ECP 2020

1. Daardrinkenweop 18 juli 2020 16:38

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   www.beursduivel.be/Beursnieuws/572345...
   
   Minstens net zo relevant en hoopgevend voor ECP. EUR 5.5mln kwijtgescholden op een nettohuurresultaat van EUR 100mln+
2. Daardrinkenweop 18 juli 2020 18:49

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   Ik vraag me wel af in hoeverre de LTV van ECP in het geding komt als gevolg van zowel de huurkwijtscheldingen, eventuele afwaarderingen, alsook het aandeleninkoopprogramma welke in september 2019 is afgerond (twv EUR 20mln).
   De LTV van ECP is met ca. 45% niet slecht te noemen, maar ook zeker niet ijzersterk. Gunstig is dat ze het boekjaar eindigend op 30 juni 2019 voldoende beschikking hadden over liquide middelen (EUR 70 mln) alsook een positieve cashflow. Maar ik zie liever een lager dividend uitgekeerd worden, zodat de schuld omlaag wordt gedrukt en LTV stijgt.
   
   Hoe zien jullie dit?
3. Chessplayer1992 18 juli 2020 22:10

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Eens, ik verwacht niet dat de ltv beter is geworden. Maar ik verwacht ook niet dat deze boven de 50 procent is gekomen. Het hangt veel af van daadwerkelijk niet geinde huur, maar zoals Branco eerder uiteen heeft gezet denk ik dat dit meevalt. Dan de afwaarderingen, ik denk dat dit minder is dan bij wereldhave. Maar de ltv is wel het kleine zorgpuntje bij ecp, terwijl de portfolio qua assets verder hoogwaardiger is dan vastned of wereldhave.
4. Daardrinkenweop 18 juli 2020 22:14

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   Ja volledig eens. Zit je zelf ook long, bouw je af? Of weerhoudt de asset portfolio je daarvan?
   Overigens ga ik er gemakshalve vanuit dat het ervaren management (en Aat) dit veel beter in kan schatten dan wij. Dus bouw mijn flinke positie niet af
5. junkyard 18 juli 2020 23:29

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1092

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.050

   Tja, de Woluwe aankopen dreunen nog steeds na, er is onvoldoende vastgoed verkocht om deze aankoopbedragen te financieren, per saldo is behoorlijk bijgeleend de afgelopen jaren. Voor afronding van de Woluwe aankoop werd eind 2017 vermeld:
   
   Based on proportional consolidation, the net debt to adjusted net equity ratio at 31 December 2017 was 70%, and the net loan to property value was 39%. These figures will change over the coming year, in line with property purchases and sales, following which it is planned that the ratios will revert to historic levels.
   
   Deze planning is niet gelukt, ECP benoemde afgelopen jaren vaak 'we are in discussions regarding further disposals' maar deze discussies hebben in weinig gevallen geleid tot een verkoop, waardoor de LTV omhoog is gekropen (ook vanwege diverse projecten / uitbreidingen).
6. Daardrinkenweop 18 juli 2020 23:37

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   Tsja....verkopen tegen boekwaarde zal lastig worden. Dus dan rest dividend uitstellen danwel vervallen
7. junkyard 18 juli 2020 23:45

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1092

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.050

   Inderdaad, dividend inhouden, wat feitelijk betekent dat ECP de Woluwe aankoop met terugwerkende kracht deels financiert door een emissie (stock dividend), ter verlaging van de LTV.
   
   Woluwe bijdrage is nog niet bemoedigend, de pre-corona waardering (eind 2019) was € 623,8 miljoen t.o.v. € 649,5 miljoen aankoopkosten (excl. interne project / management kosten). De yield bij aankoop was beneden de 4,0%, erg laag voor een gedateerd winkelcentrum. De meerwaarde zou vindbaar moeten zijn in de uitbreiding, maar dat zal nog even duren (als dit al lukt, plannen vorige eigenaar werden afgewezen) en de omvang van de uitbreiding is ook al wat naar beneden bijgesteld.
8. Chessplayer1992 19 juli 2020 09:07

