UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

1. !@#$!@! 28 juli 2022 14:12

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Ik zie de verkoop van de VS dus eigenlijk als waardevernietiging. Immers de inkomsten zijn prima, de omzetten en huren stijgen het beste van alle regio's. Zonde. Immers zonder die verkopen zou de koers ruim boven de €70 staan op dit moment.
   Als je al iets zou verkopen dan zou dat UK moeten zijn. Die presteert echt belabberd.
2. Branco P 28 juli 2022 14:16

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 juli 2022 13:38:

   VS gaat verkocht worden. De sales voor wat over blijft , is nog niet bepaald goed tov 2019.
   Waar de andere REITS op minimaal 2019 zitten, of paar procent, zit URW er nog onder:,Continental Europe at 97%, UK at 91% . Lees daarna dat Q2 wel beter is met 102% , dus 1e kwartaal was nog slecht door covid.
   
   De flagships in US doen het het beste:
   H1-2022 sales came to 106% of 2019 levels, driven by the performance of our Flagship8 assets at 114%.
   
   Echter de MGR is veel beter dan de rest die vaak op 2/3% zitten. URW zit op 11% ????
   
   Ik lees ook een LTv van maar 42% ??? Waarom dan toch die drang om de VS te verkopen (tegen korting) ?
   De VS draait kwa omzet beter dan Europa.
   
   Vreemd is dat de VS dus het beste presteert kwa omzetherstel tov 2019, maar het meest in waarde zakt:
   n H1-2022, the like-for-like shopping centres valuation was slightly up for
   Continental Europe (+0.8%), while the UK (-1.4%) and the US (-3.1%)
   
   Dat doen ze expres om makkelijker te kunnen verkopen ? Wordt je als aandeelhouder niet vrolijk van zou ik zeggen.
   
   Weet iemand waar ik de inkomsten per regio kan vinden ?
   

   Frankrijk had in Q1 2022 nog te maken met Coronabeperkingen, grootste hap van de URW portefeuille.
   
   Qua waardering USA vond ik de NIY sowieso nog te hoog, relatief gezien, en ik denk dat men daar inderdaad ook wat afwaardeert om "makkelijker te kunnen verkoper". Dat is nu eenmaal hoe het werkt.
   
   Qua LTV moet je wel ook de Hybrid meetellen. 45,3% nu dus. Dus dan moet je wel nog wat verkopen OF lander geen dividend uitkeren.
3. Thorgall 28 juli 2022 14:17

   auteur info

   • Thorgall

     Lid sinds: 17 mei 2006

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3918

     Gegeven: 1920

   •    Aantal posts: 7.109

   quote:

   Branco P schreef op 28 juli 2022 10:21:

   [...]
   
   Verkoop USA 2023 staat er toch?
   
   En van de beurs halen betekent iig een bod van 30% boven huidige koers... waarbij je evt. ook niet hoeft aan te bieden.
   
   Je kunt dan "triest" zeggen of je kunt de kans op een mooi rendement benutten
   

   correctie. Van de dan geldende koers. Niels zal zijn netwerk wel aan werk zetten om die koers niet te hoog te laten zijn voordat het bod komt.
4. Branco P 28 juli 2022 14:18

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   romanvas schreef op 28 juli 2022 13:54:

   [...]
   
   If I understand correctly you are looking for page 32 Net Rental Income (page 41 in pdf file).
   I don't think it is easy to fraud with property valuations as they are mostly valued by independent appraisers.
   

   Dat is geen frauderen. Dat is simpelweg je taxateur vertellen dat je de waarde graag ietsje lager ziet... dat krijg je wel voor elkaar. Hoger is moeilijk, maar iets lager gaat wel. Taxateur is aansprakelijk voor de waarde die hij afgeeft, dus ietsje lager is voor de taxateur wel lekker.
5. Branco P 28 juli 2022 14:23

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 juli 2022 14:12:

   Ik zie de verkoop van de VS dus eigenlijk als waardevernietiging. Immers de inkomsten zijn prima, de omzetten en huren stijgen het beste van alle regio's. Zonde. Immers zonder die verkopen zou de koers ruim boven de €70 staan op dit moment.
   Als je al iets zou verkopen dan zou dat UK moeten zijn. Die presteert echt belabberd.
   

   Naast USA zou je zeker OOK de UK moeten verkopen. Al die Westfield Malls zijn veel te groot en warenhuizen (de trekkers in die centra) zijn passe. Het geld dat je daarmee verdient moet je stoppen in MotN achtige nieuwe projecten in Europa (Brussel, Milaan, etc.)
   
