UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. HCohen 26 februari 2023 09:33

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3640

     Gegeven: 3474

   •    Aantal posts: 5.314

   TOMO IN THE WESTFIELD MALL OF THE NETHERLANDS: HET EERSTE DUURZAME WARENHUIS TER WERELD
   25 februari 2023
   www.bartsboekje.com/tomo-duurzame-war...
   
   Warenhuis met een missie Tomo wil consument meekrijgen in circulaire economie
   23 feb 2023
   fashionunited.nl/nieuws/retail/warenh...
   Warenhuis met een missie Tomo wil consument meekrijgen in circulaire economie
   Rendering van de eerste Tomo-vestiging in Leidschendam. Beeld via Tomo
   Op 18 maart gaat ‘warenhuis met een missie’ Tomo open in de Westfield Mall of the Netherlands. Het warenhuis heeft grote ambities, niet alleen met de vestiging in het winkelcentrum, maar ook verder in het binnen- en buitenland. Op elke manier mogelijk wil Tomo de consument motiveren deel te nemen aan de circulaire economie. FashionUnited spreekt met oprichter Marjan Haselhoff over de gedachte achter het warenhuis, de inkooppraktijken en internationale uitbreiding.
2. matin 26 februari 2023 18:57

   auteur info

   • matin

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 05 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 378

     Gegeven: 112

   •    Aantal posts: 1.732

   Dit jaar alweer zo n € 225 mio aan netto inkomsten .
   Is +/- € 1.60 per aandeel.
   
   Tijd is onze compagnon……..)-
3. HCohen 27 februari 2023 11:24

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3640

     Gegeven: 3474

   •    Aantal posts: 5.314

   PWC Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2023
   www.pwc.com/gx/en/industries/financia...
4. HCohen 27 februari 2023 11:26

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3640

     Gegeven: 3474

   •    Aantal posts: 5.314

   CBRE U.S. Real Estate Market Outlook 2023
   www.cbre.com/insights/books/us-real-e...
5. Lamsrust 28 februari 2023 17:27

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3818

     Gegeven: 597

   •    Aantal posts: 2.833

   Zorgen over met schulden volgeladen Europees vastgoed
   
   Arend Clahsen
   Minder transacties, dalende prijzen en een hogere rente. Het is een giftige cocktail voor Europese vastgoedpartijen met hoge schulden. Zeker als een deel van de beleggers nog snel de winst van de laatste jaren wil verzilveren.
   
   De vorige keer dat sprake was van eenzelfde soort perfect storm van negatieve factoren was in 2008, toen de bom ontplofte op de Amerikaanse, de Spaanse en de Ierse huizenmarkt. Nu zijn er juist zorgen over het commercieel vastgoed. Foto: Ramon van Flymen/ANP
   In het kort
   