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Eens,v eigenlijk had de yield bij aankoop best rond de 5,5 procent mogen liggen. Maar top locatie assets zijn pre corona volgens mij altijd tegen super lage yields verkocht. De beurskoers was een indicatie dat de markt ervan uitging dat huren in de toekomst gaan verminderen en de objecten minder waard worden. Maar geen enkel management was het hiermee eens, en iedereen vond dat zijn of haar fonds te laag gewaardeerd werd op de beurs. En om vanwege toekomstverwachtingen van aandeelhouders, die een aandeel korting geven tov taxateurs, strategische overnames niet uit te voeren gaat ook ver. Achteraf is altijd makkelijker praten, maar met Woluwe hebben ze wel in het centrum van een miljoenen stad en trophy assets. Dan zit wereldhave in een middelgrote stad als Rijswijk in een centrum wat enorm krimpt en een strategie moet uitvoeren met twintig andere verhuurders. Dan kan het centrum gedateerd zijn, maar daar kun je iets aan doen en zijn vanaf het begin ook plannen voor... Qua dividend zou stock dividend misschien mooi zijn, om wel dividend uit te keren, voor de statistieken en zodat institutionele beleggers blijven zitten.
9. Daardrinkenweop 19 juli 2020 09:11

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   Dank voor jullie bijdrages, leer ik als leek veel van
   Nog een mogelijk punt van zorg is het verplicht dragen van mondkapjes in Belgie, Frankrijk, Italie. In eerste instantie voor retailers maar dus indirect ook voor ECP. Dat gaat zeker veel klandizie kosten
10. Chessplayer1992 19 juli 2020 09:19

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Zit zelf overigens inderdaad long. Door veel te middelen ben ik year to date bijna uit mijn verlies (voelde raar dat ik op 14,50 behoorlijk in de winst stond, mis dat gevoel...). Urw nog aardig in de verliezen (30 procent), terwijl ik klepierre op het dieptepunt ben gaan opbouwen, dus sta daar een beetje in de winst. Wereldhave en vastned idem, maar die posities zijn kleiner (vond ze rond het dieptepunt gewoon veel te goedkoop, ook met de mogelijkheden met de dochteronderneming en eventuele overname speculatie). Overigens - zijstraatje - door het 'gevaar' van online retail ben ik ook in een transporteur gaan beleggen, en postnl staat er het beste voor qua transitie naar pakketjes (tov bpost, Engelse vrienden, zelfs tov Deutsche post). En bij Postnl zijn de onzekerheden grotendeels weg (gat in de hand bij de pensioenen afgekocht, verliesgevende buitenlandse dochters verkocht, eeuwige concurrentie en gezier met Sandd voorbij (helaas wel te duur gekocht)). Hierdoor mi voldoende upward potentie. Kosten gaan omlaag door het hoofdkantoor naar een goedkopere plaats te verhuizen, meer geautomatiseerde distributiecentra maken en met innovatie lukt het beter om pakketjes in 1x te bezorgen. Zo lopen er verschillende projecten, wat goed slaagt. Ook breiden ze producten uit met Postnl food (oa bezorging van supermarkt Pieter pot is een blijvende enorme groeier), vervoer voor medicijnen... Kortom, hier zie ik de komende jaren nu (eindelijk) ook veel plezier. Voelt als een natuurlijke hedge tegen winkelvastgoed, daarom wilde ik het even delen. En als hedge tegen de hele markt heeft Flow traders mijn portfolio dit jaar heel goed gedaan. Het was mijn grootste individuele stock, inmiddels met rebalancen daar wel weer wat van verkocht...
11. Chessplayer1992 19 juli 2020 09:22

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    quote:

    Daardrinkenweop schreef op 19 juli 2020 09:11:

    Dank voor jullie bijdrages, leer ik als leek veel van
    Nog een mogelijk punt van zorg is het verplicht dragen van mondkapjes in Belgie, Frankrijk, Italie. In eerste instantie voor retailers maar dus indirect ook voor ECP. Dat gaat zeker veel klandizie kosten
    

    Dat betwijfel ik tot op heden. De recente dalingen hebben mi meer te doen met de uitbraken in Amerika. Fundamenteel denk ik dat de business in Amerika harder geraakt wordt, en dat beurs dalingen voor commercieel vastgoed daar weleens correct kunnen zijn. Echter, als Amerika daalt, beweegt Europa mee... Dus ik denk dat we weleens positief verrast kunnen worden in Europa (tov Amerika).
12. ischav2 19 juli 2020 13:03

    auteur info

    • ischav2

      Lid sinds: 11 mrt 2004

      Laatste bezoek: 24 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1364

      Gegeven: 209

    •    Aantal posts: 6.890

    Heel vervelend dat de coronabesmettingen in België gestegen zijn met 61%.
13. Daardrinkenweop 19 juli 2020 15:30

