzelfde dividendrendement tegen een lagere aankoopprijs, dus je betaalt ietsje minder per m2 winkelcentrum.
   

   Simpele uitleg maar geen speld tussen te krijgen. Lastig op mijn handen te blijven zitten maar ik wacht toch de cijfers even af.
   Komt ook omdat URW nog steeds mijn grootste positie is en die gaat lekker vandaag.
2. Branco P 9 februari 2024 16:41

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 8 februari 2024 14:26:

   [...]
   
   In mijn houtje touwtje spreadsheet kwam ik ook op zoiets uit (ietsje hoger).
   Van welke jaarlijkse huurstijging ben je uitgegaan?
   

   dat is voor het dividend niet zo relevant want ECP kan schuiven met de pay out ratio.
   
   Maar ga op lange termijn eens uit van 3% huurstijging per jaar, dan zit je m.i. vrij conservatief.
   
   Wat had jij als huurstijging genomen?
3. Branco P 9 februari 2024 16:42

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   klein plukje bijgekocht zojuist op 19,97 overigens
4. DubbeltjeblijftDubbeltje 9 februari 2024 16:57

   auteur info

   • DubbeltjeblijftDubbeltje

     Lid sinds: 21 aug 2022

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 433

     Gegeven: 106

   •    Aantal posts: 586

   quote:

   Branco P schreef op 9 februari 2024 16:41:

   [...]
   
   dat is voor het dividend niet zo relevant want ECP kan schuiven met de pay out ratio.
   
   Maar ga op lange termijn eens uit van 3% huurstijging per jaar, dan zit je m.i. vrij conservatief.
   
   Wat had jij als huurstijging genomen?
   

   Ik was wat conservatiever. Ik liet het aflopen naar 2%.
   Maar ik denk dat we beiden er over eens zijn dat het cash dividend, minimaal gelijk kan blijven en wellicht met de inflatie kan meestijgen. En dat is dan gewoon lekker 8% dividend
   
   En af en toe natuurlijk hopen op een uitschieter van de koers als het sentiment weer eens draait.
5. Up&Down 9 februari 2024 17:02

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 361

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 656

   Vorige maand al 400 stuks bijgekocht op 20,48 en nu 400 op 19,98. Ze gaan er weer op 22 en 22,50 eruit. Ben daar verleden jaar mee begonnen en levert een leuk rendement op met beperkte risico’s.
6. !@#$!@! 12 februari 2024 14:53

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3374

   •    Aantal posts: 20.814

   Ik had ECP een email gestuurd met wat vragen over de rentelasten. Een deel van het antwoord was:
   
   In ons persbericht van 3 november 2023 met onze derdekwartaalcijfers hebben we aangegeven dat de leningportefeuille voor 81% is afgedekt en de gemiddelde rente per 30 september 3,2% bedroeg. Hoewel ik nog niets kan zeggen over 2023 als geheel, aangezien we op 22 maart 2024 onze jaarcijfers publiceren, leidt u uit onze tot op heden gepubliceerde informatie voor de periode tot en met 30 september 2023 terecht af dat onze korte leningen relatief de duurste zijn. Dit heeft uiteraard te maken met de 1 en 3 maands markrente voor EUR en SEK, die veel hoger ligt dan de rente voor langere looptijden. Op dit moment zijn de meeste tarieven voor het niet afgedekte gedeelte van de leningen iets onder de 5%. Overigens is de (markt)verwachting dat die tarieven gaan dalen en die verwachting blijkt uit de nog altijd inverse rentecurve. Daarnaast ervaren wij tot op heden geen forse stijging van de pricing voor de bankfinanciering die wij zoeken.
   
   Ik wist niet dat de korte rente zo kort was :-) Maar die zal dus waarschijnlijk juist dalen komende 2 jaar.
   
   Tevens:
   maar de dekking van het renterisico is in een aantal gevallen voor een langere periode aanwezig dan de looptijd van de leningen. Dat levert een dempend effect op.
   
   Dat is dus al wat ik dacht. (@Branco ;-) Ik heb nog gereageerd met de vraag of hij de rentelasten zou willen geven als hij vandaag alle lange leningen zou moeten herfinancieren zonder hedge. Hopelijk kunnen we dan een beter beeld krijgen en beter onze sommetjes maken voor toekomstige DIR en dividend.
7. !@#$!@! 12 februari 2024 18:45

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3374

   •    Aantal posts: 20.814

   Nou, nu al een antwoord. Toch een goede public relations van ECP wat dat betreft. Heb nu toch een beter, maar ook positiever beeld van de toekomstige rentelasten. Kunnen we snel weer ff nieuwe sommetjes maken ;-)
   
   In het theoretische geval dat we vandaag alle langlopende leningen zouden moeten herfinancieren ga ik voor het gemak uit van een herfinanciering met leningen met een looptijd van 5 jaar (die termijn wordt door de meeste banken, waarmee wij zaken doen, aangeboden, hoewel een looptijd van 7 jaar ook zou kunnen, maar dat is minder courant). De huidige 5 jaar spot swap rente ligt op ongeveer 2,6% en als ik daar een marge van bijvoorbeeld 1,5% aan toevoeg, komt dat neer op 4,1%.
   
