UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

1. HCohen 21 mei 2022 07:13

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   quote:

   HCohen schreef op 20 mei 2022 09:45:

   [...]
   Branco P schreef op 20 mei 2022 09:28
   
   Persoonlijk denk ik dat na verkoop USA uiteindelijk ook de paar centra in UK er nog uit gaan. De hele Westfieldportefeuille is in mijn ogen minder van kwaliteit dan het bezit van URW op het Europese vasteland. Dan kun je een "onafhankelijke" adviseur nog zo veel A's laten toewijzen aan je winkelcentra, dat maakt ze nog niet meteen écht goed.
   
   

   Het tegenovergestelde is/ lijkt het geval te zijn.
   
   Zie onderstaand (zeer) uitgebreid artikel over Croydon project. Deze wordt dus kennelijk nieuw leven ingeblazen. Men gaat kennelik dus voor een 3de locatie in the UK. Redelijk groot nieuws gezien het verleden !
   
   Westfield wants to revive plans for Croydon’s blighted centre
   insidecroydon.com/2022/05/18/westfiel...
   Posted on May 18, 2022 by insidecroydon
   
   More than three years after shelving their £1.4bn scheme for the town centre, the developers’ monster mall is back on the drawing board – but with significant differences. By STEVEN DOWNES
   
   Like a Frankenstein monster after being given a shot of 1,000 volts, the Westfield redevelopment of Croydon town centre appears to have come back from the dead.
   
   Westfield say that they want to revive their Croydon development, despite having left the Whitgift Centre and North End to rot after a decade of blight imposed by their on-off-on-off again supermall scheme.
   
   A senior figure in the parent company behind the Croydon project has told Sky News that Westfield is working up proposals for a new planning application – their third for the town centre – after the previous planning permission expired, unused.
   
   “These things take time, but I think Croydon is a great destination with a lot of potential,” said Scott Parsons, Unibail-Rodamco-Westfield’s chief operating officer for the UK.
   
   More flats: from 600 to 900, to… ? URW’s Scott Parson suggests there could be more tower blocks coming along Wellesley Road than under previous schemes
   
   And, despite the scandalous disregard with which the people and businesses of Croydon have been treated by the arrogant mall developers, Jason Perry, Croydon’s new Mayor, has this week gone cap-in-hand to Westfield.
   
   Perry is apparently desperate for any development to drag the town centre – described by trade magazine Draper’s Record as “a retail graveyard” – out of the development mire that was created for it by the very same company, in cahoots with his Conservative Party colleagues.
   
   It’s been nearly three-and-a-half years since Unibail-Rodamco-Westfield bailed out of their glitzy £1.4billion Croydon plans, a situation deemed to be so dire for the future of the town centre that Tony Newman, the now discredited ex-leader of the council, tried to keep the harsh truth from the people of Croydon.
   
   The original scheme, Westfield Mk 1, had been unveiled in 2012 after being brokered for the Whitgift Foundation, the landowners, by the then Tory MP Gavin Barwell and Boris Johnson, during his time as London Mayor. Although high street retail had already been in decline for a decade even then, the big, blousy plans promised a shopping Nirvana, and was all due to be opened by 2017.
   
   By February 2019, without a sod being turned on the site nor a brick laid, and with Westfield under new, French ownership, the scheme was doomed when URW announced what they described as a “review” into the project, long before the first impact of Brexit had been felt, or anyone had heard of coronavirus.
   
   When, in February 2020, URW took Croydon out of their “pipeline” of future projects, it was as if they had turned off the life support for Croydon town centre.
2. HCohen 21 mei 2022 07:13

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   Westfield Mk 2 had been granted its planning permission by a pliant council in 2018, but that had come at considerable administrative cost to the local authority, requiring a public inquiry by the government planning inspector and a council-funded Compulsory Purchase Order for large chunks of the town centre.
   
   Dozens of small traders were put out of business, some permanently, when the council forcibly evicted them from the old Allders building in the summer of 2019, ostensibly for the convenience of Westfield and their Croydon partners, Hammerson. Yet nothing happened, and the Allders building has stood empty ever since.
   
   The 2018 planning permission had seen the proportion of residential development included in the scheme almost doubled, to nearly a thousand flats – “luxury apartments” – arrayed in tower blocks above a supermall car park along Wellesley Road.
   
   In Sky News’s latest business podcast, Parsons said that his company is working up revised plans for Croydon.
   
   He made it clear that any new plan will be significantly different from what has been presented before.
   
   In this post-Brexit, post-covid world of online deliveries, Parsons’ company is having to re-invent itself, moving away from its reliance on big department stores paying top-dollar rents.
   
   Adjustments are already being made at Westfield’s other London centres, at Stratford and Shepherds Bush, the models that gullible Croydon politicians were shown and promised back in 2012.
   