   Het commercieel vastgoed in Europa ondergaat een correctie.
   De prijzen zijn al gedaald, de financiële gevolgen hangen nog boven de markt.
   Dit jaar moet voor honderden miljarden aan schuld geherfinancierd worden.
   Als dat zwakkere partijen niet lukt, kan dit de markt verder onder druk zetten.
   In de Ierse hoofdstad Dublin komen medewerkers op maandag en vrijdag amper nog naar kantoor. Slechts 10% van de werkplekken is op die dagen bezet. In meerdere Europese landen is wegens de inflatie de huurstijging door de overheid ingeperkt. In Zweden waarschuwen het Internationaal Monetair Fonds en de Riksbank voor de risico's in het commercieel vastgoed, vooral bij partijen die hoge schulden hebben. Beleggers die moeten herfinancieren, kunnen klem komen te zitten.
   Ziehier de giftige cocktail waarmee een deel van de Europese vastgoed- en obligatiemarkt te maken heeft. Door de jarenlange haussemarkt, gestegen schulden, minder zekere huurinkomsten en dalende prijzen van onroerend goed groeien de zorgen over een crisis in het commercieel vastgoed. De katalysator is de hogere rente die alles onder druk zet. De vorige keer dat sprake was van eenzelfde soort perfect storm was in 2008 toen de bom ontplofte op de Amerikaanse, de Spaanse en de Ierse huizenmarkt. Nu zijn er juist zorgen over het commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkelvastgoed en wooncomplexen met huurappartementen.
   'De rente is te lang te laag geweest', zegt obligatiestrateeg Joost de Graaf, co-head credit bij zakenbank en vermogensbeheerder Van Lanschot Kempen. 'Naar verhouding is in Europa de afgelopen jaren bij vastgoedtransacties aanzienlijk meer geleend dan in de Verenigde Staten. In 2020 en 2021 zette dat stevig door, toen de rente tijdens de coronapandemie verder naar beneden dook. Kredietbeoordelaars hebben dat toegenomen risico niet goed meegenomen in de ratings die ze hebben afgegeven.'
   ‘In de obligatiekoersen van Europees vastgoed wordt weer veel goed nieuws ingeprijsd’
   Joost de Graaf, co-head credit Van Lanschot Kempen
   Twintig keer de ebitda
   Hoezeer de verhoudingen uit het lood zijn geslagen, is volgens De Graaf te zien aan een veel toegepaste financiële ratio: de nettoschuld afgezet tegen het brutobedrijfsresultaat (ebitda). Die verhouding geeft aan hoeveel jaar ondernemingen - in dit geval vastgoedbeleggers of ontwikkelaars - erover doen om financiële verplichtingen in te lopen. In de Verenigde Staten ligt bij de financiering in het commercieel vastgoed de verhouding op vier of vijf keer de ebitda, zegt De Graaf. In Europese markten is de afgelopen jaren sprake geweest van zeven tot wel twintig keer de ebitda. 'Let wel: dat gaat om de ratio's vóór de rente steeg en de markt onder druk kwam te staan. In de obligatiekoersen van Europees vastgoed is dat risico op dit moment niet voldoende terug te zien na de recente rebound. Er wordt weer veel goed nieuws ingeprijsd.'
   Het grootste risico op korte termijn is herfinanciering. Waar huizenbezitters de periode van lage rente veelal aangrepen om hun hypotheekrente lang vast te zetten, hebben verplichtingen in het commercieel vastgoed doorgaans een kortere horizon. En het gaat om serieus geld. Dataleverancier Bloomberg becijferde in januari dat in Europa in totaal €1900 mrd aan leningen, obligaties en andere schulden uitstaan met commercieel vastgoed als onderpand, of met blootstelling aan projectontwikkelaars. Zo'n 20% van dat bedrag - €390 mrd - moet dit jaar worden geherfinancierd.
   Kanarie in de kolenmijn
   Zweden wordt gezien als de kanarie in de kolenmijn. Het land, dat begin jaren negentig een bankencrisis meemaakte na het instorten van de woningmarkt, ziet de vastgoed- en huizenprijzen scherp dalen, en er zijn zorgen over de financiële weerbaarheid van partijen in de vastgoedsector. Deze maand ging in Zweden vastgoedbedrijf Castellum op de beurs onderuit na een forse daling van de winst. Tijdens de jaarcijferpresentatie is een claimemissie aangekondigd. Castellum wil in het tweede kwartaal bij zittende beleggers omgerekend bijna €900 mln ophalen.
   'In 2021 vroegen verkopers om prijzen waar we ons niet altijd goed bij voelden. Zelfs als we verder gingen dan onze comfortzone, verloren we nog de deal'
   Sebastiano Ferrante van vermogensbeheerder PGIM Real Estate
   Kredietbeoordelaar Moody's reageerde direct met een 'stabiel vooruitzicht' voor Castellum, maar plaatste wel kanttekeningen die tot een lagere rating kunnen leiden. Bijvoorbeeld als de verhouding nettoschuld/ebitda boven de dertien stijgt of als de fundamenten van de vastgoedmarkt sterk verzwakken. Voor Castellum hangt er veel van af. Het kredietoordeel bij Moody's is op dit moment BAA3, de laagste trede van investment grade. Een stapje naar beneden en de obligaties van Castellum zijn speculatief (junk bonds), dan mogen veel vermogensbeheerders er binnen hun beleggingsmandaat niet meer in beleggen. De druk neemt dan verder toe.
   Snel uitstappen
   Ook in andere landen zijn onevenwichtigheden ontstaan. Recentelijk waarschuwde de Europese toezichthouder voor systeemrisico's in het financiële systeem (de European Systemic Risk Board, of ESRB) dat een terugval in het Europees vastgoed een neerwaartse spiraal kan veroorzaken die in het ergste geval de financiële stabiliteit en de economie raakt.
   'De laatste jaren zijn aanzienlijke winsten behaald dankzij waardestijgingen', stelt de ESRB. Daar zit volgens de toezichthouder een keerzijde aan: beleggers die een goede rit achter de rug hebben, zijn in een kenterende markt geneigd snel uit te stappen. Als waardes en inkomsten dalen, dan kan dit beleggers er toe aanzetten om onroerend goed te verkopen, waardoor verdere druk op de prijzen ontstaat. De pijn kan zich via twee kanalen laten voelen. Financiële instellingen en beleggers kunnen verliezen lijden op leningen die aan vastgoedpartijen zijn verstrekt of op directe investeringen in het vastgoed zelf.
6. Lamsrust 28 februari 2023 17:27