   Wat dat betreft kan ik de strategie om USA volledig te verkopen heel goed volgen. Westfield had nooit gekocht moeten/mogen worden. Dat weet en wist heel winkelvastgoedland. Maar de CEO destijds bij Unibail had vast een bijzonder lijntje met Lowy. Of hij was incompetent. Meer smaken zijn er denk ik niet.
6. junkyard 28 juli 2022 14:45

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 28 juli 2022 14:16:

   [...]
   
   Qua waardering USA vond ik de NIY sowieso nog te hoog, relatief gezien, en ik denk dat men daar inderdaad ook wat afwaardeert om "makkelijker te kunnen verkoper". Dat is nu eenmaal hoe het werkt.
   
   

   US NIY (malls) is 4,2%. $/£ cost of debt is 3,8%.
   
   Europe NIY (winkelcentra) is 4,8%. € cost of debt is 1,5%.
   
   Dit mede door andere € / £ / $ rentecurve.
   
   De spread (NIY vs risicovolle rente) is in € veel hoger. Ik vind de NIY in US daarmee juist relatief laag, en waarderingen hoog.
   
   De NIY op US flagships is 3,8%, op de regionals 6,8%. Dit is nu niet makkelijk realiseerbaar bij verkoop.
7. !@#$!@! 28 juli 2022 15:09

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 juli 2022 14:07:

   Bij een uitkeringspercentage van 75% krijg je dan een dividend van €4.85
   
   Op de huidige koers is dat 9.1%
   
   Klep: 8.75% (€1.85)
   

   Wat ik nog vergeet is dat Klep komend jaar wel dividend uitkeerd.
   Als je dat van de huidige koers haalt kom je op €19.75 en een percenatge van 9.3%
   Voor de andere reits geld hetzelfde.
   Dus wat dat betreft is URW dus niet goedkoper dan de rest ondanks de flinke daling afgelopen 2 maanden.
   Loopt braaf in pas met de rest van de Europesche Reits en is dus niet ondergewaardeerd.
   
   (voor de mensen die zich verbazen over de geringe koersreactie op de cijfers)
8. Branco P 28 juli 2022 15:34

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 28 juli 2022 14:45:

   [...]
   
   US NIY (malls) is 4,2%. $/£ cost of debt is 3,8%.
   
   Europe NIY (winkelcentra) is 4,8%. € cost of debt is 1,5%.
   
   Dit mede door andere € / £ / $ rentecurve.
   
   De spread (NIY vs risicovolle rente) is in € veel hoger. Ik vind de NIY in US daarmee juist relatief laag, en waarderingen hoog.
   
   De NIY op US flagships is 3,8%, op de regionals 6,8%. Dit is nu niet makkelijk realiseerbaar bij verkoop.
   

   Sorry, ik bedoelde ook "te laag". De NIY's vond ik te laag. De waarderingen zijn te hoog. Excuses, soms schrijf je iets te snel. Maar dat bedoelde ik dus.
   
   Ben benieuwd wat het gaat worden, qua verkoopresultaat. Afgaande op hun eigen grafieken ga ik uit van een discount van 20% op de laatste waardering. Dan heb je het over een NIY van 5,3%. Ietsje lager nog voor alleen de Flagships. Er hoeft maar één partij te zijn die ze daarvoor hebben wil. Dat gaat lukken, er is vast een PE vriendje van de multimiljonair-aandeelhouder die weer een vriendje heeft bij een pensioenfonds die met dat geld over de brug komt.
9. voda 28 juli 2022 15:42

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 92668

     Gegeven: 22752

   •    Aantal posts: 382.884

   Beursblik: solide prestatie Unibail
   
   Door ABM Financial News op donderdag 28 juli 2022
   Views: 143
   
   (ABM FN-Dow Jones) Unibail-Rodamco-Westfield heeft solide resultaten geboekt in de eerste helft van 2022 en zag kans om de outlook voor heel dit jaar te verhogen. Dit stelde analist Kai Klose van Berenberg.
   
   De huurinkomsten van 1,14 miljard euro waren beter dan de 1,09 miljard euro waarop Klose had gerekend. En de winst per aandeel van 4,95 euro lag flink hoger dan de 4,20 euro die de analist had voorzien. Klose schreef die meevaller toe aan lagere operationele kosten en vooral meevallende financieringskosten door de afbouw van schulden.
   
   "Aangemoedigd door de versnelling in het herstel in het tweede kwartaal, verhoogde URW de outlook voor heel dit jaar", aldus Klose. Unibail rekent voor dit jaar op een aangepaste terugkerende winst per aandeel van ten minste 8,90 euro. Eerder werd nog uitgegaan van 8,20 tot 8,40 euro.
   
   Klose merkte op dat de verkoop van de Amerikaanse portefeuille de nodige tijd kan vergen, maar dat de outlookverhoging met 7 procent "een positieve verrassing" is. En dat betekent dat er wat opwaarts potentieel in het aandeel zit, denkt hij.
   