   At Westfield London, the House of Fraser department store – one of the casualties of the perfect storm of the retail slump and covid – is being turned into a massive co-working space. More flats are also being built, with student accommodation and hotels being added into the mix. “A diverse destination,” Parsons called it.
   
   “They’re not just places to shop,” he described the new vision for the company’s malls. The confection now appears to be some kind of concrete Mars bar. “They’re places to live, work and play,” he said.
   
   “I think of this as a virtue. If you’re a young professional who is looking for an apartment, wouldn’t you love to have all the facilities of a Westfield right on your doorstep?
   
   “It goes back to that destination factor, where you can live, work and play, all in the great destination in which we operate.”
   
   After what Parsons, apparently a master of understatement, calls “two rough years”, footfall in Westfield’s two London centres is up to around 85per cent of pre-pandemic levels. “People are glad to be back out,” he said. “Online shopping is convenient, but it’s not fun.”
   
   All change: Westfield at Shepherds Bush is getting co-working space and flats in place of a department store
   
   In Croydon, Parsons hints that his company is starting again with a blank sheet of paper.
   
   “The planning permission has indeed lapsed, because that planning permission was for a big, old shopping centre and, of course, the world’s moved on.
3. HCohen 21 mei 2022 07:14

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   “I think the message for Croydon aligns with the ‘live, work, play’ message, as we re-shape our plans for Croydon town centre, it will involve everything, from residential, to office, to hotel and student housing, and not just shopping.
   
   “Of course, the shopping, the food and beverage and the leisure will be a great anchor for the other uses that share that community space.”
   
   Asked if he was “confident” that a development will take place, Parsons said, “I am. I am. These things take time, but I think Croydon is a great destination with a lot of potential.”
   
   And, as if by magic, this week has seen Jason Perry, the borough’s new Mayor, holding meetings with the Croydon Partnership, URW and Hammerson.
   
   No details of the nature of the discussions have been released, but with Westfield having in the past been enthusiastic donors to the Conservative Party, it seems highly likely that discussions have been going on for some months between the developers and Croydon Tories.
   
   In his election manifesto, Perry has promised, “I will work with Westfield and Hammerson to get the town centre regeneration back on track.”
   
   Perry, apparently, doesn’t possess a copy of the A to Z, or even have access to Google Maps. “Croydon has so much to offer and we need to revitalise our town centre with a mix of retail, jobs, education, homes and culture to put Croydon back on the map,” he said, grasping for the nearest cliché.
   
   The unfettered drive for growth in the town centre, the failure of which did so much to hasten the downfall of the Newman regime and his council CEO, Jo Negrini, appears to be back on, with few, if any, lessons learned.
   
   According to Perry, “Inward investment and new shops and businesses will bring an uplift in business rates that will feed into the council for the provision of better services.”
   
   The reality is that the council can only play a bit part in any town centre redevelopment. Croydon Council remains pot-less. In any case, this has always been a private business scheme, using privately owned real estate, and potentially billions of private investment.
   
   Perry and the council’s planners will only be on the sidelines, acting as nothing more than facilitators.
   
   After his meeting with representatives from the Croydon Partnership yesterday, the council’s press release described the revived plans as “an opportunity to harness post-pandemic opportunities and new ways of shopping, working and living, through a new vision for the Croydon town centre as a regional destination”.
   
   The language used – “shopping, working and living”, and “destination” – is uncannily similar to the corporatespeak adopted by Westfield’s Parsons.
   
   “Croydon is one of the most connected and diverse boroughs in London and it’s time our town centre truly reflects this,” Mayor Perry said yesterday.
   
   “I want our town centre to reflect the aspirations and evolving needs of our communities by embracing new retail offers, restaurants, cultural and entertainment venues for all our residents.”
   
   What the Mayor failed to mention was how his family building suppliers business might benefit from all this new development, if it ever does go ahead.
4. Lamsrust 21 mei 2022 08:02

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3779

     Gegeven: 589

   •    Aantal posts: 2.811

   quote:

   roel schreef op 20 mei 2022 16:22:

   Lamsrust, hoe kun je short gaan op de nederlandse huizenmarkt?
   

   Dat is inderdaad lastig nu er geen beursgenoteerd NL woningenfonds is. Indien je momenteel een woningenportfolio hebt kan dit wel door nu te verkopen en later weer goedkoper terug te kopen. Echter, dan mis je tussentijds het huurrendement en het terugkopen is duur door de verhoogde ovb van ws. 9%. Dan moet je dus minimaal een prijscorrectie van 20% verwachten wil het zinvol zijn. Die zie ik in brede zin niet optreden, hoogstens op specifieke panden in de G4 steden die nu tegen abnormale huren worden verhuurd welke dan door het voorgestelde puntenstelsel fors verlaagd moeten worden. Stel je verhuurd nu 60m in adam voor EUR 1.800 per maand en dat mag volgens de voorgestelde regels maar EUR 1.000 zijn. Dan gaat de woningwaarde echt wel fors omlaag. Conclusie: de waardedaling op de NL woningenmarkt zal zich m.i. met name manifesteren in stadswijken van de G4 die volgens de voorgestelde wetgeving materieel “oververhuurd” zijn. Als je nu woningen verhuurd in de provincie tegen normale prijzen zou ik lekker blijven zitten.
5. Lamsrust 21 mei 2022 08:14

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3779

     Gegeven: 589

   •    Aantal posts: 2.811

   quote:

   junkyard schreef op 20 mei 2022 19:17:

   [...]
   