   
   
   Zoals gezegd, dit is een theoretisch voorbeeld, want vele van onze lopende rentedekkingscontracten kennen uiteraard een lagere coupon, omdat die zijn afgesloten in de periode waarin de marktrentes veel lager waren. Die hedges lopen gewoon door bij een herfinanciering en nemen we dus mee bij de herfinanciering (die immers vanwege ons financieringsbeleid een variabele rente kent). Ook hebben we nog zeer langlopende leningen met een vaste rente (dus inclusief marge) van net boven de 2%.
   
   
   
   Op dit moment bestaat onze treasury activiteit voornamelijk aan het continu aflossen van kortlopende leningen in het geval we over niet direct benodigde liquide middelen beschikken. Mocht er een capex uitgave nodig zijn en beschikken we niet over voldoende middelen, dan trekken we weer onder de (goedkoopste) korte lening. Daarmee verdienen we (besparen we) het meeste geld, aangezien de kortlopende leningen op dit moment nu eenmaal het duurste zijn vanwege de hoge marktrente voor kort geld. Het uitzetten van gelden op deposito is voor ons op dit moment niet interessant.
   
   Nu is de korte rente dus even duur en duurder. Maar normaal gesproken is de korte rente lager natuurlijk. Dus dit zal tijdelijk zijn. Begrijp nu iig goed hoe het werkt dat REITS zo rentegevoelig zijn. Het werkt door in de waarderingen en is een belangrijk deel van de kosten. Dubbel dus.
8. !@#$!@! 12 februari 2024 19:11

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3374

   •    Aantal posts: 20.814

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 januari 2024 18:30:

   [...]
   
   Ja, is dat echt hoe het werkt? Dacht dat ze dat weer nodig hadden voor nieuwe capex om de waarde van de huidige bezittingen op peil te houden.
   Maar stel 25% wordt gebruikt om af te lossen dan hebben ze na 5 jaar 10% minder schuld.
   
   Bij een rente van 4%
   
   2022
   200 huurinkomen - 37 rente - 32 kosten - 12 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a
   2023 €2.35 per aandeel? (bovenkant voorspeld range)
   2027
   240 huurinkomen - 62-6=56 rente - 37 kosten - 14 kosten = 127 133 mln DIR = €2.40 2.51 p/a
   

   Denk dat dit dan het basisscenario is op basis van de huidige marktomstandigheden. 5 jaars rente kan hoger kan lager, lastig in te schatten op dit moment. Normaal zou ik zeggen lager, gezien alle schulden. Maar daar staat een op dit moment structureel krappe arbeidsmarkt tegenover.
   
   De lange rente zal iets boven de 4% liggen, maar de korte eronder (waarschijnlijk), dus lijkt mij 4% een mooi uitgangspunt.
   In de vorige berekening had ik alleen geen rekening gehouden met de toename van het aantal uitstaande aandelen door stockdividend.
   
   Als we een DIR van 133mln delen door 56.34mln aandelen komen we uit op €2.36 per aandeel.
   Dat zal ongeveer gelijk of paar centen boven 2023 liggen.
   Maakt bij een pay-out van dan 85% een verwacht dividend van €2 per aandeel.
   Toch nog steeds 10% op de huidige koers.
   
   Dit is trouwens een conservatieve schatting. Immers er lopen nog hedges die de rentelasten verlagen de komende 5 jaar en die nog lange lopende leningen tegen 2%.
9. MOEdig Voorwaarts 13 februari 2024 08:18

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2108

     Gegeven: 1620

   •    Aantal posts: 4.242

   @Apestaartje
   
   Bedankt voor je inzet, interessant!
   
   Ben je er overigens al uit waar de discrepantie ligt tussen uitspraken als (voorbeeld, ken de exacte cijfers niet uit mijn hoofd) "average maturity 4 jaar en average interest rate 1,8%, 95% gehedged" en dat dan dat vervolgens in een paar kwartalen de lucht in schiet qua gemiddeld rentepercentage? Is daar dan geen rekening gehouden met lopende hedges en valt de totaalsom financiële lasten dan toch mee of hoe zit dat echt?
   