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3818

     Gegeven: 597

   •    Aantal posts: 2.833

   Overspannen coronamarkt
   Namen noemt de ESRB niet, maar uit verschillende infografieken wordt duidelijk dat in Zweden, Nederland, Duitsland, Denemarken, Luxemburg, Finland en Frankrijk in de coronajaren de omvangrijkste transacties zijn gedaan als die worden afgezet tegen het nationale bbp. In de piekjaren vond nog een andere verschuiving plaats. Vermogensbeheerders leverden marktaandeel in ten faveure van private partijen (zoals particuliere beleggers, ontwikkelaars, private equity), verzekeraars en pensioenfondsen.
   Sebastiano Ferrante van vermogensbeheerder PGIM Real Estate, dat wereldwijd via verschillende fondsen ruim $204 mrd aan vastgoedbeleggingen beheert, kan zich die overspannen markt goed herinneren. Hij is plaatsvervangend hoofd voor de Europese vastgoedbeleggingen van de vermogensbeheerder. 'In 2021 vroegen verkopers prijzen waar we ons niet altijd goed bij voelden. Zelfs als we verder gingen dan onze comfortzone, verloren we nog de deal. Zelfs toen langzamerhand duidelijk werd dat de rente zou gaan stijgen. De situatie toen maakte mij veel nerveuzer dan nu.'
   
   Gunstig voor nieuwe acquisities
   In de huidige markt ziet Ferrante juist kansen. 'Er zijn nu meer mogelijkheden. De hoge rente raakt bestaande eigenaren, ook ons. Maar als je niet hoeft te verkopen en een lange horizon en goede huurinkomsten hebt, zijn de directe consequenties niet zo groot. Voor nieuwe acquisities is de vastgoedmarkt door de prijscorrectie veel gunstiger.'
   Deze maand kondigde PGIM Real Estate nog aan dat het $400 mln ophaalt bij institutionele beleggers voor de zogenoemde core plus-strategie op de Europese vastgoedmarkt. Ferrante en zijn collega's richten zich op drie grote trends: digitalisering (bijvoorbeeld datacenters en distributiecentra), demografie (appartementen, zorgvastgoed en studentenhuisvesting) en decarbonisatie: het beleggen in panden met de hoogste duurzaamheidsstandaarden of vastgoed dat meer waard kan worden als het wordt verduurzaamd.
   Mark Unsworth en Mateusz Urban van Oxford Economics waarschuwden begin dit jaar dat het tijd kost voordat de Europese vastgoedmarkt over de volle breedte herstelt. Zij becijferen dat de rente voor vastgoedfinanciering in 2025 op het niveau van 2013 zal staan. In de jaren tussen 2013 tot in 2021 werden de leenkosten telkens lager (en de vastgoedprijzen hoger). Nu moet in de helft van de tijd de omgekeerde weg bewandeld worden. Dit zet de interest coverage ratio's, die aangeven hoeveel keer een partij de rentelasten verdient, onder grote druk. 'Eigenaren die in 2023 in financieringsproblemen komen, moeten extra kapitaal aantrekken, nieuwe aandeelhouders zoeken of wanbetalen. Het meeste risico ligt bij het vastgoed van mindere kwaliteit.'
   
   Lees het volledige artikel: fd.nl/financiele-markten/1465966/zorg...
7. Lamsrust 28 februari 2023 17:39

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3818

     Gegeven: 597

   •    Aantal posts: 2.833

   Het meeste risico ligt bij het vastgoed van mindere kwaliteit.'
   
   Dat is mijn ervaring ook. URW doet er dus goed aan de US en EUR regionals dit jaar af te schudden met zeg 10% à 20% discount (waarbij deze discount in de US reeds genomen is middels de afwaardering over 2022), omdat deze vaak verder doordalen in een crisis en omdat met de opbrengst hiervan de netto schuld verder verlaagd kan worden. Het is nu cruciaal dat de bondholders rotsvast vertrouwen blijven houden in de kredietwaardigheid van URW.
8. !@#$!@! 28 februari 2023 17:52

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Gezien de cashflow en het inhouden van dividend lijkt mij dat vertrouwen geen enkel probleem.
   