   Dat klinkt wat kort door de bocht. De NL huizenmarkt wordt in zeer beperkte mate beïnvloed door particuliere verhuurders, maar deze groep wordt vaak wel als schuldige aangewezen voor de huidige situatie op de woningmarkt (i.p.v. centrale banken en politiek/overheid - wat deze groep wel prettig vindt en graag zo houdt).
   
   De NL huizenprijzen dalen al enkele maanden, sinds de Oekraïne inval is er verlaagde interesse (minder kijkers / biedingen per woning) en wordt er minder overboden. Er is meer aanbod op de markt gekomen (o.a. beleggers die de bui zien hangen mbt zwaardere regulering huurmarkt, en bij stijgende rente en dalende beurzen elders beter rendement kunnen maken) en aan de vraagkant is de betaalbaarheid afgenomen door stevig stijgende rente en inflatie (o.a. energielasten) en is ook het consumentenvertrouwen (o.a. in woningmarkt) op een dieptepunt. Beleggers zijn nu helemaal weg uit de vraagkant, wat betekent dat iets minder aantrekkelijke woningen (vooral >€ 400k - er blijft vraag onder starters) niet langer worden opgevangen door vastgoedbeleggers die geen mooie (droom) woning wensen maar vooral/alleen naar verhuurrendement kijken. De bodem is weg.
   
   In de media komt berichtgeving over deze draai op de huizenmarkt laat op gang, omdat vooral wordt gekeken naar jaar-op-jaar transactieprijzen en geluiden van makelaars. Het duurt even voordat een nieuwe verkoop (iemand die vandaag wil verkopen) tot uiting komt in een transactieprijs (kadaster), vanwege de doorlooptijd van de verkoop en passeerdatum die vaak enkele maanden na datum koopovereenkomst ligt. De makelaars zullen altijd rust willen uitstralen, om de woningmarkt aan de praat te houden en transacties (en hun courtage) rustig en zonder al teveel paniek door te laten lopen (kopers worden meer afwachtend in een dalende markt).
   
   Wie nu dus wil verkopen (of short wil gaan), heeft het beste moment al enkele maanden gemist en moet al met stevig verlaagde interesse (en transactieprijs) rekening houden. Kans is wel groot dat de beweging doorzet, zeker bij huidige kapitaalvernietiging op de beurzen (en indien kopers afwachtender worden + recessie doorzet).
   
   Direct short gaan op de NL huizenmarkt zie ik niet als makkelijke opgave ivm gebrek aan NL resi REIT, long positie beëindigen is mogelijk door eigen woning te verkopen (maar verhuizen en huren kost ook tijd en geld). Binnen EU resi REIT is afgelopen maanden een aardige koersdaling zichtbaar (zie bijv. Vonovia), dit zou ook gelden mbt NL resi (als dit beursgenoteerd / verhandelbaar was).
   
   Dhr. Platte is vaker actief geweest in de retail REITs, enkele jaren geleden ging hij op het goede moment short in Vastned. URW kan best een tikje naar beneden krijgen als de huidige marktsituatie voortzet / verergert.
   

   Dank voor je visie, welke aansluit op de mijne. Het toppunt van de NL woningenmarkt is inderdaad voorbij t.g.v. de forse intereststijging en onzekerheid over economie. Nu kopen is eigenlijk duurder dan ooit, omdat de prijzen nog niet echt significant gezakt zijn, maar de rente wel reeds fors gestegen. Ben heel benieuwd hoe zich dit komende tijd gaat ontwikkelen, mede met oog op alle anti-pandjesbazen wetgeving, ook op fiscaal vlak.
6. MOEdig Voorwaarts 21 mei 2022 11:30

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2108

     Gegeven: 1620

   •    Aantal posts: 4.242

   Zonder huiswerk te maken gisteren een otm juli putje geschreven.
   
   Ik denk overigens dat ik nog ga schrikken als ik mijn huiswerk wel maak*), maar ik gok er vooral op dat die pornokoning zijn hand onder de koers blijft houden en er wellicht nog eens wat spannends gaat gebeuren.
   
   De aankomende recessie lijkt me in ieder geval een makkelijker te hanteren bedreiging dan het lange tijd moeilijk in te schatten coronaspook (dat m.i. tot het verleden behoort); er zal best een dip komen in de consumentenbestedingen, maar uiteindelijk mondt het vast weer uit in een nieuw evenwicht zoals dat altijd nog gebeurd is (prijzen omhoog, lonen omhoog). Ik zie het in ieder geval niet als een bedreiging die de investment case op lange termijn sterk negatief beinvloedt.
   