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Ach ja... Dat soort nieuwskoppen spreiden enkel angst. 61% stijging is relatief veel, maar in absolute getallen stelt het weinig voor. Maatregelen zijn al genomen in de vorm van mondkapjes (wat al ronduit bagger is voor retail; shoppen wordt er niet leuker op). Winkels zullen niet meer gaan sluiten. Oplossing is dan vele malen erger dan het probleem.
14. Daardrinkenweop 20 juli 2020 09:05

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    How low can you go...
15. Gaston Lagaffe 20 juli 2020 09:34

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 24 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 801

      Gegeven: 465

    •    Aantal posts: 2.850

    quote:

    junkyard schreef op 18 juli 2020 23:45:

    De meerwaarde zou vindbaar moeten zijn in de uitbreiding, maar dat zal nog even duren (als dit al lukt, plannen vorige eigenaar werden afgewezen) en de omvang van de uitbreiding is ook al wat naar beneden bijgesteld.
    

    Ik kan er weinig concreets over vinden maar heb ook de indruk dat e.e.a. niet soepel verloopt. Volgens mij is er al een vertraging opgetreden en als de uitbreiding al naar beneden in bijgesteld (was mij niet bekend) dan zal hier een reden voor zijn. Jammer want dit zou het project (Woluwe Shopping Center in Brussel) ten goede komen. De locatie spreek mij aan, de oppervlakte zou stijgen van ca. 43.000m2 naar ca. 52.000m2 maar het moet wel, op een acceptabele termijn, moeten kunnen doorgaan. Ze zouden hier wel wat duidelijker over mogen communiceren. Het lijkt mij, als de uitbreiding gerealiseerd is, een kandidaat om voor 50% aan een Belgische partij door te verkopen. In hun eigen marktgebied zou die te vinden moeten zijn.
16. Daardrinkenweop 20 juli 2020 10:31

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Een JV zou je beter kunnen oprichten voor de uitbreiding gerealiseerd is, lijkt mij
17. Gaston Lagaffe 20 juli 2020 10:52

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 24 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 801

      Gegeven: 465

    •    Aantal posts: 2.850

    quote:

    Daardrinkenweop schreef op 20 juli 2020 10:31:

    Een JV zou je beter kunnen oprichten voor de uitbreiding gerealiseerd is, lijkt mij
    

    In de huidige vorm / situatie krijg er (te) weinig voor. Mocht het lukken Woluwe te laten opbloeien dan valt er bij verkoop wat te verdienen. De locatie is goed maar de situatie (nog) niet. Het is aan het management van ECP om dit te veranderen, liefst binnen enkele jaren.
18. Gaston Lagaffe 20 juli 2020 11:09

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 24 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 801

      Gegeven: 465

    •    Aantal posts: 2.850

    Ik lees dat TTW als optie de aankoop (middels aandelenruil) door ECP van WHB aangeeft. TTW geeft wel aan dat deze optie op dit moment niet relevant is. Mij lijkt dat niet interessant voor ECP. Het OG past niet binnen de portefeuille van ECP. Hoe zijn de meningen hierover ?
19. Chessplayer1992 20 juli 2020 11:12

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Eens, ik heb het hele stuk nog niet gelezen, wel fragmenten. Ik denk niet dat ECP vastgoed van WH moet aankopen ... Maar wellicht dat ik WH B onvoldoende ken op het moment. Probleem is ook dat retail vastgoed in België met een veel kleinere korting verhandeld wordt ... Liever goedkoop kopen en duur verkopen, dan duur kopen en bij voorbaat al een lage yield hebben ... Ook al is het voor de lange termijn.
20. Harm Wijk 20 juli 2020 12:23

    auteur info

    • Harm Wijk

      Lid sinds: 01 sep 2014

      Laatste bezoek: 26 jun 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 80

      Gegeven: 7

    •    Aantal posts: 276

    Leuk bedacht van TTW maar, zoals ze zelf al in het stuk aangeven, nu niet aan de orde. En ik denk helemaal nooit. Aankopen zijn bij ECP altijd gebaseerd op een analyse van de mogelijkheden van centra, en dat moet vooral ook zo blijven. WH heeft zelf vaak de fout gemaakt vastgoed te kopen omdat er toevallig een kans voorbij kwam, tegen een leuke korting. En die strategie werkt dus niet. Het zou een ramp zijn als ECP dit nu opeens ook zou gaan doen. Ik heb er alle vertrouwen in dat het ECP management er ook zo over denkt. Bovendien is de ECP beurskoers nu veel te laag voor welke aankoop dan ook.
    
    Het getuigt helaas dan ook niet van veel realiteitszin bij TTW om hier mee te komen.