   Verder natuurlijk de hoogste tijd dat dit aandeel zelf een herwaardering krijgt, maar als dat nog even moet duren dan toch liefst eerst nog even een dipje van 5-10% (ik ga namelijk niet elk dubbeltje lager bijkopen, maar kan er op zich nog wel wat bij hebben) ;-)
10. Branco P 13 februari 2024 16:19

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    twee plukjes bijgekocht vandaag, op 19,94 en zojuist op 19,71
    
    MOEdig, die 1,8% is van een behoorlijke tijd geleden. Ondertussen zijn er leningen verlengd en die hebben een flink hogere rente van rond 5%. Het is daarbij denkbaar dat helaas de lening met de allerlaagste rente geherfinancierd is met nieuwe rentehedge.
11. Branco P 13 februari 2024 16:40

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    en ook een klein plukje KLEP, CAR, MERC en Kimco erbij.
    
    vanavond resultaten CAR. Morgen(avond) KLEP en MERC.
12. Zitzak500 13 februari 2024 16:42

    auteur info

    • Zitzak500

      Lid sinds: 29 jun 2020

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 247

      Gegeven: 263

    •    Aantal posts: 618

    Ik heb er 300 bijgekregen op 19,80. Misschien zet ik nog een order op 19,50.
13. 030 N 13 februari 2024 17:07

    auteur info

    • 030 N

      Lid sinds: 21 mei 2020

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 181

      Gegeven: 338

    •    Aantal posts: 763

    250 erbij op 19,65. Tijdelijk afscheid genomen van ASML (boven de 850), daar kreeg ik wel hoogtevrees.
14. !@#$!@! 13 februari 2024 23:43

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3374

    •    Aantal posts: 20.814

    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 13 februari 2024 08:18:

    Ben je er overigens al uit waar de discrepantie ligt tussen uitspraken als (voorbeeld, ken de exacte cijfers niet uit mijn hoofd) "average maturity 4 jaar en average interest rate 1,8%, 95% gehedged" en dat dan dat vervolgens in een paar kwartalen de lucht in schiet qua gemiddeld rentepercentage? Is daar dan geen rekening gehouden met lopende hedges en valt de totaalsom financiële lasten dan toch mee of hoe zit dat echt?
    

    Ik dacht eerst hetzelfde als Branco, maar als ik dan wat preciezer reken kom ik er toch niet uit idd. Ik wacht even het jaarverslag af volgende maand. Als we er dan nog niet uitkomen stuur ik wel nog een keer een email voor uitleg.
15. Hans 14 februari 2024 01:03

    auteur info

    • Hans

      Lid sinds: 21 jul 2022

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 253

      Gegeven: 121

    •    Aantal posts: 529

    quote:

    !@#$!@! schreef op 13 februari 2024 23:43:

    [...]
    
    Ik dacht eerst hetzelfde als Branco, maar als ik dan wat preciezer reken kom ik er toch niet uit idd. Ik wacht even het jaarverslag af volgende maand. Als we er dan nog niet uitkomen stuur ik wel nog een keer een email voor uitleg.
    

    goed bezig @
16. Branco P 14 februari 2024 09:25

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Resultaten Carmila degelijk. Had de aandelen vandaag moeten bijkopen ipv gisteren, dat wel :-)
    
    Vanochtend een poging gedaan om wat ECP bij te kopen op 19,39 en daarna aangepast naat 19,45 maar ik kreeg ze niet, helaas.
17. MOEdig Voorwaarts 14 februari 2024 09:27

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2108

      Gegeven: 1620

    •    Aantal posts: 4.242

    Ook net het dipje gemist, was een beetje te druk met al die "valuefondsen" die met (kloeke) cijfers zijn gekomen.
    
    Wie weet volgt nog een herkansing, maar zo rond die €19,40 had ik er ook wel wat willen toevoegen.
18. 030 N 14 februari 2024 09:34

    auteur info

    • 030 N

      Lid sinds: 21 mei 2020

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 181

      Gegeven: 338

    •    Aantal posts: 763

    Ik heb op 19.53 nog 250 stuks toegevoegd. Mijn ecp positie is nu vol.
    6 maanden laag leek 19.49.
19. Erwin S1 14 februari 2024 10:13

    auteur info

    • Erwin S1

      Lid sinds: 07 nov 2023

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 21

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 72

    Hier nog een plukje om een limiet van 19.52 binnen gehengeld.
20. Branco P 14 februari 2024 10:20

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Heb nog een paar Carmillas bijgekocht op 15,24. De pluk van gisteren was nog op 15,94