   *) Ben met name geinteresseerd of alles nog tegen ultra lage NIY's in de boeken staat, wat de boekwaarde per aandeel ex goodwill is en waar de LTV zich bevindt als alles (wat) realistisch(er) gewaardeerd wordt en tegelijkertijd aan het totaal aan immateriele activa waarde nul wordt toegekend.
   
   PS
   
   Als iemand die cijfers min of meer paraat heeft, hoor ik dat natuurlijk ook graag!
7. HCohen 21 mei 2022 17:21

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 21 mei 2022 11:30:

   *) Ben met name geinteresseerd of alles nog tegen ultra lage NIY's in de boeken staat, wat de boekwaarde per aandeel ex goodwill is en waar de LTV zich bevindt als alles (wat) realistisch(er) gewaardeerd wordt en tegelijkertijd aan het totaal aan immateriele activa waarde nul wordt toegekend.
   
   

   Hier de bijbel/ Universal Registration Document 2021 MOEdig;
   cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
   
   FY2021
   cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
   
   Q12022
   cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
   
   Investorsday 2022
   www.urw.com/2022-Investor-Day
   
   Zie ook het 'inhoudelijk draadje' voor wat (m.i. goede) fundamentele analyses;
   www.iex.nl/Forum/Topic/1382116/Unibai...
   
   Verder kijk voor meer inspiratie/ beeldvorming op dit/het hoofddraadje vanaf jan.
   www.iex.nl/Forum/Topic/1387244/Unibai...
   
   Laat je vooral niet ontMOEdigen door de hoeveelheid info!
   Altijd beter om zelf een beeld te hebben van een fonds waarin je een belang hebt vind je niet ? ;-)
   
   Goed weekend !
8. HCohen 21 mei 2022 21:47

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 21 mei 2022 11:30:

   *) Ben met name geinteresseerd of alles nog tegen ultra lage NIY's in de boeken staat, wat de boekwaarde per aandeel ex goodwill is en waar de LTV zich bevindt als alles (wat) realistisch(er) gewaardeerd wordt en tegelijkertijd aan het totaal aan immateriele activa waarde nul wordt toegekend.
   
   

   Ps
   
   cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
   Date -Total number of shares in the capital - Total number of voting rights
   31/03/2022 - 138,653,918 - 138,653,918
   
   Investorsday 2022;
   Slide met verschillende LTV scenario's(10-50% discount op taxaties) na disposal vd US-porto
   twitter.com/RobbertManders/status/150...
   
   FY2021;
   Continental Europe valuations down only -0.3% since June 30, 2021.
   
   FY2021;
   LTV
   (IFRS )The Loan-to-Value (LTV) ratio decreased from 44.7% to 43.3%, and 42.5% pro-forma for the disposal
   of Solna Centrum and the upcoming 45% stake in Westfield Carré Sénart.
   
   Valuations
   URW’s EPRA NTA stood at €17,122 Mn or €123.20 per share (fully-diluted) as at December 31, 2021.
   URW’s NRV amounted to €159.60 per share as at December 31, 2021, a decrease of -€7.20 per share (-4.3%) compared
   to the NRV as at December 31, 2020 (€166.80 per share).
   The NRV includes €5.64 per share of goodwill not justified by the fee businesses or tax optimisations and which is
   mainly related to the Westfield acquisition. Net of this goodwill, the NRV would be €153.96 per share.
   URW’s NDV amounted to €110.30 per share as at December 31, 2021, a decrease of -€0.20 per share (-0.2%) compared
   to the NDV as at December 31, 2020 (€110.50 per share). URW’s NDV does not include any goodwill.
9. MOEdig Voorwaarts 22 mei 2022 06:19

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2108

     Gegeven: 1620

   •    Aantal posts: 4.242

   @Hcohen
   
   Bedankt voor je reactie. Ik heb lange tijd een voorkeur gehad voor winkelvastgoed dat minder afhankelijk is van funshopping en tegelijkertijd tegen een hogere yield noteerde, maar het werd op zich eens tijd mijn kennis over de huidige situatie waar URW zich in bevindt up-to-date te brengen.
   
   Ik moet zeggen dat mijn actie van vrijdag (putje schrijven) enigszins impulsief was ingestoken; ik had nog wel wat basiskennis, maar niet heel vers en had verder weinig tijd om te reageren. De daling op donderdag had mijn interesse gewekt. Vrijdag druk in de weer met expiratieperikelen en nog wat afspraken buiten de deur. Toen ik met vertraging het bericht van Niel zag vermoedde ik dat we de draai wel hadden gemaakt en dus toen snell ff een putje geschreven.
   