   Persoonlijk lijkt mij het bijhouden van inflatie het belangrijkste thema.
9. Lamsrust 28 februari 2023 18:06

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 10 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3818

     Gegeven: 597

   •    Aantal posts: 2.833

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 februari 2023 17:52:

   Gezien de cashflow en het inhouden van dividend lijkt mij dat vertrouwen geen enkel probleem.
   
   Persoonlijk lijkt mij het bijhouden van inflatie het belangrijkste thema.
   

   Eens, maar dan dient URW het dividend ook te blijven inhouden tot de Debt (incl. hybrid)/EBITDA ratio minimaal lager is dan 8. Deze is nu 10, en zou eind 2023 rond de 9.0 kunnen liggen en eind 2024 rond de 8.2, indien de winst over 2024 ook wordt ingehouden.
10. !@#$!@! 28 februari 2023 18:12

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Dat komt dan vanzelf goed. Immers ze gaan pas dividend uitkeren bij waardestijgingen. Deze gebeuren pas bij voldoende huurverhogingen, welke alleen (gezond) kunnen bij voldoende omzetgroei en daarmee inkomensgroei.
    (of als de rente weer gaat dalen, maar dan dalen ook de rentelasten) .
11. ebace 1 maart 2023 05:46

    auteur info

    • ebace

      Lid sinds: 12 feb 2016

      Laatste bezoek: 03 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 46

      Gegeven: 22

    •    Aantal posts: 120

    in mijn optiek lijkt het er op dat de 10 jaars rente toch fors over de 3% gaat, waar ik eerder rekening mee hield.
    banken en grondstoffen gaan omhoog, tech zakt, neutrale en defensieve waarden langzaam omlaag/zijwaartsen. Ik houd voor nu meer cash aan zijlijn en denk niet echt aan aandelen op dit moment. Ik zie eerder kansen in grond of fysiek vastgoed. We gaan het zien.
12. HCohen 1 maart 2023 07:36

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3640

      Gegeven: 3474

    •    Aantal posts: 5.314

    Teulings: angst voor vastgoedcrash berust op foute analyse
    www.vastgoedmarkt.nl/181497/angst-voo...
    
    Hebben centrale banken de rente kunstmatig laag gehouden en daarmee overdreven prijsstijgingen veroorzaakt van beleggingen zoals vastgoed? Twee hoogleraren, twee verschillende visies. Deel 2: Coen Teulings
    
    Teulings: angst voor vastgoedcrash berust op foute analyse
    Prijsstijgingen van financiële assets zoals aandelen en vastgoed sinds 2012 zijn geen gevolgen van het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) en de Federal Reserve, het Amerikaanse stelsel van centrale banken. Sterker nog: in het bereiken en handhaven van prijsstabiliteit is de ECB succesvol geweest. De ECB is er – een enkele uitzondering daargelaten – sinds 2000 goed in geslaagd de inflatie op 2 procent te houden.
    Met die opvatting sprong Coen Teulings, universiteitshoogleraar in Utrecht, meer dan eens in de bres voor de ECB toen de kritiek op de kwantitatieve versoepeling aanzwol. Het programma voor het opkopen van staatsobligaties drukte de rente nog verder onder het natuurlijke niveau, aldus de critici. Luchtbellen op de aandelen-, vastgoed- en huizenmarkten waren de gevolgen. Een volgende financiële crash was in de maak, zo luidde de kritiek.
    
    Beleidsrente volgt natuurlijke rente
    Maar hoezo was die rente kunstmatig laag? De natuurlijke rente is de rente waarbij er evenwicht is tussen vraag en aanbod op de kapitaalmarkt. Als er meer vraag is dan aanbod, dan ontstaat er zichzelf versnellende inflatie. Centrale banken zoals de ECB moeten dan de vraag naar kapitaal afremmen en het aanbod stimuleren door de rente te verhogen, totdat de inflatieverwachtingen zijn teruggezakt naar de doelstelling, 2 procent. ‘Dat is precies wat de ECB momenteel doet’, zegt Teulings. Bij stabiele inflatieverwachtingen is de nominale rentevoet dus gelijk aan de natuurlijke reële rente plus 2 procent ter compensatie van de inflatie.
    De verlagingen van de beleidsrentes van de centrale banken in de afgelopen decennia zijn het gevolg van de daling van de natuurlijke rente, zegt de hoogleraar. ‘In de jaren ’80 was de beleidsrente van centrale banken kunstmatig hoog. Dat was toen nodig om de hoge inflatie in bedwang te krijgen. Maar vanaf 1990 is de beleidsrente dramatisch gedaald, met meer dan 5 procent, als gevolg van daling van de natuurlijke rente. Een belangrijke oorzaak daarvan is demografie. De grote cohorten mensen die in de jaren ’70 zijn geboren, hebben enorme pensioenpotten.’
    