   Berenberg heeft een Houden advies op Unibail-Rodamco-Westfield met een koersdoel van 79,00 euro. Het aandeel stijgt donderdag 2,7 procent naar 53,78 euro.
   
   Bron: ABM Financial News
10. junkyard 28 juli 2022 18:51

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Branco P schreef op 28 juli 2022 15:34:

    [...]
    
    Sorry, ik bedoelde ook "te laag". De NIY's vond ik te laag. De waarderingen zijn te hoog. Excuses, soms schrijf je iets te snel. Maar dat bedoelde ik dus.
    
    

    Geen punt, maar ik begrijp dan niet dat je in hetzelfde bericht meldt mbt US:
    
    ik denk dat men daar inderdaad ook wat afwaardeert om "makkelijker te kunnen verkoper". Dat is nu eenmaal hoe het werkt.
    
    Als waarderingen te hoog zijn, dan is het juist moeilijker om dichtbij boekwaarde te kunnen verkopen.
    
    Er is wel redelijk wat $ afgeboekt in US gedurende afgelopen halfjaar (bedoel je dat?), wat in € iets gedempt wordt ivm aantrekkende $. Ondanks deze afboeking zijn de US yields nog steeds (te) laag om dichtbij boekwaarde te kunnen verkopen.
    
    Verder zag ik ook de yield on cost op projecten stevig dalen, vooral door oplopende kosten. Extra projecten en hogere capex is momenteel iets wat URW vooral moet vermijden, ik zou juist geen nieuwe MotN bouwput willen zien omdat ik denk dat dit onder huidige omstandigheden te weinig rendement (en teveel onzekerheid mbt werkelijke kosten/huren) oplevert.
11. Branco P 28 juli 2022 19:24

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Precies, USA zal nog ietsje verder afgewaardeerd worden eind 2022 verwacht ik. Als we een Corona-beperking-vrije winter krijgen dan zal in Q2 2023 de USA Flagship-portefeuille wel een koper kunnen vinden tegen ca. 20% discount op de waardering ultimo 2022.
    
    IK heb ook liever dat er geen nieuwe MotN's bijkomen in Brussel of Milaan, want dat zijn twee ECP-steden, maar URW kan beter USA verkopen en zich dan wellicht ooit in Europa nog met nieuwe projecten gaan bezighouden. Tzt zal het met de bouwkosten vast wel weer beter zijn dan nu.
12. junkyard 28 juli 2022 22:25

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    De malaise in winkelvastgoed kan de sector op termijn helpen. Door hogere gewenste rendementen en toegenomen onzekerheden kijken fondsen wel uit om nieuwe winkelcentra te ontwikkelen. Iedereen pronkt nu vooral met 'mixed use' bij herontwikkelingen.
    
    Doordat er beperkte nieuwe 'megamall' winkelmeters bijkomen (die vaak het oude overtreffen qua beleving) zullen bestaande winkelcentra langer houdbaar (relevant en dominant) blijven, wat gunstig is voor de waarderingen.
    
    Wat mij betreft niet alleen negatief dat de sector is opgeschud, men was teveel gewend geraakt aan te lage yields waarbij teveel projecten zouden leiden tot 'waardecreatie'. Hamburg zal er (net als MotN) straks fantastisch uitzien, maar is wel van zo'n extreme/dure omvang (met diverse verhoogde kosten, uitloop tijdlijnen) dat zoiets niet snel nogmaals zal worden gestart.
13. Branco P 29 juli 2022 10:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ja minder nieuwe ontwikkelingen is goed voor bestaande winkelcentra. Bovendien wordt ook het kaf van het koren gescheiden en neemt het aantal winkelmeters af. Twee trends die een bestaand goed winkelcentrum in de kaart spelen.
    
    Wat zijn dan de gerealiseerde yields op MotN en Hamburg en hoeveel lager werden die gedurende de ontwikkeling? M.a.w. Waar baseer je die uitspraak op?
14. junkyard 29 juli 2022 10:48

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    De MotN yields en kosten zijn hier breed besproken (niet eens zo lang geleden), ik ga de oude berichten niet opvissen en opnieuw eenzelfde discussie starten lijkt mij niet zinvol.
15. !@#$!@! 29 juli 2022 12:45

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    !@#$!@! schreef op 28 juli 2022 13:38:

    Lees daarna dat Q2 wel beter is met 102% , dus 1e kwartaal was nog slecht door covid.
    