   Dit is overigens wel in strijd met mijn goede voornemens: Geen speculatieve posities meer innemen, alleen posities innemen met voldoende omvang, zodat de verhouding potentiele reward/aandacht "klopt".
   
   Hoewel ik vermoed dat al mijn observaties reeds benoemd zijn hieronder toch een beperkte opsomming van mijn bevindingen:
   
   - niveau leegstand UK + US schrikbarend; double digit met weinig progressie
   - huurontwikkeling UK + US eveneens schrikbarend; veel korte termijn lease met flinke afslagen ten opzichte van voorgaande huurniveaus (verhouding KT/LT lease verbetert de laatste kwartalen wel wat, maar toch)
   - zeer weinig progressie verkoop US; wat foreclosures (sleutels inleveren aan geldverstrekker) en welgeteld 1 sale met opbrengst (residentieel gebouw)
   - waardering UK + (met name) US m.i. niet realistisch:
   UK: €2.6 mrd @ 5.3% NIY. Zou interessant zijn om dat naast Hammerson's flagships te leggen. Die site is echter weer eens down, maar volgens mij zijn die yields veel hoger. Desondanks, dit is slechts 5% van de assets.
   US: €12 mrd @ 4.2% NIY; flagships €10.4 mrd (3.7%)/regionals €1.6 mrd (6.7%)
   gezien de leegstand en huurontwikkeling schrijf ik hier voorzichtigheidshalve 50% op af
   - EPRA NTA €17,1 mrd = €123,20 per aandeel
   €6 mrd korting toepassen alleen al vanwege de VS brengt dat terug tot een tientje of acht per aandeel. Komt nog eens bij dat die afschrijving gedoseerd moet worden toegepast omdat URW anders waarschijnlijk door allerlei convenanten heen zakt; vandaar voorlopig geen dividend en waarschijnlijk afschrijvingen afstemmen met hoeveel ruimte die de balans daar voor biedt (ik weet het, taxaties worden zogenaamd volledig onafhankelijk verricht).
   
   Al met al inderdaad niet geheel gerustgesteld.
   
   Natuurlijk zit er waarde in het aandeel en is het fijn dat mensen met diepe zakken en de juiste connecties zich actief met deze toko bemoeien. Na deze beperkte studie kom ik voor mezelf echter tot de conclusie dat mijn actie (putje schrijven) mij niet de juiste risk/reward oplevert en dat ik heb gezondigd met mijn goede voornemens (en dat op zondag!).
   
   Verder no worries, maar als ik de positie binnenkort weer kan sluiten met een winstje die mijn erin gestoken tijd vergoedt tegen een tarief dat minimaal overeenkomt met de verdienste van een aardbeienplukker (vrij naar NLvalue) ben ik al tevreden ;-)
10. HCohen 22 mei 2022 08:34

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    @MOEdig Voorwaarts
    
    You're welcome.
    
    Ik moet zeggen dat mijn actie van vrijdag (putje schrijven) enigszins impulsief was ingestoken; ik had nog wel wat basiskennis, maar niet heel vers en had verder weinig tijd om te reageren. De daling op donderdag had mijn interesse gewekt. Vrijdag druk in de weer met expiratieperikelen en nog wat afspraken buiten de deur. Toen ik met vertraging het bericht van Niel zag vermoedde ik dat we de draai wel hadden gemaakt en dus toen snell ff een putje geschreven.
    
    Dit is overigens wel in strijd met mijn goede voornemens: Geen speculatieve posities meer innemen, alleen posities innemen met voldoende omvang, zodat de verhouding potentiele reward/aandacht "klopt".
    Laat me ook wel eens verleiden. Soms betaalt dat uit en idd, soms stoot ik mijn hoofd. Ik heb daarom een standaard van max 3% speculatieve posities waarbij ik mezelf toesta slechts op een 'hunch' te acteren.
    
    Hoewel ik vermoed dat al mijn observaties reeds benoemd zijn hieronder toch een beperkte opsomming van mijn bevindingen:
    
    - niveau leegstand UK + US schrikbarend; double digit met weinig progressie
    - huurontwikkeling UK + US eveneens schrikbarend; veel korte termijn lease met flinke afslagen ten opzichte van voorgaande huurniveaus (verhouding KT/LT lease verbetert de laatste kwartalen wel wat, maar toch)
    UK zeer afhankelijk van toerisme welke post-covid slechts langzaam op gang is gekomen en nog niet de pré-Covid niveaus nadert.
    Brexit heeft m.i. ook een impact gehad en zoals Branco altijd zegt zijn de malls wel erg groot. Er liggen echer plannen voor gedeeltelijke conversie en er zit nog een aardig mixed-use/ resi potentieel. Wed je voor of tegen een wereldstad als London rijst dan de vraag. Ik reken erop dat met de juiste aanpassingen de Engelse assets een prima aanvulling zijn en dus mogen blijven.
    