    Overschot aan kapitaal
    ‘Een tweede factor is technologie. Op basis van marktkapitalisatie is Exxon lang het grootste bedrijf ter wereld geweest met 300 miljard dollar. De grote vier in de IT – Alphabet, Amazon, Apple en Microsoft zijn nu tien keer zo groot en maken dramatisch hoge winsten. Daar staat in de IT onvoldoende investeringsvraag tegenover doordat de toetredingsbarrières voor hun markten hoog zijn. De grote vier weten van gekkigheid niet wat ze met hun geld moeten doen.’
    ‘Een derde factor is de toename van de vraag naar risicovrij vermogen, met name vanuit pensioenfondsen. Die valt samen met een afname van het aanbod daarvan. Europa zou als een van de drie succesvolle economieën naast de Verenigde Staten en China een belangrijke leverancier van veilige beleggingen moeten zijn. Dat zijn we niet. Duitsland, Nederland en Zwitserland zijn veilig. Italië en in zekere zin ook Frankrijk worden sinds de eurocrisis door financiële markten niet meer als risicovrij beschouwd. Door dat gebrek aan veilige landen zijn de prijzen van hun obligaties gestegen.’
    
    Inflatie niet door opkopen staatsobligaties
    Kortom, zegt Teulings, de oorzaken voor de rentedalingen liggen in de reële economie. Het wijzen naar monetair beleid berust op een onjuiste analyse. Net zomin hebben de centrale banken de recente stijging van de inflatie veroorzaakt met hun beleid van kwantitatieve versoepeling in het voorafgaande decennium.
    ‘Het beleid van kwantitatieve verruiming, waarbij de centrale banken obligaties opkochten, is door alle grote centrale banken in de wereld gevoerd. De ECB was er zelfs relatief laat mee. Dat opkoopbeleid is met veel misverstanden omgeven. Een ervan is dat het beleid erop gericht was de geldhoeveelheid te vergroten. Veel nuttiger is om het opkoopbeleid te benaderen als een transformatie van de looptijd van schulden, waarbij de centrale bank langlopende vorderingen – obligaties – heeft betaald met kortlopende vorderingen. Geld is een kortlopende vordering. Die verkorting van de looptijd van de schuld van de publieke sector heeft de rendementscurve gedraaid. De korte rente is constant gebleven, de lange rente is gedaald’, aldus Teulings.
13. HCohen 1 maart 2023 07:38

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3640

      Gegeven: 3474

    •    Aantal posts: 5.314

    Vervolg
    
    Theorie geldhoeveelheid achterhaald
    Heeft het publiek zo niet meer middelen in handen gekregen om producten en diensten te kopen? Teulings: ‘Het maakt niet uit of je een Tesla wilt afrekenen met euro’s of met Duitse staatsobligaties. De markt voor Duitse staatsobligaties is groot en liquide, dus die obligaties zijn makkelijk verhandelbaar. Het is denkbaar dat de koper een minuut voor de koop die obligaties verkoopt en met de opbrengst zijn nieuwe Tesla betaalt en dat dealer nog diezelfde minuut dat geld weer omzet in obligaties. Het zou met niet verbazen als de geldhoeveelheid binnenkort uit de standaard economische theorie verdwijnt. Dat is waar een Chicago-econoom als John Cochrane nu aan werkt.’
    
    Voor de prijsstijgingen van commercieel vastgoed en woningen heeft Teulings dan ook een andere verklaring dan het ruime monetaire beleid van de afgelopen jaren. ‘Wat voor risicovrije beleggingen geldt, geldt ook voor commercieel vastgoed. Er was te weinig beleggingsproduct om het grote aanbod van kapitaal te kunnen absorberen. Daarom zijn de prijzen van beleggingsproducten gestegen en de rendementen gedaald. Dat geldt voor obligaties net zo goed als voor vastgoed.’
    