    Vreemd is dat de VS dus het beste presteerd kwa omzetherstel tov 2019, maar het meest in waarde zakt:
    n H1-2022, the like-for-like shopping centres valuation was slightly up for
    Continental Europe (+0.8%), while the UK (-1.4%) and the US (-3.1%)
    

    Zat nog eens te denken aan de cijfers die zo goed leken.
    Maar als we de inflatie in deze cijfers meenemen doen REITS het eigenlijk helemaal niet zo goed.
    De sales mogen dan net iets boven die van 2019 liggen, maar ondertussen hebben we meer dan 10% inflatie gehad. In reële termen zijn de sales dus met 10% afgenomen.
    Dit komt overeen met de footfalls die ze allemaal hebben gemeld. Die liggen vaak nog maar op 88-92% van de footfall in 2019. Dus gecorrigeerd voor inflatie kom je dan op een dezelfde omzet als in 2019 wat je dus ook ziet.
    
    Ook de waarde van winkelcentra in EU zijn niet meer gedaald. Maar worden wel even 10% minder waard door de inflatie.
    REITS kunnen de schulden door inflatie alleen minder laten worden als de bezittingen meer waard worden, anders blijven de LTV gewoon gelijk natuurlijk.
    
    Men vond de VS nog 20% overgewaardeerd hier op het forum. Nou, in reële termen is afgelopen half jaar al 13% in waarde afgenomen. Dat is al meer dan de helft.
    
    Commercieel vastgoed bied op dit moment dus amper bescherming tegen inflatie. Immers huren nemen met 2-3% toe , terwijl de inflatie 9-10% is.
    
    De krimp in deze sector is dus nog steeds niet over.
16. mike65537 29 juli 2022 12:48

    auteur info

    • mike65537

      Lid sinds: 05 mei 2020

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 365

      Gegeven: 892

    •    Aantal posts: 802

    quote:

    !@#$!@! schreef op 29 juli 2022 12:45:

    [...]
    
    Zat nog eens te denken aan de cijfers die zo goed leken.
    Maar als we de inflatie in deze cijfers meenemen doen REITS het eigenlijk helemaal niet zo goed.
    De sales mogen dan net iets boven die van 2019 liggen, maar ondertussen hebben we meer dan 10% inflatie gehad. In reële termen zijn de sales dus met 10% afgenomen.
    Dit komt overeen met de footfalls die ze allemaal hebben gemeld. Die liggen vaak nog maar op 88-92% van de footfall in 2019. Dus gecorrigeerd voor inflatie kom je dan op een dezelfde omzet als in 2019 wat je dus ook ziet.
    
    Ook de waarde van winkelcentra in EU zijn niet meer gedaald. Maar worden wel even 10% minder waard door de inflatie.
    REITS kunnen de schulden door inflatie alleen minder laten worden als de bezittingen meer waard worden, anders blijven de LTV gewoon gelijk natuurlijk.
    
    Men vond de VS nog 20% overgewaardeerd hier op het forum. Nou, in reële termen is afgelopen half jaar al 13% in waarde afgenomen. Dat is al meer dan de helft.
    
    Commercieel vastgoed bied op dit moment dus amper bescherming tegen inflatie. Immers huren nemen met 2-3% toe , terwijl de inflatie 9-10% is.
    
    De krimp in deze sector is dus nog steeds niet over.
    

    Partypooper :)
17. Branco P 29 juli 2022 12:53

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 29 juli 2022 10:48:

    De MotN yields en kosten zijn hier breed besproken (niet eens zo lang geleden), ik ga de oude berichten niet opvissen en opnieuw eenzelfde discussie starten lijkt mij niet zinvol.
    

    En Hamburg dan? Heb je daar info over, want dat is nogal een project. Hoeveel viel het daar dan tegen? Of schreef je maar wat?
    
    Ik zal eerdaags eens terug scrollen voor MotN. Je weet die yields dus niet uit je blote hoofd?
    
    Jammer dat de forums geen makkelijke zoekfunctie hebben. Verbeterpuntje.
18. !@#$!@! 29 juli 2022 12:54

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    mmm dat komt door de belachelijke beslissing van mensen op deze fora om opeens alles in 1 draadje te posten.
19. voda 29 juli 2022 12:59

    auteur info

    • voda

      Lid sinds: 02 dec 2005

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 92668

      Gegeven: 22752

    •    Aantal posts: 382.884

    quote:

    !@#$!@! schreef op 29 juli 2022 12:54:

    mmm dat komt door de belachelijke beslissing van mensen op deze fora om opeens alles in 1 draadje te posten.
    

    Iedereen kan b.v. een kwartaal draad openen. Wel zo handig misschien?
20. !@#$!@! 29 juli 2022 13:03

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Of op onderwerp. Bv een draadje MotN. Of zelfs 2 draadjes. 1tje voor nieuwsberichten en eentje voor fundamentele discussies.