    US heeft in 2021(tijdens Covid!) toch wat progressie gemaakt. Veel korte leases wel met groot(of geheel) SBR component. Strategie is imo prima, eerst gaten vullen in voorbereiding op verkoop. Eens de leegstand is verre van ideaal, maar 'ex-meuk' is het ook niet dramatisch. Hou daarbij rekening dat het nog niet geheel hersteld toerisme en nog slechts gedeeltelijke reversie thuiswerk ook impact heeft(oa/ vooral WTC/ Westfield San Francisco Centre). Hier zit echer nog wel een mooie belofte voor de Flagships.
    
    - zeer weinig progressie verkoop US; wat foreclosures (sleutels inleveren aan geldverstrekker) en welgeteld 1 sale met opbrengst (residentieel gebouw)
    - waardering UK + (met name) US m.i. niet realistisch:
    UK: €2.6 mrd @ 5.3% NIY. Zou interessant zijn om dat naast Hammerson's flagships te leggen. Die site is echter weer eens down, maar volgens mij zijn die yields veel hoger. Desondanks, dit is slechts 5% van de assets.
    US: €12 mrd @ 4.2% NIY; flagships €10.4 mrd (3.7%)/regionals €1.6 mrd (6.7%)
    gezien de leegstand en huurontwikkeling schrijf ik hier voorzichtigheidshalve 50% op af
    - EPRA NTA €17,1 mrd = €123,20 per aandeel
    Mgt is actief en heeft een goede lijn uitgezet. Er is een projectteam specifiek voor dit doel. Markt is nog niet je van het(Pandemie was like yesterday en nu Ukraine) en URW wilt de tijd nemen om een goede prijs te krijgen(geen WHV toestanden). Het sleutels inleveren bracht overigens nog een kleine boekwinst op als ik me niet vergis. De waarderingen lijken dus niet zo irrealistisch te zijn. Toplocaties hebben nog lage yields, maar ook potentie. Op investorsday(zie slide) gaf men imo aan een realistische verwachting te hebben bij verkoop US-porto(middelste 2 pijlers/ basisscenario 20-30% korting). Dat het evenwel iets langer kan gaan duren om de juiste koper te vinden is mogelijk, maar effecten van verlenging periode verkoop zullen minimaal zijn(kunnen altijd nog dividendstop kort verlengen als nodig). Daarnaast kan de uiteindelijke verkoopopbrengst ook nog eens gaan meevallen( Er zijn meer figuren à la type Cuvilier/ Anbeek op deze wereld ;-) ), al moeten we daar niet van uit gaan(positief scenario).
    Note je vergat de Promenade Mall land plot sale van Q1 at a 60% premium ;-)
11. HCohen 22 mei 2022 08:34

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    €6 mrd korting toepassen alleen al vanwege de VS brengt dat terug tot een tientje of acht per aandeel. Komt nog eens bij dat die afschrijving gedoseerd moet worden toegepast omdat URW anders waarschijnlijk door allerlei convenanten heen zakt; vandaar voorlopig geen dividend en waarschijnlijk afschrijvingen afstemmen met hoeveel ruimte die de balans daar voor biedt (ik weet het, taxaties worden zogenaamd volledig onafhankelijk verricht).
    Bron post Lamsrust 21 mrt;
    ''Om te beginnen heeft URW zelf geen bankleningen, doch louter bancaire kredietfaciliteiten waaronder per saldo niet getrokken is, i.e. URW heeft per saldo een positieve kasstand. In Europa financiert URW zich met bonds (obligaties) die geen LTV kennen. In de US financiert URW zich (afgezien van enkele relatief kleine CMBS leningen op US regionals) met US bonds die een LTV covenant kennen van 65%.
    
    Indien URW geen toegang meer zou hebben tot de obligatiemarkt - hetgeen URW nog had temidden van de Covid beurscrash - en onder de bankkredieten geld gaat lenen, dan zou er sprake zijn van een zogenoemd covenant default indien de LTV boven de 60% zou komen. URW dient dan met een hetstelplan te komen opdat de LTV bijvoorbeeld binnen 1 jaar weer onder de 60% zakt, een zogenoemde "temporary waiver". URW kan dan beslissen om met dividend uitkeren te stoppen, panden te verkopen, aandelen te emitteren o.i.d. Banken kunnen geen panden verkopen want ze hebben geen hypotheekrecht onder de kredietfaciliteiten.
    
    Al met al inderdaad niet geheel gerustgesteld.
    