    Verdubbeling woningprijzen niet bijzonder
    Die prijsstijgingen van commercieel vastgoed en woningen gingen veel sneller dan de demografische verschuiving. Vanwaar dat verschil? ‘Bij kantoren speelde de economische conjunctuur een rol. Bij woningen waren het verkeerde beleidskeuzes. In 2012 heeft het kabinet te veel bezuinigd en tegelijkertijd onzekerheid gecreëerd over de hypotheekrenteaftrek. Met als gevolg dat de woningprijzen in 2015 ongeveer 20 procent onder de trend lagen. De verdubbeling van de huizenprijzen sinds 2000 – een periode van ruim twintig jaar – is niet bijzonder. De helft is te verklaren uit inflatie en de andere helft uit de rentedaling. Tussen 1995 en 2000 zijn de huizenprijzen in vijf jaar verdubbeld.’
    
    Dan rest de vraag wanneer de ECB de huidige inflatie zodanig onder controle heeft dat de rente weer naar beneden kan. ‘Volgens de laatste gegevens is de inflatie hardnekkiger dan we een maand of drie geleden dachten. Dat beeld wisselt iedere keer. Maar een ding weten we zeker. De ECB zal doorgaan met het verhogen van de rente totdat de inflatie weer terug is op twee procent. Monetaire autoriteiten wereldwijd hebben geen andere keuze, tot de kerninflatie terug is op 1 procent. Er zijn mensen die zeggen: vanwege de kosten van het klimaatbeleid moet je een uitzondering maken. Ik zeg: nee, dat moeten we niet.’
    
    Rente daalt minder snel dan verwacht
    Binnen enkele jaren zal de rente ook weer dalen, verwacht Teulings. ‘Of die periode met hogere rentes twee of drie jaar gaat duren, dat laat ik graag in het midden. De onzekerheid daarover in de markt heeft tot een wat hogere lange rente geleid. Die risicopremie zal er ooit weer uit gaan, maar dat gebeurt minder snel dan ik verwachtte. Drie maanden geleden schreef ik dat de lange rente ergens tussen 1 en 1,5 procent zou uitkomen. De tienjaarsrente staat nu op ongeveer 3 procent. Hij zal wel iets dalen als de inflatie weer onder controle is. Maar dat hij over een jaar of drie weer onder de 2 procent komt, begint langzamerhand wat onwaarschijnlijker te worden.’
14. HCohen 1 maart 2023 09:33

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3640

      Gegeven: 3474

    •    Aantal posts: 5.314

    - Investeren in de toekomst -
    Leuke indruk over cultuur(en werving); www.youtube.com/watch?v=fSdp2J8XINU
15. Mr Sandman 1 maart 2023 14:48

    auteur info

    • Mr Sandman

      Lid sinds: 30 mrt 2020

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 85

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 198

    Winstgroei komende jaren 44% per jaar Omzet stabiliseert komende jaren. Bron: simplywall.st
16. Mr Sandman 1 maart 2023 15:00

    auteur info

    • Mr Sandman

      Lid sinds: 30 mrt 2020

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 85

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 198

    Vreemd dat het aandeel vandaag wegzakt!
    Toch nog steeds 20% ondergewaardeerd in de huidige markt met zijn rente grillen, daarnaast zijn de short posities behoorlijk verdampt!
    shortsell.nl/short/Unibail-Rodamco
17. Grijze_massa 1 maart 2023 15:59

    auteur info

    • Grijze_massa

      Lid sinds: 11 dec 2020

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 60

      Gegeven: 23

    •    Aantal posts: 112

    quote:

    Mr Sandman schreef op 1 maart 2023 15:00:

    Vreemd dat het aandeel vandaag wegzakt!
    Toch nog steeds 20% ondergewaardeerd in de huidige markt met zijn rente grillen, daarnaast zijn de short posities behoorlijk verdampt!
    shortsell.nl/short/Unibail-Rodamco
    

    URW blijft toch een beetje het kneusje van de AEX. Dit is één van de weinige aandelen die nog steeds ver onder pre-corona koers staat. Ik zit er met een groot deel van mijn portefeuille in, met name voor het dividend, maar ik kan nu niet zeggen dat ik heel veel profijt heb van dit aandeel.
18. Lamsrust 1 maart 2023 16:03

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3818

      Gegeven: 597

    •    Aantal posts: 2.833

    quote:

    ebace schreef op 1 maart 2023 05:46:

    in mijn optiek lijkt het er op dat de 10 jaars rente toch fors over de 3% gaat, waar ik eerder rekening mee hield.
    banken en grondstoffen gaan omhoog, tech zakt, neutrale en defensieve waarden langzaam omlaag/zijwaartsen. Ik houd voor nu meer cash aan zijlijn en denk niet echt aan aandelen op dit moment. Ik zie eerder kansen in grond of fysiek vastgoed. We gaan het zien.
    