    Natuurlijk zit er waarde in het aandeel en is het fijn dat mensen met diepe zakken en de juiste connecties zich actief met deze toko bemoeien. Na deze beperkte studie kom ik voor mezelf echter tot de conclusie dat mijn actie (putje schrijven) mij niet de juiste risk/reward oplevert en dat ik heb gezondigd met mijn goede voornemens (en dat op zondag!).
    Ik denk dat je de potentiele reward onderschat(zeker bij goede conjunctuur);
    - prachtige beloften pijplijnprojecten(oa Triangle Parijs, Hamburg) en potentieel toekomstige projecten(Bruxelles/ Milaan/ Croydon);
    - know-how en expertise die ongekend is(impact op eigen porto en genereren van mgt fees bij JV's/beheers- en projectaciviteiten);
    - Imo de juiste strategie om in te spelen op verwachte consumertrends(beleving/entertainment/funshoppen/ eco-bewust shoppen; mooie retail-mix voor de een kapitaalkrachtige doelgroep);
    - New revenues; Increase media advertising and brand experience revenue by turning footfall into a qualified audience. Build data capabilities to generate new revenues with retailers and brands Target €75 Mn per year by 2024.
    
    Daarnaast zit brick and mortar retail imho op een dalmoment en zullen we een afzwakking gaan zien bij pure e-commerce imo(level-playing field; oa fiscaal, ecologisch ed). Multi-channel zal dominant worden, sterke brands zullen nog sterker worden en deze willen allemaal zitten in de mooiste etalages op de beste plekken. ter illustratie;
    Top 50 retailers evolution in URW malls 2019- 2021(bron presentatie Investorsday 2022)
    7% average increase in GLA
    6% average increase in MGR
    Nog een positieve noot in Q1 resultaten; Group MGR uplift stood at +6%, reflecting continued retailer demand for URW’s Flagship destinations/ The vital role our centres play in the omnichannel strategy of leading brands was also illustrated by strong leasing
    performance. We signed more deals than in Q1-2019, realising an MGR uplift of +6%.
    
    Verder no worries, maar als ik de positie binnenkort weer kan sluiten met een winstje die mijn erin gestoken tijd vergoedt tegen een tarief dat minimaal overeenkomt met de verdienste van een aardbeienplukker (vrij naar NLvalue) ben ik al tevreden ;-)
    Bescheidenheid siert de mens :-) ;-)
12. MOEdig Voorwaarts 22 mei 2022 09:04

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2108

      Gegeven: 1620

    •    Aantal posts: 4.242

    Wederom dank voor je reactie.
    
    Qua risk/reward doel ik vooral op de minimale opbrengst (ontvangen premie) ten opzichte van het risico (aandelen moeten afnemen, terwijl ik zelfs binnen dezelfde sector -waar ik al niet veel meer dan neutraal tegenover sta- betere alternatieven zie).
    
    Ik had me juist voorgenomen me in deze wat shaky markt helemaal niet meer te bezondigen aan speculatieve acties; het is mijn ervaring dat deze meestal op zijn best niet veel kosten, maar wel onevenredig veel aandacht opslokken.
    
    Ik had vorig jaar een prima jaar en sta ook dit jaar nog in de plus; ik heb dus eigenlijk helemaal geen zin om me met "krasloten" bezig te houden. Liever focus ik me zoveel mogelijk op het weer geleidelijk aan het werk zetten van mijn comfortabele kaspositie door op afbrandmomenten breed gespreid kwaliteit aan de portefeuille toe te voegen.
13. HCohen 22 mei 2022 09:22

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 22 mei 2022 09:04:

    Wederom dank voor je reactie.
    
    Qua risk/reward doel ik vooral op de minimale opbrengst (ontvangen premie) ten opzichte van het risico (aandelen moeten afnemen, terwijl ik zelfs binnen dezelfde sector -waar ik al niet veel meer dan neutraal tegenover sta- betere alternatieven zie).
    
    Ik had me juist voorgenomen me in deze wat shaky markt helemaal niet meer te bezondigen aan speculatieve acties; het is mijn ervaring dat deze meestal op zijn best niet veel kosten, maar wel onevenredig veel aandacht opslokken.
    
    Ik had vorig jaar een prima jaar en sta ook dit jaar nog in de plus; ik heb dus eigenlijk helemaal geen zin om me met "krasloten" bezig te houden. Liever focus ik me zoveel mogelijk op het weer geleidelijk aan het werk zetten van mijn comfortabele kaspositie door op afbrandmomenten breed gespreid kwaliteit aan de portefeuille toe te voegen.
    

    Alle begrip voor ieders strategie, visie en positie(wie betaalt, bepaalt).
    
    Fijne zondag (tevens allen) !
14. HCohen 22 mei 2022 11:31

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    quote:

    HCohen schreef op 22 mei 2022 08:34:

    Daarnaast zit brick and mortar retail imho op een dalmoment en zullen we een afzwakking gaan zien bij pure e-commerce imo(level-playing field; oa fiscaal, ecologisch ed).
    

    Sign of the Times? (zie uitwisseling van Robbert Manders)
    
    twitter.com/model22euro/status/152829...
15. HCohen 22 mei 2022 12:17

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    Vervolg
    
    Amazon Aims to Sublet, End Warehouse Leases as Online Sales Cool
    www.bloomberg.com/news/articles/2022-...
    Company wants to shed at least 10 million square feet of space
    21 mai 2022
    
    Amazon spooked investors last month after saying it overbuilt
    
    Amazon.com Inc., stuck with too much warehouse capacity now that the surge in pandemic-era shopping has faded, is looking to sublet at least 10 million square feet of space and could vacate even more by ending leases with landlords, according to people familiar with the situation.
    
    The excess capacity includes warehouses in New York, New Jersey, Southern California and Atlanta, said the people, who requested anonymity because they’re not authorized to speak about the deals. The surfeit of space could far exceed 10 million square feet, two of the people said, with one saying it could be triple that. Another person close to the deliberations said a final estimate on the square footage to be vacated hasn’t been reached and that the figure remains in flux.
16. MOEdig Voorwaarts 23 mei 2022 09:27

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2108

      Gegeven: 1620

    •    Aantal posts: 4.242

    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 22 mei 2022 06:19:

    Verder no worries, maar als ik de positie binnenkort weer kan sluiten met een winstje die mijn erin gestoken tijd vergoedt tegen een tarief dat minimaal overeenkomt met de verdienste van een aardbeienplukker (vrij naar NLvalue) ben ik al tevreden ;-)
    

    Geregeld, ik denk dat ik de aardbeienplukker wel verslagen heb, zij het nipt ;-)
    
    En passant wel mijn kennis over URW opgevijzeld.
17. Branco P 23 mei 2022 11:14

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Je zou denken dat URW ook zou moeten reageren op het overnamebod op Deutsche Euroshop. De portefeuille van DES toont wel wat gelijkenissen met het type winkelcentra dat URW in bezit heeft. Nadruk op warenhuizen en grote fashion-retailers als de belangrijkste trekkers in de winkelcentra.
18. junkyard 23 mei 2022 12:38

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Branco P schreef op 23 mei 2022 11:14:

    Je zou denken dat URW ook zou moeten reageren op het overnamebod op Deutsche Euroshop. De portefeuille van DES toont wel wat gelijkenissen met het type winkelcentra dat URW in bezit heeft. Nadruk op warenhuizen en grote fashion-retailers als de belangrijkste trekkers in de winkelcentra.
    

    Ik zie niet zo'n grote gelijkenis tussen DES en URW. Vastgoed kenmerkt zich vooral door lokatie:
    
    www.deutsche-euroshop.de/Shopping-Cen...
    
    Dit zit wat meer in de regio, en is wat kleiner in omvang (minimaal 15.000m2).
    
    Dit lijkt niet echt op de URW megamalls in de meest grote / welvarende plaatsen, het zit wellicht dichter bij ECP (alleen zit ECP niet in DE).
    
    Op een FFO van ca. € 2,00 (2022 outlook) en een LTV dichtbij de 30% lijkt het DES bod van EUR 22,50 niet echt groots en wat opportunistisch op een EPRA NTA van EUR 38,43 (jaareinde 2021) bij een gemiddelde NIY van 5,1% (boekwaarde). Het bod ligt onder het pre-corona niveau van DES. DES is geen gek groot fonds en het bod is mede door een grootaandeelhouder gedaan, dit bod heeft een invloed op retail REIT koersen maar gaat niet alles in beweging zetten. Zeker niet een groot international fonds als URW, het zal grotere invloed hebben op kleinere fondsen met meer regionaal vastgoed (zoals WHV, ECP).
    
    Eigenlijk was DES een koopje op € 16. Het huidige bod waardeert DES winkelcentra op een NIY van ruim 7%, en levert de koper dus een aardig rendement op.
19. !@#$!@! 23 mei 2022 15:06

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3374

    •    Aantal posts: 20.814

    quote:

    Branco P schreef op 23 mei 2022 11:14:

    Je zou denken dat URW ook zou moeten reageren op het overnamebod op Deutsche Euroshop. De portefeuille van DES toont wel wat gelijkenissen met het type winkelcentra dat URW in bezit heeft. Nadruk op warenhuizen en grote fashion-retailers als de belangrijkste trekkers in de winkelcentra.
    

    Nee dat zou ik niet denken. Een overname van URW is nog lang niet realistisch in deze situatie. Die heeft nog heel veel problemen op te lossen eerst.
    Plus het grootste deel van URW (USA+UK) staat natuurlijk al heel lang op de lijst om overgenomen te worden (=verkoop), dus dat zit allang in de koers.
20. HCohen 23 mei 2022 16:28

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    quote:

    !@#$!@! schreef op 23 mei 2022 15:06:

    [...]
    Plus het grootste deel van URW (USA+UK) staat natuurlijk al heel lang op de lijst om overgenomen te worden (=verkoop), dus dat zit allang in de koers.
    

    Los van speculaties over overnames en wat wel dan niet al in de koers zit;
    UK staat niet in de etalage en maakt onderdeel uit van de strategie 'Europe pure play'.
    US maakt slechts 22.4% uit van de totale portefeuille (waardering dec 2021/ FY 2021).