    

    Welke kansen ziet u nu in fysiek vastgoed die beter zijn dan indirect vastgoed kopen middels een aandeel URW? Het zeer grote voordeel dat URW nu heeft is dat de rente d.m.v. hedge strategieën nog zeker tot en met 2027 vastligt op het huidige lage niveau van plm. 2%. Indien u nu zelf vastgoed gaat aanschaffen zal de rente bij een LTV 50% financiering zeker 5 à 6% bedragen.
    
    In fysiek vastgoed zullen zeker kansen komen, maar het lijkt mij daarvoor nog (veel) te vroeg. Eerst zullen er eens een paar grote leningen met als onderpand vastgoed in default moeten raken, welke tegen significante discounts worden opgekocht door US hedgefondsen. Dit in combinatie met executie veilingen door hypotheekhouders leidt tot siginificante waardedruk en dan komen de koopjes op de markt. En dan moet je ook nog het geluk hebben dat er A kwaliteit tussen zit c.q. dat partijen A kwaliteit moeten verkopen om de rest te redden.
    
    Ook URW kan hiervan last krijgen doordat de waardedalingen de LTV laten stijgen. Daarom dat ik gisteren ook zo benadrukte dat URW nu alles op alles moet zetten om zoveel mogelijk cash te genereren met de non core portfolio. Beter nu een kleine EUR 2 mrd binnenharken met verkoop non-core tegen discount dan over een tijdje met te hoge LTV's zitten. Daarnaast zou URW met deze verkoopopbrengst ook nog eens een mooie object kunnen bemachtigen indien er echt uitverkoop komt.
19. !@#$!@! 1 maart 2023 16:13

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    Mr Sandman schreef op 1 maart 2023 15:00:

    Vreemd dat het aandeel vandaag wegzakt!
    Toch nog steeds 20% ondergewaardeerd in de huidige markt met zijn rente grillen, daarnaast zijn de short posities behoorlijk verdampt!
    shortsell.nl/short/Unibail-Rodamco
    

    Ik ben normaal niet van de dagelijkse koersbewegingen verklaren, omdat dat een onzin bezigheid is.
    
    Maar gezien de tegenvallende inflatiecijfers en stijgende rente is het niet vreemd dat het aandeel vandaag zakt.
20. Lamsrust 1 maart 2023 16:52

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 10 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3818

      Gegeven: 597

    •    Aantal posts: 2.833

    quote:

    HCohen schreef op 1 maart 2023 07:38:

    Vervolg
    
    Rente daalt minder snel dan verwacht
    Binnen enkele jaren zal de rente ook weer dalen, verwacht Teulings. ‘Of die periode met hogere rentes twee of drie jaar gaat duren, dat laat ik graag in het midden. De onzekerheid daarover in de markt heeft tot een wat hogere lange rente geleid. Die risicopremie zal er ooit weer uit gaan, maar dat gebeurt minder snel dan ik verwachtte. Drie maanden geleden schreef ik dat de lange rente ergens tussen 1 en 1,5 procent zou uitkomen. De tienjaarsrente staat nu op ongeveer 3 procent. Hij zal wel iets dalen als de inflatie weer onder controle is. Maar dat hij over een jaar of drie weer onder de 2 procent komt, begint langzamerhand wat onwaarschijnlijker te worden.’
    

    Wellicht wordt de eventuele aanstaande vastgoedcrash dan niet veroorzaakt door het beleid van de ECB, maar als de lange rente lange tijd op het huidige niveau blijft c.q. verder stijgt (hetgeen niet ondenkbaar is nu de inflatie sticky lijkt) dan ontstaan er toch handig wat herfinancieringsproblemen links en rechts bij partijen die recent zijn ingestapt. Achteraf bezien heeft URW er goed aan gedaan om op het toppunt van de markt de Parijse kantoren te verkopen.